ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1518/2014 Ocenění bytové jednotky č. 2581/3 zapsaná na listu vlastnictví č , vymezená v budově č.p. 2581, 2582, zapsané na LV č. 5246, stojící na parcele č , zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 670/16270 na společných částech bytového domu č.p. 2581, 2582, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 670/16270 na parcele č o výměře 187 m2 a parcele č o výměře 200 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5246, vše zapsáno v k.ú. Plzeň, pro Plzeňský kraj, se sídlem: Radobyčická 12, Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny Bytová jednotka č. 2581/3 zapsaná na listu vlastnictví č , vymezená v budově č.p. 2581, 2582, zapsané na LV č. 5246, stojící na parcele č , zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 670/16270 na společných částech bytového domu č.p. 2581, 2582, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 670/16270 na parcele č o výměře 187 m2 a parcele č o výměře 200 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 5246, vše zapsáno v k.ú. Plzeň, pro Plzeňský kraj, se sídlem: Radobyčická 12, Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, Katastrální pracoviště Plzeň-město Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení vlastníka, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Plzeň Nižník Ladislav, Baarova 2581/7, Jižní Předměstí, Plzeň Adresa: Baarova 7, čp. 2581, Jižní Předměstí Název katastrálního území: Plzeň Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV pro k.ú. Plzeň v příloze) omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní 4

5 - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň Jižní Předměstí v ul. Baarova. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy (sídlištní zástavba), občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování, bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován ze západní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům má sedm nadzemních podlaží, z toho 1 NP je technické podlaží (se sklepy), v ostatních podlažích jsou bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání před cca 45 lety, je po revitalizaci (fasáda, výtah, okna), v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Plzeň je Krajské statutární město, které má obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, ulice Baarova, Jižní Předměstí je spíše méně oblíbená. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 ve 3 nadzemním podlaží (2. patro) bytového domu, byt o ploše 64,90m2. V bytě je předsíň (5,90m2, ker.dlažba), v předsíni vestavěná komora (2,20m2), z předsíně vlevo pokoj (12,10m2, koberec, okno na východ), vpravo pokoj (16,00m2, koberec, okno na západ), WC průchozí do koupelny a dál koupelna průchozí do kuchyně (celkem 4,10m2, umakartové jádro, vana, umyvadlo), kuchyně (8,30m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na západ) a z předsíně rovně pokoj (16,80m2, koberec, okno na západ). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová. Bytová jednotka je v původním, udržovaném, ale morálně již opotřebovaném, dožilém stavu. K užívání bytu náleží sklep o ploše 2,10m2. Byt je trvale užíván k bydlení. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 670/16270 na pozemcích parc.č o výměře 187m2 a parc.č o výměře 200m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka v původním, udržovaném, ale již morálně opotřebovaném, dožilém stavu, je trvale užívána k bydlení. 5

6 3.2. Výpočet Porovnání 1) Baarova ul., Plzeň ,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Plzni na Borech, ulice Baarova. Byt v původním stavu o celkové ploše 64 m2 se nachází ve 3. patře revitalizovaného panelového domu v krásné klidné lokalitě. Byt sestává ze 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC, chodby a lodžie. V kuchyni je nová kuchyňská linka, jinak je byt v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. V pokojích pokrývají podlahy původní zachovalé dřevěné parkety. Vytápění centrální, nízké režijní náklady. Samozřejmostí je sklepní koje. Výborné parkování před domem na ulici. Hezká vyhledávaná lokalita, příjemné bydlení.celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 7/3222 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 64 m 2 Plocha podlahová: 64 m 2 2) Heyrovského ul., Plzeň ,- Kč Nabídková cena Prodej bytu o velikosti 65 m2 v Plzni, Heyrovského ulici. Byt se nachází v přízemí panel. domu, k bytu náleží sklep. kóje v prvním patře. V předsíni jsou vestavěné skříně, byt je v původním udrž. stavu. Revitalizace domu byla 2010 (zateplení střechy a výměna výtahu). Klidné bydlení nedaleko Borského parku. Volný ihned. V blízkosti škola, školka, obchody, MHD před domem. Financování Vám zajistíme.zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize Původní cena: Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 68 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Plocha pozemku: 68 m 2 Sklep: 3 m 2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 3) U Borského parku, Plzeň ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 3+1+sklep v atraktivní lokalitě v ul. U Borského parku, celkem 67 m2. Nachází se ve zvýšeném přízemí domu, jež prošel kompletní rekonstrukcí - zateplená nová fasáda, střecha, stupačky v plastu, plastová okna, vchodové dveře, výtah, schránky a zádveří. Dispozice: předsíň (5,87 m2), ze které je samostatný vstup do děts.pokoje (12,14 m2), kuchyně (8,3 m2) a obývacího pokoje (16,56 m2), který je též přístupný z kuchyně a dále se z něho vchází do ložnice (16,56 m2). Z předsíně dále vstup do prostorné šatny (2,15 m2), koupelny (2,77 m2) a na samostané WC (1,36 m2). Ze všech oken výhled do zeleně s orientací na JV a SZ stranu. K bytové jednotce navíc náleží komora (1,58 m2) v mezipatře domu. Byt je v původním udržovaném stavu - umakartové jádro, kuchyňská linka s plyn.sporákem. V pokojích parkety. Vytápění a teplá voda dálkově. Bezproblémové parkování u domu. Výhodou je bydlení ve velmi klidné lokalitě obklopené zelení, s oddychovou zónou ve vnitrobloku - pískoviště, lavičky. Výborná občanská a dopravní vybavenost s množstvím obchodů (OC Luna), v okolí oblíbený park, tenisové kurty, minigolf a další zázemí pro sportovní aktivity. V domě velmi slušní sousedé, perfektně se starají o chod a čistotu domu. Volné ihned. Zajistíme výhodnou hypotéku.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Aktualizace: ID: Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 67 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelové rozvody Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus 6

7 4) Mohylová ul., Plzeň Doubravka ,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku 3+1 o ploše 66,90 m 2 v 1 NP bytového domu. Byt je v obytném domě čp v Plzni, Mohylová 107. Dům je montovaný, panelový. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy původní parkety, keramická dlažba, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, umyvadlo a vana, jádro umakartové. Byt je v původním stavu. Prodej 11/ ) Kaznějovská, Plzeň Bolevec ,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 6 nadzemním podlaží bytového domu. Plocha bytu činí 75,83 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je předsíň (11,66m2, ker.dlažba a koberec), z předsíně vlevo WC (0,93m2), koupelna (2,62m2, vana, umyvadlo, betonové jádro), kuchyně do L (10,38m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na západ), pokoj (13,87m2, koberec, okno na západ), z předsíně rovně pokoj (16,28m2, koberec, okno na západ) a z předsíně vpravo pokoj s lodžií (20,09m2, koberec, lodžie 5,45m2 na východ). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba a koberec, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, v předsíni skříně. V bytě byla již dříve provedena keramická dlažba v části předsíně a v kuchyni, jinak je byt v původním, udržovaném, ale již morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží lodžie (5,45m2) přístupná z pokoje bytu a sklep (2,58m2) v suterénu domu. Prodej 09/

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 3+1, Baarova ul., Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0, byt 3+1, Heyrovského, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, byt 3+1, U Borského parku, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, byt 3+1, Mohylová, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, byt 3+1, Kaznějovská, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, maximum minimum průměr užitná plocha m2 64,9 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky udržovaný byt Slabé stránky původní, morálně zastaralý a dožilý stav, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v původním stavu, v panelových domech je menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: jedenmiliontřista tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1518/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu chodba vstup do bytu schéma bytu 11

12 předsíň pokoj pokoj WC koupelna kuchyně 12

13 kuchyně pokoj pohled západní pohled jihozápadní pohled východní pohled jihovýchodní 13

14 5.3. Doklady 14

15 15

16 16