ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1725/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 58/26 zapsaná na listu vlastnictví č. 6873, vymezená v budově Příbram VIII, č.p. 58, zapsané na LV č. 6036, stojící na st. parcele č. 1903, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 344/22124 na společných částech bytového domu č.p. 58, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 344/22124 na st. parcele č o výměře 303 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 13 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 58/26 zapsaná na listu vlastnictví č. 6873, vymezená v budově Příbram VIII, č.p. 58, zapsané na LV č. 6036, stojící na st. parcele č. 1903, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 344/22124 na společných částech bytového domu č.p. 58, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 344/22124 na st. parcele č o výměře 303 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Březové Hory ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Březové Hory ze dne Informace z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Březové Hory ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 6873 ze dne pro k.ú. Březové Hory Kreutzerová Lucie, Čechovská 58, Příbram VIII, Příbram Adresa: Čechovská čp. 58 Název katastrálního území: Březové Hory Název obce: Příbram Název okresu: Příbram List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 6873 pro k.ú. Březové Hory). - omezení vlastnického práva Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Kreutzerová Lucie Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Příbram, v jižní části, Březové Hory, při místní komunikaci, ul. Čechovská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, kde převládá funkce bytová s občanskou vybaveností (poliklinika, 4

5 lékárna, hasiči apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s malou možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván převážně pro bydlení. Hlavní vstup je orientován z jihovýchodní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 10 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech minulého století, je převážně v původním stavu (bez revitalizace), s výtahem. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové. Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi obyvatel. Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 7 nadzemním podlaží (6 patro) bytového domu. Plocha bytu činí 32,30 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně, mezi dvěma výtahy. V bytě je předsíň (3,50m2, podlahový korek), vpravo je sociální zařízení (3,80m2, umyvadlo, sprchový kout, WC společně), rovně je kuchyně (11,00m2, PVC, kuchyňská linka, bez sporáku, okno na jihovýchod) a pokoj (14,00m2, PVC, lodžie zasklená na jihovýchod). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okno v kuchyni plastové, okno balkonové dřevěné původní, v bytě byla provedena již dříve částečná rekonstrukce (sociální zařízení), jinak je převážně v původním, morálně již mírně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží zasklená lodžie 3,40m2 přístupná z bytu a sklep 2,10m2 v suterénu domu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 344/22124 na pozemku st. parc. č o výměře 303m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny bytovým domem čp. 58. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. Bytová jednotka je převážně v původním, morálně zastaralém stavu. Není již užívána k bydlení, je prázdná. Výpočet Porovnání 1) Jana Drdy, Příbram ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 2+1 se nachází ve 2 nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu a je o ploše 58,80m2. V bytě je obdélníková předsíň (9,25m2, PVC), z předsíně vpravo pokoj (18,95m2, koberec, okno na jihovýchod), WC (0,96m2), průchozí do koupelny (2,56m2, vana, umyvadlo, jádro umakartové, koupelna průchozí do kuchyně), kuchyně okolo sociálního zařízení (14,59m2, PVC, okno na jihovýchod) a z předsíně rovně pokoj (12,49m2, PVC, okno se severovýchod). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře jsou náplňové, okna plastová. Byt je v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném stavu. K užívání bytu náleží sklep o výměře 3,00m2 v 1 NP. Dům je připojen na všechny inž. sítě, je montovaný, panelový, základy domu jsou betonové, střecha je plochá, schodiště je železobetonové. Dům je po revitalizaci.prodej 02/2015 5

6 2) Družstevní, Příbram ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji slunný, pěkný byt 2+kk v 1. patře panelového domu v ul. Družstevní, Příbram V Drkolnov. V bytě jsou nová plastová okna orientovaná na východ, s výhledem do zeleně. Byt je v původním udržovaném stavu, umakartové bytové jádro vhodné k rekonstrukci. K bytu přináleží sklepní kóje. Dům prošel celkovou rekonstrukcí nová střecha, zateplená fasáda, nový výtah a opravené společné prostory. Nízké náklady na bydlení. Pohodlné parkování u domu. Nabízíme příjemné bydlení v klidné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností obchody, zdravotnické zařízení, MŠ, dětské hřiště, zastávka MHD. Financování formou hypotéky zdarma vyřídíme.celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: 606 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 43 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Výtah: 3) Ryneček, Příbram ,- Kč Nabídková cena Byt 1+1 v osobním vlastnictví, původní, udržovaný stav, má dvě komory - jedna na chodbě a druhá uvnitř bytu. Nová plastová okna, zateplená fasáda a dva nové výtahy. Podlahy PVC, dlažba. Vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. S financováním rádi pomůžeme.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 5. podlaží z celkem 13 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 54 m 2 Plocha podlahová: 54 m 2 Sklep: 2 m 2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Vybavení:Výtah: 4) Čechovská, Příbram ,- Kč Nabídková cena Dovoluji si Vám nabídnout byt 2+1, který se nachází v -1 patře panelového domu, v klidné lokalitě Příbrami VIII. Jedná se o byt po celkové rekonstrukci. V bytě je po levé straně nejprve zvlášť toaleta, dále následuje koupelna s vanou, jádro zděné. Po levé straně vestavěná skříň + šatní prostor, který je příjemně osvětlený bodovkami a okolo podlahy led diodami na pohybové čidlo. Naproti vstupním dveřím je první z pokojů, i když bez okna je prosvětlený z obývacího pokoje. Po levé straně je pak vchod do kuchyně a obývacího pokoje. Kuchyň je nová se všemi spotřebiči. Na podlahách nová plovoucí podlaha a dlažba. V bytě jsou vyměněná plastová okna, nové obložky. Vše je součástí prodeje nemovitosti. K bytu náleží sklepní prostor, prádelna. Doporučuji pro lokalitu u III.polikliniky, lékárny, školy, školky, jesle, BUS a síť obchodů. Nízké měsíční náklady. K dispozici ihned. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: 093-N00690 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 0. podlaží z celkem 13 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 60 m 2 Plocha podlahová: 60 m 2 Sklep: Rok rekonstrukce: 2012 Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Satelit, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus 6

7 5) Riegrova ul., Příbram I ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 2+kk ve 4 nadzemním podlaží (3. patro) bytového domu o ploše 38,30m2. V bytě je obdélníková předsíň, z předsíně rovně koupelna, WC, vpravo obývací pokoj s kuchyňským koutem a z předsíně vlevo pokoj. Okna z obývacího pokoje s kuchyňským koutem a z pokoje na severovýchod. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla provedena přibližně před 9 roky částečná rekonstrukce koupelny, která není zcela dokončena a položena podlaha v pokoji, jinak je byt v původním, opotřebovaném stavu K užívání bytu náleží sklep. Prodej 08/2014. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 2+1, Jana Drdy, Příbram 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1, byt 1+1, Družstevní ul., Příbram 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 0, byt 1+1, Ryneček, Příbram 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,85 0, byt 2+1, Čechovská, Příbram 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,85 0, byt 2+1, Riegrova ul., Příbram 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1, minimum maximum průměr užitná plocha m2 32,3 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřistadvacettisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistadvacettisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky horší, morálně zastaralý stav bytu Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: čtyřistadvacet tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1725/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8

9 5.2. Fotodokumentace Mapy 9

10 vstup do domu chodba, vstup do bytu schéma bytu 10

11 předsíň kuchyně pokoj s lodžií 11

12 sociální zařízení pohled severní pohled východní pohled jihovýchodní pohled jihozápadní 12

13 katastrální mapa 13