ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 2192/2017 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 834/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 968, vymezená v budově č.p. 833 a čp. 834, byt. dům, zapsaný na LV č. 718, stojící na st.parc.č. 1011, zapsané na LV č. 718, U Pošty 834, Hranice. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 401/14211 na společných částech bytového domu č.p. 833 a čp. 834 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 401/14211 na pozemku st.parc.č To vše v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. Objednatel posudku: ins. správce dlužníka: Rašek Zdeněk Plzeňská insolvenční, v.o.s. Houškova 533/ Plzeň Účel posudku: Pro insolvenční řízení KSPL 27 INS 4191 / 2011 Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 13 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytová jednotka č. 834/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 968, vymezená v budově č.p. 833 a čp. 834, byt. dům, zapsaný na LV č. 718, stojící na st.parc.č. 1011, zapsané na LV č. 718, U pošty 834, Hranice. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 401/14211 na společných částech bytového domu č.p. 833 a čp. 834 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 401/14211 na pozemku st.parc.č To vše v k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, okres Cheb u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968 pro k.ú. Hranice u Aše ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č. 718 pro k.ú. Hranice u Aše ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPL 27 INS 4191 / 2011 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 968 ze dne pro k.ú. Hranice u Aše Rašek Zdeněk, Alešova 1841/11, Aš Adresa nemovitosti: U pošty č.p. 834 Název katastrálního území: Hranice u Aše Název obce: Hranice Název okresu: Cheb List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 968 pro k.ú. Hranice u Aše) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rašek Zdeněk Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Rašek Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v centrální části obce Hranice při místní komunikaci, ul. U pošty (parc.č. 3596/6 a parc.č. 115/1 ve vlastnicí Město Hranice, U pošty 182, Hranice). 4

5 Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými domy (sídlištní zástavba), kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je běžně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a s možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován z východní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 4 nadzemní podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech, byla provedena částečná revitalizace (zateplení). Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě, je montovaný, panelový, střecha je plochá, schodiště je železobetonové prefa, bez výtahu. Hranice patří administrativně pod okres Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Aš. Obec Hranice se rozkládá asi třicetdva kilometrů severozápadně od Chebu a deset kilometrů severně od města Aš. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 2230 obyvatel. Hranice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Hranice, Pastviny, Studánka a Trojmezí. Obec je vzdálená přibližně 2 km od německých hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hranice je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 1+1 o výměře 36,54m2 se sociálním zázemím se nachází v 3 nadzemním podlaží (2 patro) bytového domu. Vstup do bytu je od schodiště rovně (prostřední byt). V bytě se nachází předsíň (2,08m2, PVC), vpravo z předsíně sociální zařízení (koupelna se sprchovým koutem 2,30m2, WC 1,16m2), rovně z předsíně kuchyně (14,50m2, PVC, okno na východ) a z kuchyně pokoj (16,50m2, plovoucí, okno na východ). K užívání bytu náleží sklep o ploše 3,5m2 v suterénu domu. Vytápění bytu je ústřední teplovodní z centrálního zdroje vč. teplé vody, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena (v pokoji je elektroinstalace nefunkční, vyhořelá), okna dřevěná, dveře náplňové, v koupelně sprchový kout, bez umyvadla, WC za koupelnou, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem. V bytě byla ve dvou pokojích položena plovoucí podlaha (svépomocí, neodborně v horší kvalitě práce), vyměněna kuchyňská linka, v koupelně osazen sprchový kout, jinak je byt v původním, zhoršeném, opotřebovaném stavu (původní dožilá okna s rozbitým sklem, nefunkční elektroinstalace v pokoji, poškozené, neodborně opravené vchodové dveře apod.), morálně zastaralém stavu, úklid zanedbán. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 401/ na pozemku st.parc.č o výměře 411m2, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný na LV č Pozemek je celý zastavěný bytovým domem č.p. 833 a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je převážně v původním, zhoršeném, opotřebovaném a morálně zastaralém stavu, úklid zanedbán. Bytová jednotka je užívána k bydlení na základě nájemní smlouvy. 5

6 Výpočet Porovnání 1) U pošty, Hranice, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 05/2015 Bytová jednotka ve stejném bytovém domě, v třetím nadzemním podlaží o ploše 66,20m2 celkem. 2) U pošty, Hranice, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 11/2015 Bytová jednotka ve stejném bytovém domě, v prvním nadzemním podlaží o ploše 72,50m2 celkem. 3) U pošty, Hranice, okr. Cheb ,- Kč Kupní cena, prodej 10/2016 Bytová jednotka ve stejném bytovém domě, v prvním nadzemním podlaží o ploše 66,20m2 celkem, velikost 2+1, v původním stavu. 4) Nová, Hranice, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 1+1 o celkové ploše 39 m2. Byt se nachází v přízemí panelového domu. Má kuchyňskou linku, plynový sporák s elektrickou troubou. Koupelna se sedací vanou, umyvadlem. Bytové jádro je původní, avšak zachovalé. Nová plastová okna. Na podlahách je PVC. Klidná a pěkná lokalita. S financováním rádi pomůžeme. Cena je uvedena bez daně z nabytí nemovitých věcí.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 37 m 2 Plocha podlahová: 37 m 2 Sklep: 2 m 2 5) Masarykovo nám., okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 4+1 v Hranicích u Chebu. Skládá se ze 4 pokojů (20,66, 13,05, 10,49, 17,83 m2), kuchyně 8,69 m2, předsíně 4,5 m2, koupelny 2,1 m2, WC 0,94 m2 a sklepa 3,43 m2. Bytová jednotka se nachází v přízemí panelového domu s plastovými okny. Prodej je v rámci insolvenčního řízení - bližší informace v RK.Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: +4% daň z převodu nemovitostí ID zakázky: 15 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: přízemí Užitná plocha: 85 m 2 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce 6

7 hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt U pošty, Hranice u Aše 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0, byt U pošty, Hranice u Aše 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0, byt U pošty, Hranice u Aše 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, byt Nová, Hranice u Aše 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 0, byt Masarykovo nám., Hranice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, minimum 2515 maximum 5228 průměr 4219 užitná plocha m2 36,54 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: stopadesát tisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: stopadesát tisíc Kč Na nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky zhoršený stav, částečně nefunkční elektroinstalace, úklid zanedbán Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po nemovitých věcech je v lokalitě spíše malá, na úrovni hodnoty porovnávací. 7

8 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: stopadesát tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2192/2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8

9 5.2. Fotodokumentace Mapy vstup do domu 9

10 chodba vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň koupelna WC kuchyně 11

12 pokoj pohled jihozápadní pohled jihovýchodní pohled východní pohled severovýchodní 12

13 Katastrální mapa 13