ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 2118/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 2118/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1888/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 1776, vymezená v budově č.p. 1888, byt.dům, zapsaný na LV č. 1355, stojící na st. parc. č. 1318, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 45/812 na společných částech bytového domu č.p. 1888, zapsaného na LV č To vše v k.ú. Nové Město, město Praha, okres Hlavní město Praha, vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Objednatel posudku: ins. správce dlužníka: Rosák Jan JUDr. Martin Litvan LL.M., Ph.D. Fügnerovo nám. 1808/ Praha 2 Účel posudku: Pro insolvenční řízení MSPH 96 INS 3276 / 2015 Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1888/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 1776, vymezená v budově č.p. 1888, byt.dům, zapsaný na LV č. 1355, stojící na st. parc. č. 1318, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 45/812 na společných částech bytového domu č.p. 1888, zapsaného na LV č To vše v k.ú. Nové Město, město Praha, okres Hlavní město Praha, vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Praha ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Praha ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Praha ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení MSPH 96 INS 3276 / 2015 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1776 pro k.ú. Praha ze dne Rosák Jan, Pod Slovany 1888/12, Nové Město, Praha 2 1/2 Rosáková Marie, Pod Slovany 1888/12, Nové Město, Praha 2 1/2 Adresa: Pod Slovany 12, čp Název katastrálního území: Nové Město Název obce: Praha Název okresu: Hlavní město Praha List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 1776 pro k.ú. Nové Město) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Rosák Jan Zahájení exekuce - Rosák Jan Zahájení exekuce - Rosáková Marie Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 4

5 Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v centrální části hlavního města Praha, část Nové Město, Praha 2, v ulici Pod Slovany, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 2448/1, ve vlastnictví HLAVNÍ MĚSTO PRAHA, Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, Praha 1 ). Bezprostřední okolí je méně prostorné, s rezidenčním parkováním, okolní zástavbu tvoří převážně původní bytové domy, v docházkové vzdálenosti Náplavka, Karlovo nám. apod... Vstup do bytového domu čp je ze západní strany, bytový dům je řadový vnitřní, byl postaven v 30.tých letech minulého století, je podsklepený, má pět nadzemních podlaží a využité podkroví, dodatečně zabudovaný výtah s nástupem a výstupem z mezipodestě schodiště. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Objekt je napojen na veřejné inženýrské sítě. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou klenbové, železobetonové a dřevěné, střecha je sedlová, krov dřevěný vázaný, klempířské konstrukce provedeny, schodiště je železobetonové, omítky jsou štukové. Hlavní město Praha je samostatným správním celkem na úrovni kraje. Praha sestává z vícero městských části. Na katastrálním území hlavního města má nahlášený trvalý pobyt asi obyvatel Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 3. nadzemním podlaží (2 patro) bytového domu. Plocha bytu činí 90,28 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. Dispozice a výměry bytu: chodba (21,58m2, dřevěná prkna), vpravo WC (1,53m2, ker.dlažba, WC, umyvadlo), vpravo kuchyně (18,90m2, parkety, menší kuchyňská linka se sporákem, vyzděný kout na myčku a plynový kotel s ohřevem vody, okno na východ), z kuchyně vpravo koupelna (6,41m2, ker.dlažba, umyvadlo, vana), z chodby rovně pokoj, do kterého je vstup i z kuchyně (17,14m2, parkety, okno na východ) a z něj vlevo do ložnice (24,72m2, parkety okno na západ). Vytápění bytu je ústřední vlastním plynovým kotlem s ohřevem teplé vody, dveře dřevěné, okna dřevěná. V bytě byla přibližně v roce 2012 provedena částečná rekonstrukce (renovace podlah, sociální zařízení, kuchyně, ústřední vytápění apod.), byt je užíván k občasnému přespání, v běžném, mírně opotřebovaném stavu. Pozemek St. p.č o výměře 506 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný převážně bytovým domem čp. 1888, z malé části dvorek ve vnitrobloku. Pozemek je ve vlastnictví HLAVNÍ MĚSTO PRAHA, Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, Praha 1 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném bytovém domě v centrální části hlavního města Praha, část Nové Město. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci, v běžném, mírně opotřebovaném stavu, užívána k občasnému přespání Výpočet Porovnání 1) Neklanova ul., Praha ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka má dispozici 2+kk a výměru 77 m2 a je umístěna v 1. NP budovy. Bytová jednotka zahrnuje (kromě předsíně a chodby) WC a 2 pokoje. Bytový dům má 5 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Dům je napojen na inženýrské sítě vodovod, kanalizace, elektřina, plyn. Jedná se o klasický činžovní dům zděné konstrukce. Předmětná nemovitost se nalézá v ulici Neklanova v obci Praha - Vyšehrad a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Jedná se o vyhledávanou lokalitu. Byt v běžném stavu. Prodej 06/

6 2) Neklanova ul., Praha ,- Kč Kupní cena Byt má výměru 38,9 m2 a je umístěna ve 3. NP budovy. Byt obsahuje kuchyň 18,0 m2 a pokoj 20,9 m2. Bytový dům má 5 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Dům je napojen na inženýrské sítě vodovod, kanalizace, elektřina, plyn. Jedná se o klasický činžovní dům zděné konstrukce. Bytová jednotka je napojena na rozvody studené vody, el. Instalace a kanalizace, topení je na tuhá paliva. Předmětná nemovitost se nalézá ve vyhledávané lokalitě a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Byt v běžném stavu. Prodej 04/2016 3) Pod Kaštany, Praha ,- Kč Kupní cena Byt o dispozici 1+1 má výměru 74,27 m2 a je umístěn ve 3. NP bytového domu. V bytě se nachází pokoj 26,93 m2, kuchyň 19,81 m2, chodba 13,72 m2, koupelna 6,05 m2, WC 1,50 m2, komora 4,48 m2, spíž 1,78 m2. Bytový dům má 1 podzemní podlaží, 5 nadzemních podlaží a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Prodej 09/ ) ul. Nad Panenskou, Praha ,- Kč Kupní cena Jedná se o dražbu bytu s vnitřní dispozicí 2+1 o velikosti 66 m2 ve 2+1/2 nadzemním podlaží zděného rohového domu ve Střešovicích, Praha 6, v docházkové vzdálenosti na stanici tramvají Malovanka. K bytu náleží sklep v 1. podz. podlaží o vel. 7,14 m2 a balkon o vel. 2,63 m2. Jednotka se sestává z kuchyně, dvou pokojů, předsíně, spíže, koupelnou a samostatným WC. V budově je výtah, střecha je z pálených tašek, bytový dům je v dobrém, udržovaném stavu. Prodej 06/ ) Navrátilova ul., Praha ,- Kč Kupní cena Byt o výměře cca 70m2, se nachází ve IV. nadzemním podlaží zděného, podsklepeného, bytového domu celkem s pěti nadzemními podlažími a využitým podkrovím. Objekt je vybaven osobním výtahem. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem, ale jen s platnou parkovací kartou. Během své životnosti objekt procházel běžnou údržbou. V průběhu životnosti proběhla 6

7 výměna výtahu. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je standardní. Vytápění ústřední. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění průměrná. Prodej 10/ ) Slavojova ul., Praha ,- Kč Nabídková cena Dovoluje Vám nabídnout k prodeji byt 3+KK/ 80 m2, který Vás nadchne klidnou atmosférou v lukrativní části Praha 2 - Nusle. V roce 2016 byla provedena v bytě kompletní rekonstrukce. V domě jsou nové elektrické rozvody a stoupačky. Byt se nachází v 1.NP (zvýšené přízemí) cihlového domu. Vytápění bytu je řešené podlahovým topením. Měsíční náklady spojené s užíváním bytu činní 3000 Kč/měs. vč. elektřiny. K bytu náleží sklep (5 m2). Orientace oken jih. V okolí Vyšehradské sady, občanská vybavenost: Lidl, večerka, hospody, restaurace, škola, školka.velmi dobrá dopravní dostupnost: tramvajová zastávka Ostrčilovo náměstí se nachází hned před domem. Tramvaje zde jezdí směrem Můstek, Karlovo náměstí, Národní třída. Byt lze financovat hypotečním úvěrem. Doporučuji prohlídku. V případě zájmu o prohlídku mě neváhejte kontaktovat!celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání) Hypotéka: ,16 Kč měsíčně Poznámka k ceně: PROVIZE RK Aktualizace: ID: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 6 podzemních Plocha zastavěná: 80 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Sklep: 7) Ječná ul., Praha ,- Kč Nabídková cena Využijte aktuálního boomu poptávky turistů po bytech ke krátkodobému pronájmu. Skvělá investiční příležitost ke koupi bytu v centru Prahy s výbornou dopravní dostupností, který je svou polohou a dispozicí k tomu účelu ideální. 3+kk se 2 neprůchozími ložnicemi( jedna ložnice s prostornou šatnou, místo které je možné vybudovat druhou koupelnu). Centrální prostorná kuchyně s celodřevěnou kuchyňskou linkou KIKA. Byt je ve 2. patře činžovního domu s výtahem jen kousek od stanice metra I.P. Pavlova. Tato lokalita je ideální pro cestu do centra města, s přímým spojením na vlak i na letiště. Nízké měsíční poplatky jen 2.412,- Kč, plus energie. Neváhejte a domluvte si prohlídku.celková cena: Kč za nemovitost Hypotéka: ,95 Kč měsíčně ID zakázky: N00035 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 7Užitná plocha: 87 m 2 Plocha podlahová: 87 m 2 Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod 8) Oldřichova ul., Praha ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 3+1 po rekonstrukci, v přízemí 5 podlažního bytového domu. Byt vznikl ze dvou bytových jednotek. Vstupní předsíň 13,2 m2, kde je i samostatné WC 1,1 m2, v levé části bytu prostorná kuchyň 16,7 m2 s kuchyňskou linkou, zabudovaná kamna se sklokeramickou deskou, myčkou nádobí, vedle pokoj 5,3 m2 vhodný jako pracovna. V pravé části bytu koupelna s WC 6,7 m2, dva pokoje o rozloze 20,1 m2 a 13,7 m2. K bytu náleží sklep 30 m2. Možnost užívání venkovní terasy ve vnitrobloku. Vlastní kotel na topení a ohřev vody. Měsíční náklady 3800,- Kč. Pro rezidenty parkování před domem.celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: ZLEVNĚNO ID zakázky: N Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 77 m 2 Plocha podlahová: 77 m 2 Terasa: Sklep: 30 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Energetická náročnost 7

8 budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Neklanova ul., Praha 2 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, Neklanova ul., Praha 2 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, Pod Kaštany, Praha 6 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, Nad Panenskou, Praha 6 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, Navrátilova ul., Praha 1 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, Slavojova ul., Praha 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, Ječná ul., Praha 2 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0, Oldřichova ul., Praha 2 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0, minimum maximum průměr užitná plocha m2 90,28 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřimilionyosmsetpadesát tisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřimilionyosmsetpadesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky dobrá poloha Slabé stránky dispozičně morálně zastaralý byt Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: čtyřimilionyosmsetpadesát tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2118/2016 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu schody, výtah 11

12 vstup do bytu schéma bytu 12

13 chodba kuchyně plynový kotel WC 13

14 koupelna pokoj pokoj vnitroblok pohled západní 14

15 pohled severozápadní pohled jihozápadní katastrální mapa 15