SNP 74/ Zvolen. Číslo spisu (objednávky): Ústna objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK. znalecký úkon číslo: 52/2015

Transkript

1 Ing. Mária KUBIŠOVÁ Znalec v odbore Stavebníctvo - Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo: M. Bela 2393/1, Zvolen č. tel.: ; kubisova.maria@gmail.com Zadávateľ: Prvá aukčná, s.r.o. SNP 74/ Zvolen Číslo spisu (objednávky): Ústna objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo: 52/2015 Vo veci ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo na parcele C-KN č. 5356/43, Pozemok parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica Počet strán (z toho príloh): 24 strán formátu A4 (5 strán formátu A4) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 exempláre Archív znalca: 1 exemplár Výtlačok číslo: 1 Vo Zvolene

2 I. Ú VODNA Č ASŤ 1. ÚLOHA ZNALCA Odhad hodnoty nehnuteľností - Stanovenie všeobecnej hodnoty - Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo na parcele C-KN č. 5356/43, Pozemok parcela Č-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. 2. ÚČEL ZNALECKÉHO ÚKONU Znalecký posudok bude slúžiť pre Účely zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. 3. ROZHODUJÚCE DÁTUMY Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: PODKLADY NA VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO ÚKONU 4.1 POSKYŤNÚŤÉ ZADÁVAŤEĽOM 1. Ústna objednávka zo dňa ZÍSKANÉ ZNALČOM 1. Obhliadka nehnuteľnosti spojená so zameraním a vyhotovením fotodokumentácie. 2. Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z Listu vlastníctva číslo 2183, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa Štúdium archívnych materiálov a dokumentov. 5. POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z. z. zo dňa , o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška"). 6. ĎALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA Zákon číslo 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov. Zákon číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR číslo 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Opatrenie štatistického úradu Slovenskej republiky číslo 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, zo dňa Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. STN /63 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Vyparina M. a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb; ŽÚ v Žiline, Vyhláška úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský Mipress, Bratislava, 2012, ISBN OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA Žiadne. 8. ZÁKLADNÉ POJMY Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Ťechnická hodnota (ŤH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Ťechnický stav stavby (ŤS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Opotrebenie stavby (O) - je percentuálne vyjadrenie opotrebenia stavby. Vek stavby (V) - je vek stavby v rokoch od začiatku užívania k termínu posúdenia/ohodnotenia. Zostatková životnosť stavby (Ť) - je predpokladaná doba ďalšej životnosti stavby v rokoch až do predpokladaného zániku stavby. Predpokladaná životnosť stavby (Z) - je predpokladaná (alebo stanovená) celková životnosť stavby v rokoch. Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách ( 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení). Strana 3

4 II. POSÚDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY Pre stanovenie všeobecnej hodnoty je aplikovaná príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Podľa tejto vyhlášky sa všeobecná hodnota stavieb stanoví porovnávacou metódou, kombinovanou metódou (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu), alebo metódou polohovej diferenciácie. Metódu porovnávania je možné použiť na všetky typy nehnuteľností a stavieb (stavby, pozemky, byty, nebytové priestory a pod.), pokiaľ je získaný súbor objektov vhodný na porovnávanie. Porovnanie sa vykonáva na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Vzhľadom na skutočnosť, že nebolo možné získať vhodný súbor identifikovateľných objektov na porovnávanie, porovnávacia metóda nemohla byť v znaleckom posudku použitá. Kombinovaná metóda vychádza z váhového priemeru technickej a výnosovej hodnoty. Ťúto metódu na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností som v znaleckom posudku nepoužila, nakoľko ohodnocovaná nehnuteľnosť nie je takého charakteru, že môže dosahovať primerané výnosy formou prenájmu. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností bola v znaleckom posudku použitá metóda polohovej diferenciácie, ktorej základom je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN Rozpočtový ukazovateľ stavby je stanovený v zmysle citovanej metodiky (po podlažiach) s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky, vplyvu vybavenosti, územného vplyvu a vývoja cien. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2. štvrťrok kcu = 2,281 - zverejnený na b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE List vlastníctva číslo: 2183 Katastrálne územie: Banská Bystrica Obec: Banská Bystrica Okres: Banská Bystrica Miesto nehnuteľností: Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo na parcele Č-KN č. 5356/43, Pozemok parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica - v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková Strana 4

5 c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti spojená so zameraním a vyhotovením fotodokumentácie bola vykonaná znalcom na tvári miesta dňa za prítomnosti p. Srnku ml.. Strana 5

6 d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU Pre posúdenie definovanej nehnuteľnosti (záhradná chatka) nebola poskytnutá zadávateľom projektová dokumentácia. Rozmery podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) boli zamerané (overené) pri obhliadke. Vo výpočte všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti som vychádzala z dostupných informácii o veku stavby, keďže potvrdenie o veku stavby nebolo poskytnuté zadávateľom znaleckého posudku ani vlastníkom nehnuteľnosti. e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU Pri obhliadke posudzovanej nehnuteľnosti nebol zistený žiadny nesúlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou. f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA 1. Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo na parcele Č-KN č. 5356/ Pozemok parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA Nie sú. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 REKREAČNÉ A ZÁHRADKARSKÉ CHATY Záhradná chatka súpisné číslo na parcele C-KN č. 5356/43 POPIS STAVBY Umiestnenie stavby: Podľa Listu vlastníctva č sa jedná o Záhradnú chatku súpisné číslo na parcele Č-KN č. 5356/43, mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Pozemok v okolí stavby je rovinatý až mierne svahovitý. Prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaná nehnuteľnosť je oplotená v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. Dispozičné riešenie: Záhradná chatka má dve nadzemné podlažia, prekrytá je sedlovou strechou. Technické riešenie: - Základy - 2. NP - betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - 1. NP, 2. NP - murované z tehál (plná, metrická, tvárnice typu ČD, porotherm) v skladobnej hrúbke do 30 cm; deliace konštrukcie - 1. NP, 2. NP - tehlové (priečovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. NP - s viditeľnými trámami drevené - Schodisko - 1. NP - mäkké drevo bez podstupníc - Strecha - krovy - 1. NP - väznicové sedlové, manzardové; krytiny strechy na krove - 1. NP - plechové pozinkované; klampiarske konštrukcie strechy - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Strana 6

7 - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP - škrabaný brizolit; 2. NP - obklady keramické - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. NP, 2. NP - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené - Výplne otvorov - dvere - 1. NP - hladké plné alebo zasklené; 2. NP - rámové s výplňou; okná - 1. NP, 2. NP - jednoduché drevené alebo oceľové; okenice a vonkajšie rolety - 1. NP, 2. NP - drevené - Podlahy - 1. NP, 2. NP - cementový poter - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( vrátane rozvádzačov) - 1. NP, 2. NP - svetelná, motorická (min. dĺžka 5 m). V čase obhliadky nebola záhradná chatka užívaná. Ťechnický stav nehnuteľnosti je primeraný veku bez viditeľného poškodenia prvkov dlhodobej životnosti. Životnosť objektu stanovujem odhadom s ohľadom na konštrukčné vyhotovenie a súčasný technický stav - 80 rokov. Detailnejší popis objektu a jeho existujúceho vybavenia je uvedený v hodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Čhaty pre individuálnu rekreáciu Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,50*3,50+7,50*1,50+6,00*1, /47=1, NP ,50*6, /27=2,963 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.NP 2.NP 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Murivo 4.1.b murované z tehál (plná, metrická, tvárnice typu ČD, porotherm) v skladobnej hrúbke do 30 cm 5 Deliace konštrukcie tehlové (priečovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s viditeľnými trámami drevené väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Fasádne omietky 14.1 obklady keramické škrabaný brizolit Strana 7

8 15 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 15.8 mäkké drevo bez podstupníc Dvere 16.3 hladké plné alebo zasklené rámové s výplňou Okná 17.7 jednoduché drevené alebo oceľové Okenice a vonkajšie rolety 19.1 drevené Podlahy miestností 21.9 cementový poter Elektroinštalácia ( vrátane rozvádzačov) 23.1 svetelná, motorická (min. dĺžka 5 m) Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 37 Balkón 37.2 výmery do 5 m 2 (1 ks) Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,02 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,702)/30, ,75 2. NP ( * 2,963)/30, ,19 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,75 56,25 2. NP ,75 56,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1980 Východisková hodnota 138,75 /m 2 *47,00 m 2 *2,281*1, ,47 Ťechnická hodnota 56,25% z , ,51 2. NP z roku 1980 Východisková hodnota 120,19 /m 2 *27,00 m 2 *2,281*1, ,18 Ťechnická hodnota 56,25% z 7 550, ,98 Strana 8

9 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,51 2. nadzemné podlažie 7 550, ,98 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.c) Ťerazzové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Čestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 720/30,1260 = 23,90 /m2 ZP Počet merných jednotiek: (8,00+9,50+8,00+8,50)*1,00+1,50*1,00+2,50*1,00 = 38 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,02 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník ,50 12,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 38 m 2 ZP * 23,9 /m2 ZP * 2,281 * 1, ,04 Ťechnická hodnota 12,50 % z 2 113,04 264, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Záhradná chatka súpisné číslo na parcele C-KN č. 5356/ , ,49 Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník 2 113,04 264,13 Celkom: , ,62 Strana 9

10 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) ANALÝZA POLOHY NEHNUTEĽNOSTI Podľa Listu vlastníctva č sa jedná o pozemok so Záhradnou chatkou súpisné číslo 10878, mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne - parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Pozemok je rovinatý až mierne svahovitý nepravidelného tvaru. Prístup k pozemku je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. Orientačná poloha obce a poloha nehnuteľnosti v obci: Strana 10

11 b) ANALÝZA VYUŽITIA NEHNUTEĽNOSTI Pozemok - parcela C-KN č. 5356/2 evidovaný v katastri nehnuteľností ako Záhrady - pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny, neposkytuje k dátumu ohodnotenia úžitok záhrady (sú na ňom skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením). V čase obhliadky bol na časti pozemku uskladnený stavebný materiál. Záhradná chatka na pozemku parcela C-KN č. 5356/43 nie je využívaná. c) ANALÝZA PRÍPADNÝCH RIZÍK SPOJENÝCH S VYUŽÍVANÍM NEHNUTEĽNOSTI Riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti sú nasledovné: Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti). Strana 11

12 Strana 12

13 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácii Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností a vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,35, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty obdobných nehnuteľností v danej lokalite. Podľa Listu vlastníctva č sa jedná o pozemok so Záhradnou chatkou súpisné číslo 10878, mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne - parcela C- KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Prístup k pozemku je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. V súčasnej dobe je na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Pracovné možnosti obyvateľstva sú dobré - nezamestnanosť je do 10 %. Orientácia obytných miestností k svetovým stranám je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Súčasný technický stav nehnuteľnosti vyžaduje stavebnotechnické zásahy opravy. Ťerén v okolí záhradnej chatky je rovinatý až mierne svahovitý. V lokalite nie sú situované všetky podstatné inžinierske siete, záhradná chatka bola napojená iba na elektrickú energiu, pričom elektroinštalácia k dátumu ohodnotenia je nefunkčná. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,46 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce samostatne stojaci objekt, ktorého vzdialenosť od súvislej zástavby obce je väčšia ako 500 m 3 Súčasný technický stav nehnuteľností V. 0, ,05 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0, ,45 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,10 Strana 13

14 6 Typ nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby V. 0, ,35 II. 0, ,30 malá hustota obyvateľstva I. 1, ,30 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,75 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,30 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby žiadne - len miestne zdroje (studňa, vlastná výroba el.energie a pod.) 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti V. 0, ,25 žiadna, alebo vo vzdialenosti nad 2 km V. 0, ,25 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1, ,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,80 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0, ,15 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu päťnásobok až desaťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností II. 0, ,90 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,14 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,86 Spolu ,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 58,5/ 180 0,325 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,62 * 0, ,83 Strana 14

15 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok, LV č POPIS Podľa Listu vlastníctva č sa jedná o pozemok mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne - parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Pozemok je rovinatý až mierne svahovitý. Prístup k pozemku je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. Východiskovú hodnotu pozemku som stanovila v zmysle Vyhlášky č. 492/2004 Z. z., pre obec Banská Bystrica je to 26,56 /m 2. Vlastnícke a evidenčné údaje sú bližšie popísané v predchádzajúcej časti znaleckého posudku. Čenu pozemku určujem metódou polohovej diferenciácie, ktorú upravujem celkovým koeficientom prepočtu polohy, ktorý je násobkom jednotlivých koeficientov vyplývajúcich z polohy pozemkov. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 5356/2 záhrada ,00 1/1 889, /43 zastavané plochy a nádvoria 48 48,00 1/1 48,00 Spolu výmera 937,00 Obec: Banská Bystrica Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 1. záhradkové osady, chatové osady a hospodárske dvory poľnohospodárskych podnikov 1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 3- podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 4. priemyselná poloha 0,90 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy 0,40 0,50 0,90 0,85 Strana 15

16 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,50 * 0,90 * 0,85 * 0,90 * 1,00 * 1,00 * 0,40 0,1377 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 0,1377 3,66 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 937,00 m 2 * 3,66 /m ,42 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 5356/ ,74 parcela č. 5356/43 175,68 Spolu 3 429,42 Strana 16

17 III. ZA VER Z dôvodu neexistencie relevantných a hodnoverných podkladov pre aplikáciu porovnávacej metódy a kombinovanej metódy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, je ako jediná vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností v súlade so znením časti B.) prílohy č. 3 vyhl. č. 492/2004 Z. z. použitá metóda polohovej diferenciácie. Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách ( 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení). REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Záhradná chatka súpisné číslo na parcele C-KN č. 5356/ ,99 Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník 85,84 Spolu stavby 4 239,83 Pozemky Pozemok, LV č parc. č. 5356/2 (889 m 2 ) 3 253,74 Pozemok, LV č parc. č. 5356/43 (48 m 2 ) 175,68 Spolu pozemky (937,00 m 2 ) 3 429,42 Spolu VŠH 7 669,25 Zaokrúhlená VŠH spolu 7 700,00 Slovom: Sedemtisícsedemsto Eur Vo Zvolene, dňa Ing. Mária Kubišová Strana 17

18 IV. PRI LOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z Listu vlastníctva číslo 2183, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 2 A4 2. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa A4 3. Pôdorys stavby. 1 A4 4. Fotodokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti. 1 A4 Strana 18

19 V. ZNALEČKA DOLOZ KA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 52/2015 znaleckého denníka č. 1/2015. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 52/2015. Vo Zvolene, dňa Ing. Mária Kubišová Strana 19