ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1155/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 8924, vymezená v budově č.p. 1155, zapsané na LV č. 8578, stojící na st. parcele č. 2598, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 28/1008 na společných částech bytového domu č.p. 1155, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 28/1008 na st. parcele č. 2598, o výměře 625 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Beroun, obec Beroun, část obce Beroun-Město, okres Beroun, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1155/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 8924, vymezená v budově č.p. 1155, zapsané na LV č. 8578, stojící na st. parcele č. 2598, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 28/1008 na společných částech bytového domu č.p. 1155, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 28/1008 na st. parcele č. 2598, o výměře 625 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Beroun, obec Beroun, část obce Beroun-Město, okres Beroun, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Beroun ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Beroun ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Beroun ze dne Štanc Jiří, Jungmannova 355, Hudlice Štancová Šárka, Jáchymovská 247, Hudlice Adresa: Mládeže 1155/6 Název katastrálního území: Beroun Název obce: Beroun Název okresu: Beroun List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 8924 pro k.ú. Beroun) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Štanc Jiří Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Věcné břemeno (podle listiny) Zahájení exekuce - Štanc Jiří Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 4

5 Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v centrální části obce Beroun, v lokalitě zvané Plzeňské Předměstí, ul. Mládeže, č.p při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 2454, ve vlastnictví Město Beroun, Husovo nám. 68, Beroun-Centrum, Beroun). Bezprostřední okolí je prostorné, s možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, okolní zástavbu tvoří původní bytové domy, v blízkosti se nachází střední škola, dětský domov a mateřská speciální škola a u toho přilehlé sportovní hřiště. Hlavní vstup je orientován z jihovýchodní strany. Bytový dům byl postaven v 50.tých letech, je podsklepený (zvýšený suterén) a má tři nadzemní podlaží, je využíván pro bydlení, bez nebytových prostor. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci bez plynu. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou železobetonové, střecha je sedlová, krov dřevěný vázaný, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, schodiště je železobetonové, omítky jsou štukové, bez výtahu. Město Beroun spadá do okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Beroun je také obcí s rozšířenou působností. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno asi obyvatel Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 27,90 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. Dispozice a výměry bytu: předsíň (2,70m2, ker. dlažba), vlevo koupelna (2,60m2, sprchový kout, umyvadlo, WC), kuchyně (8,90m2, PVC, kuch. linka se sporákem, okno na severovýchod), z kuchyně pokoj (13,70m2, koberec, okno na severovýchod). K užívání bytu náleží sklep v suterénu domu o výměře 3,00 m2. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. Byt dříve prošel částečnou rekonstrukcí (podlahové krytiny, kuchyňská linka, koupelna), nyní je dle sdělení 2 roky prázdný, není užíván k bydlení, morálně zastaralý stav. Pozemky St. p.č o výměře 625 m2, zastavěná plocha a nádvoří, je celý zastavěný bytovým domem č.p Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném bytovém domě. Bytová jednotka dříve prošla částečnou rekonstrukcí, v současnosti je neobývána, v morálně zastaralém stavu Výpočet Porovnání 1) Košťálkova ul., Beroun ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka o dispozici 2+kk má výměru 40 m2 a je umístěna v 5. NP budovy. Předmětný byt sestává z kuchyně, 2x pokoje, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží sklep v suterénu bytového domu. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, má 12 nadzemních podlaží a je napojen na běžné inženýrské sítě. Jedná se o panelový bytový dům s rovnou střechou, zateplený. V bytovém domě je umístěn výtah. Prodej 09/

6 2) ul. S. K. Neumanna, Beroun ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji slunný byt 1+1 ve zvýšeném přízemí cihlového domu v královském městě Beroun. Byt 1+1 je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, v pokoji je zabudované patro na spaní, dostatek úložných prostor. Koupelna s vanou a toaletou. Jádro zděné, na podlahách parkety a dlažba. Nízké měsíční poplatky. K dispozici společný sklep, sušárna, prádelna, kočárkárna a lodžie. Veškerá občanská vybavenost - školka, škola, restaurace, obchody, pošta, lékař. Autobusová zastávka 3 minuty od domu, výborný nájezd na dálnici D5. Byt je volný ihned. Bezproblémové parkování před domem. Třída energetické náročnosti budovy je B. V případě zájmu o prohlídku prosím kontaktujte makléře. Celková cena: Kč za nemovitost. Poznámka k ceně: včetně právního servisu. ID zakázky:2067. Aktualizace: Stavba: Cihlová. Stav objektu: Velmi dobrý. Vlastnictví: Osobní. Umístění objektu: Klidná část obce. Podlaží: 1. podlaží z celkem 3. Užitná plocha: 27 m 2. Sklep: ano. Voda: Dálkový vodovod. Topení: Ústřední dálkové. Plyn: Plynovod. Odpad: Veřejná kanalizace. Telekomunikace: Telefon, Internet. Elektřina:230V. 3) ul. S. K. Neumanna, Beroun ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 29,00 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. Dispozice a výměry bytu: předsíň (3,20m2, PVC), vlevo koupelna (2,50m2, sprchový kout, umyvadlo, WC), kuchyně (8,60m2, PVC, kuch. linka se sporákem, okno na jihozápad), z kuchyně pokoj (14,70m2, koberec, okno na jihozápad). K užívání bytu náleží sklep v suterénu domu. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. Byt prošel dříve částečnou rekonstrukcí, byly vyměněny podlahové krytiny, kuchyňská linka, provedena rekonstrukce koupelny, pokoj částečně předělen příčkou. Celkově je byt v udržovaném stavu, trvale užíván k bydlení. Prodej 07/ ) ul. Mládeže, Beroun ,- Kč Nabídková cena Prodej bytu 2+kk 54 m2 v Berouně Naše společnost Vám nabízí ke koupi byt 2+kk 54 m2 v Berouně. Jedná se o byt po rekonstrukci v cihlovém zatepleném domě ve 2. patře bez výtahu. Byt je velmi pěkný a světlý. Před domem možnost parkování, naproti domu zastávka autobusu. Do centra města 10min. chůzí. Do 2mi. nájezd na cyklostezku a dálnici D5. V místě veškerá občanská vybavenost. Vřele doporučujeme, nutno vidět! Zajistíme Vám financování. Volejte makléři. Celková cena: Kč za nemovitost. Hypotéka: 6 392,19 Kč měsíčněvíce». Poznámka k ceně :cena včetně provize RK, právního servisu. ID zakázky: N Aktualizace: Stavba: Cihlová. Stav objektu: Po rekonstrukci. Vlastnictví: Osobní. Umístění objektu: Klidná část obce. Podlaží: 3. podlaží z celkem 2. Užitná plocha: 54 m 2. Plocha podlahová: 54 m 2. Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 6

7 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Košťálkova ul., Beroun 1,00 1,10 1,00 1,00 1,10 1,00 0, ul. S. K. Neumanna, Beroun 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0, ul. S. K. Neumanna, Beroun 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, ul. Mládeže, Beroun 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0, minimum maximum průměr užitná plocha m2 27,9 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: osmsettřicettisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: osmsettřicettisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky poloha bytu v centru, zděný bytový dům Slabé stránky morálně zastaralý stav 7

8 Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po nemovitých věcech je v lokalitě spíše malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: osmsettřicet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vstup do domu chodba vstup do bytu 10

11 schéma bytu předsíň koupelna kuchyně 11

12 pokoj pohled severovýchodní pohled východní pohled jihovýchodní pohled jižní 12

13 katastrální mapa 13