ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3955/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3955/2013 NEMOVITOST: 1/3 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 518/4, PK 518/11 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Kamenice, k.ú. Těptín Adresa nemovitosti: Kamenice, Vlastníci pozemku: Jindřiška Budáková, Masarykovo náměstí 194, Jílové u Prahy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 František Koprolín, Husovo náměstí 31, Chotětov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 9805/11-62 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/3 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK518/4, PK518/11 v kat. úz. Těptín, obec Kamenice, okres Praha-východ, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Těptín, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Praha-východ - kopie snímku z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Těptín, list mapy č. VS V kopie mapy pozemkového katastru ze dne pro kat. úz. Těptín - srovnávací sestavení parcel ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-9805/11-62 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-9805/ ze dne sdělení zástupce obce Kamenice - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Kamenice je začleněna územně pod okres Praha východ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Říčany. Obec Kamenice se rozkládá asi 26 km jihovýchodně od centra Prahy a 12 km jihozápadně od města Říčany. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má úředně hlášeno kolem 3460 obyvatel. Kamenice se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Kamenice, Ládeves, Ládví, Nová Hospoda, Olešovice, Skuheř, Struhařov, Štiřín, Těptín a Všedobrovice. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 533/86 Obec Kamenice 2

3 Celkový popis: Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci PK 518/4 a 518/11 se nachází v okrajové části obce (kat.úz.) Těptín, obec Kamenice, okres Praha - východ u ulice Višňovka II. Pozemky jsou součástí parc. č. 522/2 a jsou přístupné přes pozemky nezapsané na LV a přes nezpevněnou komunikaci ve vlastnictví obce. Pozemky mají nepravidelný tvar a jsou svažité severním směrem. Na pozemcích je trvalý travní porost a náletové dřeviny. Pozemky se v Územním plánu nachází v neurbanizovaném území a svým funkčním využitím jsou určeny jako les. V tomto území nelze stavět a není možnost napojení na IS. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky PK 518/4, PK 518/11 Obsah tržního ocenění majetku: 1.1 Pozemky PK 518/4 a PK 518/11 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky PK 518/4, PK 518/11 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29: Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] lesní pozemek PK 518/ ,00 4,03 40,00 5, ,12 lesní pozemek PK 518/ ,00 4,03 40,00 5, ,20 Mezisoučet , ,32 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,32 Pozemky PK 518/4, PK 518/11 - zjištěná cena = ,32 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky PK 518/4, PK 518/ ,30 Kč celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč 4

5 Ocenění majetku obecnou metodikou: 1.1 Pozemky PK 518/4 a PK 518/11 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Lojovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,70 KVP: 1,00 KUV: 0,50 Parcela č.: ,00 0,37 58,52 Popis pozemku: Prodej nestavebního pozemku nacházející se na krásném místě u lesa s výhledem do údolí. Pozemek na okraji obce Lojovice - 3km od Velkých Popovic. Pozemek svažitého charakteru o celkové výměře m2. Dle územního plánu spadá tento pozemek do neurbanizovaných-nezastavitelných ploch (louky, sady, pastviny). V současné době se na pozemku nacházejí vzrostlé ovocné stromy. Možnost příjezdu k pozemku po neupravené kamenité cestě (96 m2), která je též zahrnuta k tomuto prodeji. Lokalita: Pozemek, Pětihosty KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,79 0,72 21,40 Popis pozemku: Jedná se o parcelu jako investice. Zpevněná příjezdová komunikace cca 150 m od okraje pozemku. Pětihosty leží cca 22 km jiho-východně od Prahy, cca 20 minut jízdy automobilem. Exit z D1 21 km. Lokalita: Pozemek, Louňovice KRC: 1,00 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 0,70 Parcela č.: ,39 0,59 34,33 Popis pozemku: rodej louky o výměře 4795 m2 v Louňovicích. Louka leží nedaleko od silnice mezi Louňovickým rybníkem a rybníkem Požár. Přístup pouze cestou přes cizí pozemek. Průměrná jednotková cena 38,08 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek PK 518/ lesní pozemek PK 518/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

6 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky PK 518/4, PK 518/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1.1 Pozemky PK 518/4 a PK 518/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 1/3 Současný stav 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: v dané lokalitě a okolí se na realitním trhu vyskytují především pozemky určené k zastavění b) parametry povyšující cenu: vyhledávaná lokalita v blízkosti Prahy c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/3, v neurbanizovaném území obce, bez IS Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. 6

7 Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3955/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 63/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

8 8