ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Stavba bydlení čp.78 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Dobrošov Adresa nemovité věci: Dobrošov 78, Náchod Vlastník stavby: MG - SLAVIE s.r.o., RČ/IČO: , Němcové 858, Náchod, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: MG - SLAVIE s.r.o., RČ/IČO: , Němcové 858, Náchod, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: JUDr. Jakoubka Ph.Dr. Počet stran: 6 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.87 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 364m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.78 - pozemku p.č.395/2 zahrada o výměře 688m 2 - pozemku p.č.397/12 zahrada o výměře 256m 2, vše v KN zapsáno na LV č.107 pro obec Náchod, k.ú. Dobrošov, část obce Dobrošov. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby Přehled podkladů - LV č.107 z místní šetření za účasti JUDr.Jakoubka Ph.Dr. - insolvenčního správce - jen zevní prohlídka, insolvenční správce k dispozici klíče od uzamčeného objektu nemá, na ocenění trvá jen na základě zevní prohlídky - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 255/2014-D z informace zjištěné od vlastníka sousední nemovitosti Místopis Město Náchod (346 m n.m.) se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Bylo založeno v r a je přirozeným historickým, turistickým, správním a průmyslovým centrem celé oblasti od vstupní "Branky" až po Broumovský výběžek. V samotném centru města se nachází celá řada historických staveb - renesanční zámek s francouzskou zahradou, gotický kostel sv. Vavřince na Masarykově náměstí, stará barokní radnice, nová novorenesanční radnice, budova poštovního úřadu a další. Ve městě je regionální muzeum a galerie výtvarného umění. Náchod je hraniční město s přímou vazbou na polskou Kudowu Zdrój a další příhraniční polská lázeňská města Dušniki Zdrój a Polanica Zdrój. Oceňovaný objekt čp.78 se nachází ve stavebně nesrostlé části obce tj. v Dobrošově, a to ještě ve stavebně nesrostlé části Dobrošova zvané Amerika. Jedná se o spíše osadu s převážně rekreačními objekty, která je přístupná z úzké lesní zpevněné lesní komunikace (navazující na ulici Dobrošovská) vedoucí do této části města Náchod východním směrem. V okolí se nachází jen rekreační objekty a lesní porosty. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.87 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 364m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.78 - pozemek p.č.395/2 zahrada o výměře 688m 2 - pozemek p.č.397/12 zahrada o výměře 256m 2, vše v KN zapsáno na LV č.107 pro obec Náchod, k.ú. Dobrošov, část obce Dobrošov. Ve skutečnosti stavba bydlení čp.78 stojící je objektem,jež byl předchozími vlastníky po požáru cca v roce 1995 postupně rekonstruován, největší rekonstrukce byla prováděna a nedokončena stávajícím vlastníkem, a to cca v roce K datu ocenění je objekt opuštěný, bez jakékoliv údržby, ve špatném technickém stavu. Jedná se o stavbu vystavěnou na kamenných základech s izolací proti zemní vlhkostí, s kamenným obložením podezdívky (v části objektu odtrženým od zdiva vlivem zatékající vody a odmrznutí). Obvodové stěny jsou zřejmě převážně o tl. stěn 40-45cm, převážně cihelné, stropy jsou v přízemí omítnuté. Jedná se o přízemní objekt, zcela jistě s vnitřním schodištěm do půdního prostoru, případně již upraveného (alespoň částečně) podkroví

3 Střecha je sedlová, střešní krytina je z bonského šindele, klempířské prvky jsou z lakovaného plechu (žlaby a svody), z pozinkovaného plechu jsou parapety. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je stěrková tenkovrstvá na dokončeném zateplení stěn, na nedokončeném zateplení omítka není, povrchovou úpravu tvoří polystyrenové desky či původní cihelné zdivo. Konstrukce schodiště do podkroví není známa. Okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře převážně zřejmě chybí. Podlahy jsou betonové, v koupelně je též jen betonová podlaha, jsou zde však již obklady stěn. V objektu je rozvod světelné, zřejmě i motorové elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. V objektu je proveden a nedokončen rozvod vodovodu,v koupelně vana i umyvadlo nejsou, zřejmě byly odstraněny,obdobně zřejmě i WC (není viditelné okny), jiné vnitřní vybavení v objektu není. Celkově pohledem zevně oken i částečně vyfocením koupelny z rozbitého okna je zřejmé, že v objektu jsou stavební rekonstrukční práce nedokončeny, potřebný rozsah dokončení však nelze bez vnitřní prohlídky přesněji vyspecifikovat. Zastavěná plocha přízemí objektu činí: 10,75*10,61-3,65*1,13+1,55*3,50= 115,36m 2. Podlahová plocha přízemí odhadem činí 75m 2. Obestavěný prostor činí 10,75*5,62*(6,42+4,44)/2+3,65*1,50*(3,90+2,20)/2+8,12*3,65*(5,90+4,90)/2+ 1,55*3,50*2,40= 517,80m 3 Dispozičně se v objektu nachází v přízemí zřejmě byt velikosti 2+1 s příslušenstvím, zda je upraveno podkroví k bydlení, není známo. Objekt je napojen na veřejný zdroj elektřiny vrchním vedením, voda je buď z vlastní studny, či z veřejného vodovodu, odkanalizování je do vlastní jímky. Celková výměra pozemků je 1308m 2. Na nezastavěných částech pozemků se nachází trvalé porosty vzniklé přirozeným náletem, různého stáří 5-20 roků. Pozemky nejsou oploceny, jsou volně přístupné. Silné stránky Lokalita Amerika je vyhledávanou a žádanou lokalitou - jedná se o osadu v lesním přírodním prostředí, majitelé okolních objektů mají okolo chat či domků převážně udržované okrasné i ovocné zahrady. Jedná se tedy o rekreační oblast vyhledávanou jak obyvateli Náchoda, tak i jinými návštěvníky tohoto města. Slabé stránky Nedokončená rekonstrukce, neznámý stav objektu (interiéru). Přístup po úzké strmé lesní zpevněné komunikaci je zcela jistě v zimním období výrazně omezen

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 75,00 m 2 Zastavěná plocha: 115,36 m 2 Plocha pozemku: 1 308,00 m 2 S ohledem na skutečnost, že objekt čp.78 se nachází vyloženě v rekreační osadě, pro trvalé bydlení velmi obtížně trvale dostupné (především v zimních měsících je přístup zcela jistě omezen), je porovnání provedeno s nabídkou na prodej rekreačních objektů, přestože objekt čp.78 je v KN zapsán jako stavba bydlení, tj. dle parametrů stavby se jedná o rodinný dům. Zdrojem všech údajů jsou nabídky z serveru s.reality.cz. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka Chaty Náchod - osada Amerika Nabídka na prodej chaty ve stejné lokalitě - k prodeji zděnou chatu v Náchodě osada Amerika. Objekt byl kolaudován v roce 1994 a je o dvou nadzemních podlažích a jedním podzemním. V 1 NP se nachází obytná místnost s kuchyňským koutem a dřevěné schodiště do 2 NP, kde je prostorná ložnice. Do sklepa, kde se nachází WC a další užitné prostory, se vchází samostatným vstupem ze zahrady. Objekt je napojen na rozvody el.energie, voda je odebírána ze studny, odpadní vody jsou řešeny jímkou /septikem/. Vytápění je řešeno krbovými kamny na tuhá paliva umístěnými v obytném prostoru. Pozemek je situován přímo u lesa na krásném a klidném místě. Chata i pozemek jsou pravidelně udržovány. Příjezd k chatě je po zpevněné komunikaci, 5 min. jízdy z Náchoda. 300 m od chaty se nachází Jiráskova chata. Rekreační chata je vhodná pro ty co hledají klid a krásnou přírodu a přitom zároveň chtějí být v dobrém dosahu od města. Lokalita Náchod - Amerika Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší, ale bez vlivu; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, udržovaný; Úvaha zpracovatele ocenění - chata pro rekreaci plně postačující; Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2-4 -

5 Název: Nabídka chaty Náchod - V Kalhotách Nabídka - Lokalita Náchod - V Kalhotách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší; Poloha - horší mírně; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - udržovaný objekt, pro letní rekreaci postačující.; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 28,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Nabídka dvou rekr.objektů - Náchod Nabídka - Prodej dvou rekreačních objektů umístěných na stavebním pozemku, který je možno využít i k výstavbě rodinného domu. Nabízíme do prodeje zděný zahradní domek jehož zastavěná plocha je 45m2, užitná plocha 60 m2 s možností celoročního užívání, umístěný na stavebním pozemku o CP 1536 m2 s pěkným výhledem na Náchod. V domku je obytná místnost s krbem a kuchyňským koutem a ložnice pro max 8 osob, ohřev vody bojlerem a průtokovým ohřívačem v kuchyni, topení v krbu a lokálních kamnech, chata disponuje soc. zařízením se sprchou, kde je přípojka na automatickou pračku a samostatným WC. V chatě je zavedena elektrika 220 a 380V, satelit, telefonní přípojka s možností zavedení internetu. Dále je na pozemku malá dvoupatrová rekreační chatka o zastavěné ploše 10m2 a užitné ploše cca 16m2. Pozemek je svažitý s udržovanou zahradou osázen vzrostlými ovocnými stromy a tújemi. Horní část pozemku je vhodná pro stavbu rodinného domu. Jedná se o velmi pěkné místo s veškerými inženýrskými sítěmi. Příjezdová komunikace obecní asfaltová Lokalita Náchod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,65 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší výrazně; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - objket ve výrazně lepším stavu, navíc malá chatka; Celkový koef. K C 0,27 Upravená j. cena Kč/m

6 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 75,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena cca v úrovni porovnávací hodnoty - stavba bydlení čp.78 je ve skutečnosti objektem po nedokončené rekonstrukci bez jakékoliv údržby, ve zhoršeném technickém stavu, s nedokončeným zateplením a fasádou objektu. Prohlídka vnitřních prostor a jejich zaměření nebylo znalci umožněno, tj. i porovnání je provedeno s ohledem na zjištěný stav zevně objektu a dle informací zjištěných u vlastníků sousední nemovitosti. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Snímek kat.mapy z cuzk.cz 1-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -