ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č.138-2/2017 Ocenění nemovitých věcí: Parcela č o výměře 342 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Doubravka, č.p. 123, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: 1868, zapsané na LV č. 429, pro k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Doubravka, okres Plzeň-město, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Parcela č o výměře 342 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Doubravka, č.p. 123, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: 1868, zapsané na LV č. 429, pro k.ú. Doubravka, obec Plzeň, část obce Doubravka, okres Plzeň-město, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 429 pro k.ú. Doubravka ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna zástupcem insolvenčního správce. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, 3

4 nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 429 ze dne pro k.ú. Doubravka PRESENTE s.r.o., Táboritská 880/14, Žižkov, Praha 3 Adresa: Stará cesta 123/10 Název katastrálního území: Doubravka Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 429 pro k.ú. Doubravka) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - PRESENTE s.r.o. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Věcné břemeno bytu Věcné břemeno bytu - oprávnění dle smlouvy o věcném břemeni V3 670/1994 pro paní Rybovou Boženu, rok narození Telefonickým dotazem na Magistrát města Plzně, evidence obyvatel bylo zjištěno, že oprávněná z věcného břemene, paní Rybová Božena, rok narození 1931 již zemřela Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu bytového domu ve Statutárním městě Plzeň, městská část Doubravka, ul. Stará cesta (parc.č. 2625/1 a parc.č. 2392/2 ve vlastnictví Statutární město Plzeň, náměstí Republiky 1/1, Vnitřní Město, Plzeň), v těsné blízkosti železniční tratě. Bezprostřední okolí je běžně prostorné, s menší možností parkování. Bytový dům je řadový vnitřní, vstup do domu přímo z chodníku, ze severozápadní strany. Za domem, na jihovýchodní stranu je menší pozemek zahrady, který těsně sousedí s železniční tratí, je zde protihluková bariéra. Přípojky inženýrských sítí (kanalizace, voda, plyn, elektro) jsou pravděpodobně všechny provedeny, ke dni prohlídky pravděpodobně odpojeny. Plzeň, Statutární město s kompletní občanskou a technickou vybaveností, s dostatečnou nabídkou pracovní příležitosti. Městská čtvrť Doubravka je kupujícími oblíbená, žádaná, ale konkrétně samotná ulice Stará cesta a její okolí pro bydlení příliš oblíbená není. 4

5 Popis a stav objektů Bytový dům čp. 123, součást pozemku st.parc.č Jedná se o bytový dům do poloviny podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a nevyužité podkroví. Dle dispozičního uspořádání lze odvodit, že v domě byly pravděpodobně čtyři byty a chodba průchozí na zahradu ve vnitrobloku. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): místnost plocha m2 podlaha sklep 14,53 beton sklep 16,36 beton sklep 6,85 beton sklep 16,76 beton sklep 13,36 beton celkem 67,86 1 NP (přízemí): místnost plocha m2 podlaha chodba 15,00 ker.dlažba schodiště 6,00 beton pokoj 19,85 ker.dlažba kuchyňský kout 6,47 koberec soc.zařížení 6,01 ker.dlažba soc.zařízení 15,81 ker.dlažba předsíň 6,02 koberec kuchyně 6,30 PVC spíž 3,30 beton pokoj 16,00 koberec pokoj 16,50 koberec pokoj 16,70 koberec celkem 133,96 2 NP (1 patro): místnost plocha m2 podlaha chodba 8,50 ker.dlažba pokoj 22,08 koberec pokoj 15,71 PVC pokoj 14,90 PVC předsíň 7,90 PVC WC 4,16 ker.dlažba soc.zařízení 4,15 ker.dlažba kuchyně 15,95 PVC pokoj 21,60 koberec pokoj 20,47 koberec, prkna celkem 135,42 Celkem podlahová plocha 337,24m2 z toho plocha pro bydlení 240m2 a plocha společných prostor 97,24m2, zastavěná plocha 180m2, obestavěný prostor informativně 1850m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, ostatní pravděpodobně železobetonové a dřevěné trámové, schody betonové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálních zařízeních, okna plastová, dveře náplňové, vytápění rozbité (původně 5

6 ústřední), ohřev vody bojlerem v suterénu (pravděpodobně nefunkční), v 1 NP jsou dvě sociální zařízení, jedno původní s vanou, druhé rekonstruované se sprchovým koutem, a jedna kuchyňská linka, v 2 NP je jedno sociální zařízení rozbité, kuchyňská linka rozbitá, rozvody instalací jsou různě pravděpodobně svépomocí, neodborně provedeny, funkčnost nebylo možné prověřit. Stáří bytového domu je odhadováno na sto let, naposledy byl užíván pravděpodobně jako ubytovna, pak různými lidmi bez domova, posledního čtvrt roku je bytový dům prázdný, bez využití. Krom výměny oken a lokálních momentálních oprav je bytový dům již delší dobu bez údržby, převážně v původním, zhoršeném stavebně technickém stavu s dožilými konstrukcemi, neobyvatelný, s ponechanými nepotřebnými, rozbitými věcmi. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby - dvě zděné kolny v jihovýchodní části pozemku, zcela zchátralé. Venkovní úpravy v minimálním rozsahu zadní oplocení přípojky inž. sítí apod.. Pozemek st.parc.č o výměře 342m2, zastavěná plocha a nádvoří - zastavěný bytovým domem, nezastavěná část je menší neudržovaná zpustlá zahrádka ve vnitrobloku. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem Celkem 337,24m2 180m2 342m2 Obytná 240,00m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o bytový dům prázdný, bez využití, bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavebně technickém stavu, neobyvatelný Výpočet Porovnání 1) Senecká, Plzeň město ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji polovinu dvojdomku ze 30. let s pozemkem, umístěný v klidné lokalitě původní zástavby v Plzni na Bílé Hoře, ul. Senecká. Předmětem prodeje je dům s pozemkem o celkové výměře 121 m2. Dům o užitné ploše 180 m2 je zcela podsklepený, v I. i II. NP jsou dvě místnosti a sociální zařízení. Nemovitost je připojena na kanalizaci, vodu, plyn a elektřinu. Proveden nový rozvod topení, včetně nového plynového kotle. Nutná rekonstrukce. Částečná rekonstrukce byla provedena na přelomu 60. a 70. let. Cena činí ,- Kč. Předání nemovitosti možné na konci října. Prohlídku je možné domluvit kdykoliv, a to včetně víkendu.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 121 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová 2) V malé Doubravce, Plzeň jih ,- Kč Kupní cena Řadový krajní, obestavěný prostor 958m3, zastavěná plocha 86m2, pozemek 223m2, podsklepen, v suterénu chodba, sklad, kotelna, v nadzemních podlažích byt 3+kk, garáž, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, užitná plocha 160m2. Prodej 05/2015 6

7 3) BD Spolková 23, Plzeň město ,- Kč Kupní cena Bytový dům o dvou podlaží a půdy, má celkem 4 byty (3x 1+1,1x 2+1). Celý dům je podsklepený. Byty jsou v původním stavu. Velkou výhodou je volný půdní prostor ideální pro půdní vestavbu. Dům lze využít jako nájemní dům, ubytovnu, či kanceláře. Pozemek 303 m2, užitná plocha 198 m2. Prodej 04/ ) BD Klatovská 218, Plzeň město ,-Kč Kupní cena V Klatovské ulici v okrajové části Plzně, bytový dům podsklepený o dvou nadzemních podlažích bez využitého podkroví. Byty převážně v původním stavu. Užitná plocha 555m2, zastavěná plocha 247m2, pozemky celkem 247m2. Prodej 01/ ) Nad Týncem 33, Plzeň město ,-Kč Kupní cena Rodinný dům podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, s garáží, převážně v původním stavu. Užitná plocha 140m2, zastavěná plocha 90m2, pozemky celkem 295m2. Prodej 01/

8 6) Lobezská, Plzeň město ,-Kč Kupní cena Bytový dům podsklepený, dvě nadzemní podlaží, po částečných rekonstrukcích. Užitná plocha 272m2, zastavěná plocha 170m2, pozemky celkem 375m2. Prodej 05/ ) Petřínská, Plzeň město ,- Kč Nabídková cena Předmětem nemovitosti je větší rodinný dům v Petřínské ulici v Plzni - Lobzích. Zděný, částečně podsklepený dům s kamennou podezdívkou obsahuje tři bytové jednotky ve dvou podlažích. 1. nadzemní podlaží je dělené na dvě poloviny chodbou průchozí celým domem až na zasklenou verandu a zahradu. Od chodby napravo je bytová jednotka 2+1 s WC a koupelnou, vlevo 4 místnosti po částečné rekonstrukci. 2. nadzemní podlaží nabízí předsíň, kuchyni, tři pokoje situované do Petřínské ulice, jeden pokoj s okny do zahrady, koupelnu, samostatné WC a komoru. Dům má nové rozvody vody, jinak je v původním stavu. Okna jsou původní, dřevěná, podlahy betonové, vytápění nyní zajišťují 3 plynové kotle a ohřev vody plynové karmy. Delší dobu je dům obydlen jen příležitostně. Střecha je z větší části plechová, kolem hřebene s taškami. Půda je přístupná dvířky ve stropě horního bytu. Zahrada ve vnitrobloku porostlá vzrostlými stromy a tújemi nabízí potenciál klidu a soukromí. Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: 9830AL Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 247 m 2 Plocha pozemku: 461 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Plzeň, Senecká ul. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0, Plzeň, v Malé Doubravce 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Plzeň, Spolková ul. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Plzeň, Klatovská ul. 1,00 1,00 1,00 1,15 0,85 1,00 0, Plzeň, Nad Týncem 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,

9 6. Plzeň, Lobezská 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0, Plzeň, Petřínská ul. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 0, minimum 7027 maximum průměr užitná plocha m2 240 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: dvamilionyosmsetdevadesát tisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: dvamilionyosmsetdevadesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky lokalita méně oblíbená, poloha těsně u železniční tratě, bytový dům prázdný, bez využití, bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném stavebně technickém stavu, neobyvatelný. Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými domy a většími rodinnými domy je v dané lokalitě obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z databáze a aktuální inzertní nabídky pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. 9

10 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: dvamilionyosmsetdevadesát tisíc korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 10

11 5.2. Fotodokumentace Mapy 11

12 vstup z chodníku východ na zahradu 1 PP - suterén 12

13 1 NP - přízemí 13

14 14

15 2 NP - 1 patro 15

16 16

17 půda, krov vedlejší stavby - kolny na zahradě, u železniční trati 17

18 pohled z vnitrobloku pohledy z ulice 18

19 katastrální mapa 19