Ocenění nemovitostí. zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení

Transkript

1 Ocenění nemovitostí A) nemovitých věcí: pozemkových parcel st.č.: 67 se stavbou pro obchod č.p. 92, st.č. 436/2 se stavbou RD č.p. 422, p.č. 573/3, 574/3, 08, 089, to vše zapsané na LV č. 808 v katastrálním území Kovářská, obec Kovářská, okres Chomutov. B) nemovitých věcí: pozemkových parcel st.č.: 2/ se stavbou zemědělská stavba bez č.p., st.č. 74/3 a pozemků zemědělských, to vše zapsané na LV č. 59 v katastrálním území Tvršice, obec Staňkovice, okres Žatec. Účel ocenění: zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení Objednatel: ŽIŽLAVSKÝ, advokátní kancelář insolvenční správce Jiřího Slováčka Praha Široká 5 PSČ 0 00 Vlastník: Jiří Slováček, Bělehradská 286/75, Praha 2, IČ/RČ Vypracoval: Bc. Jiří Sýkora Vlastimil Sýkora Datum: Pražská 804, Rokycany Spojovací, Mirošov tel: Obvyklá cena (tržní hodnota): A) ,- Kč B) ,- Kč cena souboru staveb a pozemků v ceně ke dni ocenění Ocenění obsahuje včetně titulního listu 2 stran textu a 2 stran příloh. Objednateli se předá ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele.

2 . Úvod Předmětem ocenění jsou pozemky a soubor staveb v k.ú Kovářská a pozemky se stavbou v k.ú. Tvršice. Ocenění je provedeno v úrovni tržní hodnoty (obvyklé ceny) a je určeno pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Podklady kopie katastrální mapy, informace o parcelách informace poskytnuté objednatelem a vlastníkem fotodokumentace místní šetření provedené dne za účasti Jiřího Sedláčka 3. Vlastnické vztahy A) Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem je vloženo v katastru nemovitostí pro: Jiří Sedláček, Bělehradská 286/75, Praha 2. Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 808 pro k.ú. Kovářská a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Chomutov. B) Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem je vloženo v katastru nemovitostí pro: Jiří Sedláček, Bělehradská 286/75, Praha 2. Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 59 pro k.ú. Tvršice a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Žatec. 4. Obecný popis nemovitostí A) Hodnocený soubor nemovitých věcí se nachází při průjezdní zpevněné komunikaci zastavěné části obce Kovářská rodinnými domy, ul. Dlouhá. Příjezd je ze zpevněné obecní komunikace. Pozemky jsou v současné době vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří se stavbami: obchod a RD dále se jedná o pozemky ve funkčním celku s nemovitými věcmi. V místě je možnost napojení na el. síť, kanalizaci a vodovod. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitosti jsou po kompletní rekonstrukci

3 obec Kovářská, počet obyvatel k..206: 062 obecná poloha: Chomutov: 30 km, Karlovy Vary: 40 km, Praha 25 km poloha v obci: okrajová část obce, zástavba RD okolí nemovitosti: lokalita přírodního rázu, turistická lokalita Krušné hory dopravní dostupnost : 3 min pěšky k zastávce ČSAD, 20 min k zastávce ČD : 0 min pěšky do centra obce další: obec s částečnou občanskou vybaveností B) Hodnocený soubor nemovitých věcí se nachází při průjezdní zpevněné komunikaci v zastavěné části obce rodinnými domy. Příjezd je ze zpevněné obecní komunikace. Pozemky jsou v současné době vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří se stavbou: zemědělská stavba stodola, dále se jedná o pozemky zemědělské, výhledově účelově zařazeny mezi stavební. V místě je možnost napojení pouze na el. síť. Pozemky jsou rovinaté. Je zde existence rizika povodně při stoleté vodě. obec Staňkovice, část obce Tvršice, počet obyvatel k..206: 90 obecná poloha: Chomutov: 24 km, Most: 22 km, Praha 80 km poloha v obci: centrum části obce, zástavba RD okolí nemovitosti: lokalita přírodního rázu, vesnická oblast dopravní dostupnost : 0 min pěšky k zastávce ČSAD, 20 min zastávka ČD další: obec bez základní občanské vybavenosti 5. Zatížení nemovitostí Na daných nemovitostech A), B) nejsou evidována žádná věcná břemena. Na daných nemovitostech je evidován exekuční příkaz. 6. Stanovení současné tržní hodnoty (obvyklé ceny) 6.. Popis strategie přístupu k ocenění Pro daný případ A) je zvolena kombinovaná metoda pro stanovení tržní hodnoty a to: věcná hodnota: reprodukční hodnota snížená o opotřebení; výnosová hodnota: součet předpokládaných budoucích čistých příjmů z nájmu odúročených na současnou hodnotu; kombinovaná metoda: výpočet obecné ceny na základě propočtu mezi věcnou a výnosovou hodnotou. 2

4 Pro daný případ B) je zvolena indexová metoda tzn. porovnáním srovnávacího (pozemek o známé ceně a výměře) a oceňovaného pozemku na základě indexů (koeficientů), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku a věcná hodnota stavby. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje Popis a ocenění pozemků A) k.ú. Kovářská Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího (pozemek o známé ceně a výměře) a oceňovaného pozemku na základě indexů (koeficientů), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Výměra oceňovaných pozemků ve funkčním celku se stavbami byla pro potřeby ocenění sloučena v jednu a to 947 m2. Srovnávací pozemek leží do 5km od oceňovaných pozemků a je určen pro výstavbu pro rodinné bydlení o výměře 985 m2 a je v současné době nabízen za cenu ,- Kč/m2. Cena je redukovaná na reálnou tržní hodnotu koeficientem 0,95. Nabídková cena tak činní ,- Kč/m2 (475,- Kč/m2). Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a, srovnávací pozemek Poloha srovnávacího pozemku: obec Loučná pod Klínovcem Popis srovnávacího pozemku: rovinatý pozemek, nezpevněný příjezd, IS vše kromě plynu Výměra srovnávacího pozemku: VS m2 Cena srovnávacího pozemku: CS Kč Jednotková cena srovnávacího pozemku: JCS CS/VS Kč/m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okrajová část obce 0,8 Dostupné z WWW: 3

5 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený,4 C Třída velikosti obce do ,4 D Obchodní resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,7 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá,0 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index srovnávacího pozemku: IS AxBxCxDxExF --- 0,336 b, oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Kovářská Popis oceňovaného pozemku: rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS kromě kanalizace a plynu m2 Výměra oceňovaného pozemku: 947 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj obce 0,9 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený,4 C Třída velikosti obce do ,4 D Obchodní resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,7 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá,0 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku: IO AxBxCxDxExF -- 0,3528 Poměr indexů Pi IO/IS --,25 Jednotková cena oceňovaného pozemku: JCC JCS x Pi Cena oceňovaného pozemku: Kč/m2 Kč A) k.ú. Tvršice Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího (pozemek o známé ceně a výměře) a oceňovaného pozemku na základě indexů (koeficientů), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Výměra oceňovaných pozemků ve funkčním celku se stavbami byla pro potřeby ocenění sloučena v jednu a to m2. Srovnávací pozemek leží do 3km od oceňovaných pozemků a je určen pro výstavbu pro rodinné bydlení o výměře 87 m2 (jedná se o soubor takto prodávaných pozemků) a je v současné době nabízen2 za cenu ,- Kč/m2. Cena je redukovaná na reálnou tržní 2 Dostupné z WWW: 4

6 hodnotu koeficientem 0,95. Nabídková cena tak činní ,- Kč/m2 (569,- Kč/m2). Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a, srovnávací pozemek Poloha srovnávacího pozemku: obec Staňkovice Popis srovnávacího pozemku: rovinatý pozemek, nezpevněný příjezd, IS vše Výměra srovnávacího pozemku: VS m2 Cena srovnávacího pozemku: CS Kč Jednotková cena srovnávacího pozemku: JCS CS/VS Kč/m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura navazující na centrum obce,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený,5 C Třída velikosti obce do ,4 D Obchodní resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,7 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index srovnávacího pozemku: IS AxBxCxDxExF --- 0,42 b, oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Obec Staňkovice-Tvršice Popis oceňovaného pozemku: rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS kromě plynu m2 Výměra oceňovaného pozemku: Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum části obce, B Typ stavebního pozemku stavebně nepřipravený 0,5 C Třída velikosti obce do ,4 D Obchodní resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,7 E Územní připravenost, infrastruktura střední 0,75 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou Celkový index oceňovaného pozemku: IO AxBxCxDxExF -- 0,55 Poměr indexů Pi IO/IS -- 0,275 Jednotková cena oceňovaného pozemku: JCC JCS x Pi Cena oceňovaného souboru pozemků: Kč/m2 Kč

7 6.3. Podrobný popis objektu rodinného domu č.p. 422 a obchodu č.p. 92, k.ú. Kovářská: Jedná se o částečně podsklepenou stavbu původní hasičské zbrojnice s jedním nadzemním podlažím v části obchodu a se dvěma nadzemními podlažími v části RD, obě části se sedlovou střechou. Konstrukce stavby je zděná tl. 60 cm s izolací. Podlahy jsou betonové a keramická dlažba. Střecha je řešena sedlová s dřevěným krovem s plechovou krytinou. Omítky jsou vápenné štukové venkovní, vnitřní omítky jsou vápenné. Dveře jsou plastové, vrata plechová, okna plastová. Objekt je vytápěn ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná třífázová, dále je budova napojena na obecní vodovod a kanalizaci, bez možnosti zásobování plynem. Stáří stavby RD je 90 let, stáří stavby prodejny. Oba objekty jsou po celkové rekonstrukci a revitalizaci z roku 2006 fasáda, včetně izolace, střešní krytina, všechny vnitřní prostory, tvrzená skla v prodejně, okopání a zaizolavání základů, mříže v oknech v.np. Stavba pro obchod slouží jako prodejna, stavba RD slouží k ubytování, v současné době k soukromému, ale s možností provozu jako privátu k pronájmu jak v letní, tak v zimní sezoně. Dispoziční řešení a obestavěný prostor: Obchod č.p. 92.NP: prodejna, chodba, sklad, WC+koupelna podkroví: volný půdní prostor Zastavěná plocha (Zp):.NP: 90,00 m2 90,00 m2 Obestavěný prostor (OP).NP: 90,00 m2 x 3,64 m zastřešení: 90,00 m2 x 2,80 m/2 327,60 m3 26,00 m3 OP Celkem 453,60 m3 03,00 m2 RD č.p. 422.PP: x sklepní prostor.np: garáž, chodba, sklad 2.NP: chodba, obytná místnost s kuchňskou linkou, koupelna s WC podkroví: chodba, koupelna s WC, šatna, obytná místnost Zastavěná plocha (Zp):.NP: 03,00 m2 6

8 Obestavěný prostor (OP).PP: 2,00 m x 4,20 m x 2,30.NP: 03,00 m2 x 2,96 m 2.NP: 03,00 m2 30 m2 x 2,3 m zastřešení: 03,00 m2 30 m2 x 2,4 m/2 9,32 m3 304,88 m3 67,90 m3 87,60 m3 OP Celkem 579,70 m3 Výpočet Stavba prodejny a domu se pro potřeby ocenění považuje za budovu pro obchod a služby se základní cenou 2669 Kč/ m2 (Typ H ). Koeficienty pro přepočet ceny: K 0,939 budova zděná K2 0,92 + 6,60/87,48 0,995 K3 2,0/2,82 + 0,30,045 K4 +(0,54 x n) Standardnímu vybavení stavba odpovídá s výjimkou následujících položek: nadstandard: plastová okna s tvrzeným sklem, okna s mřížemi K4,5 K5 0,90 poloha Kovářská Ki 2,33 koeficient změn cen staveb (obchod a služby) JC 2669 Kč/m3 x 0,939 x 0,995 x,045 x,5 x 0,9 x 2,33 RC 5 752,87 Kč/m3 x 033,30 m ,87 Kč/m ,50 Kč Výpočet opotřebení (lineární metoda): stáří 90 let ) předpokládaná životnost 00 let prodloužena vzhledem k rekonstrukci objektu na 50 let ) opotřebení 60 % Věcná hodnota ,50 x 0, ,20 Kč Zaokrouhleno ,00 Kč Věcná hodnota stavby č.p. 92 a č.p ,00 Kč 6.4. Podrobný popis objektu stodoly bez č.p. na st.č. 2/, k.ú. Tvršice Jedná se o nepodsklepenou stavbu s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukce stavby je zděná z cihel a kamene s vyzdíváním tl. 30 a 5 cm bez izolací. Podlahy 7

9 jsou zámková dlažba. Střecha je řešena sedlová s taškovou krytinou. Omítky jsou vápenné vnitřní a venkovní. Vrata a okna jsou dřevěné. Objekt je napojen na elektřinu a vodu. Budova je ve standardním provedení po rekonstrukci podlah a střechy ve stáří přes 00 let s průběžnou údržbou. Dispoziční řešení:.np: prostor pro skladování Výpočet Zastavěná plocha (Zp):.NP: 2,00 m2 2,00 m2 Obestavěný prostor (OP).NP: 2,00 m2 x 4,00 m zastřešení: 2,00 m2 x 3,50 m/2 844,00 m3 369,25 m3 OP Celkem 23,25 m3 Stavba se pro potřeby ocenění považuje za budovu pro skladování a manipulaci se základní cenou 223 Kč/ m2 (Typ S ). Koeficienty pro přepočet ceny: K 0,939 budova zděná K2 0,92 + 6,60/2 0,95 K3 2,0/3,50 + 0,30 0,90 K4 +(0,54 x n) - Standardnímu vybavení stavba odpovídá K4,00 K5 0,80 poloha Staňkovice - Tvršice Ki 2,068 koeficient změn cen staveb (obchod a služby) JC 223 Kč/m3 x x 0,939 x 0,95 x 0,9 x,00 x 0,8 x 2, ,39 Kč/m3 RC 2 966,39 Kč/m3 x 23,25 m ,60 Kč Věcná hodnota ,60 x 0, ,89 Kč Zaokrouhleno ,00 Kč Věcná hodnota stavby ,00 Kč Výpočet opotřebení (lineární metoda): stáří přes 00 let ) max opotřebení ) opotřebení 85 % 8

10 Rekapitulace, stavba bez č.p.92 a 422, k.ú. Kovářská ,00 Kč 2, pozemky celkem, k.ú. Kovářská ,00 Kč celkem ,00 Kč, stavba bez č.p. stodola, na st.č. 2/ k.ú. Tvršice ,00 Kč 2, pozemky celkem, k.ú. Tvršice ,00 Kč celkem ,00 Kč celkem zaokrouhleno ,00 Kč ,00 Kč Věcná hodnota nemovitostí celkem činí ,- Kč slovy: šestmilionůšestsetdvacetpěttisíc Kč 7. Výnosová hodnota Výpočet výnosové hodnoty je využit u nemovitostí v k.ú. Kovářská, které mají možnost a potencionál být dlouhodobě pronajímané. V daném případě nájemných sazeb je použito obvyklého nájemného v dané lokalitě. Obvyklé nájemné činí 0 000,- Kč/měs pronajímaného prostoru obchodu a 000,Kč/apartmán/denně předpoklad pronajímaných dní v roce(letní i zimní sezona): 50 Nákladové položky jsou reálné roční náklady na provoz budovy. Potencionální roční výnos: 0 000,- Kč x 2 měs ,- Kč x 80 dní x ,- Kč Nákladové položky (rok): daň z nemovitosti: 3 000,- Kč pojistné: 5 000,- Kč úklid: ,- Kč opravy a údržba a ostatní náklady: 0 000,- Kč energie (elektřina 3 000,- Kč/rok, tuhá paliva ,- tis/rok) ,- Kč amortizace: --- celkem/rok: ,- Kč Čistý příjem před zdaněním (Z): ,- Kč ,- Kč ,- Kč 9

11 Kapitalizace: 7,00 % (i) Míra kapitalizace zvolena na 7,00 % z důvodu převažující části nemovitosti určené pro obchod. Cv Z : i ,- : 0, ,80 Kč zaokrouhleno: ,00 Kč Výnosová hodnota nemovitosti činí ,- Kč 8. Kombinovaná metoda Věcná hodnota nemovitostí ,- Kč Výnosová hodnota nemovitostí ,- Kč věcná hodnota > výnos % Váha (n) Součet Věc Výnos a více 5 6 CO x ,- + 2 x , ,30 Kč ,00 Kč 3 zaokrouhleno Cena nemovitostí kombinací nákladové a výnosové metody činí ,- Kč Rekapitulace A, nemovitosti v k.ú. Kovářská celkem ,00 Kč B, nemovitosti v k.ú. Tvršice celkem ,00 Kč celkem zaokrouhleno ,00 Kč ,00 Kč 0

12 9. Závěr Hodnocení nemovitostí A) k.ú. Kovářská a, Slabé stránky nemovitostí Slabou stránkou nemovitosti je situování nemovitostí při průjezdní komunikaci obcí a omezená občanská vybavenost v obci. b, Silné stránky nemovitostí Silnou stránkou nemovitostí je zdařilá revitalizace a rekonstrukce, celkově velký pozemek ve funkčním celku možný k další výstavbě. Možnost pronájmu bytových a obchodních prostor (zavedená prodejna) a celkové zasazení do vyhledávané lokality Krušných hor. B) k.ú. Tvršice a, Slabé stránky nemovitostí Slabou stránkou nemovitosti je situování v části obce Staňkovice-Tvršice, kde není k dispozici občanská vybavenost. Možnost nové nabídky nových stavebních pozemků k zástavbě je problematický. Nabídka převažuje poptávku (obec Staňkovice má k prodeji velkou část nově zasíťovaných pozemků). Existuje zde riziko povodně stoleté vody. b, Silné stránky nemovitostí Silnou stránkou nemovitostí je zasazení do klidové části obce a možnost přeměny pozemků v rámci zastavitelnosti území ze zemědělských pozemků na stavební.

13 Na základě zjištěných informací, provedených výpočtů, se zvážením slabých a silných stránek nemovitostí a s úvahou současného stavu realitního trhu je (obvyklá cena) tržní hodnota nemovitostí: A) v k.ú. Kovářská, obec Kovářská, okres Chomutov ke dni odhadnuta ve výši: ,- Kč B) v k.ú. Tvršice, obec Staňkovice, část obce Tvršice, okres Žatec ke dni odhadnuta ve výši: ,- Kč - cena je stanovena bez úvahy zástavního práva V Rokycanech

14 0. přílohy Nemovitosti v k.ú. Kovářská 3

15 4

16 5

17 Stavba č.p prodejna 6

18 Stavba č.p. 422 bytová část 7

19 8

20 Nemovitosti v k.ú. Tvršice 9

21 20