ZNALECKÝ POSUDOK číslo 166/2017

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 166/2017 Vo veci: stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 245, na parc. KN č. 254/45 s príslušenstvom a pozemky parc. KN č. 254/2, 254/45 a 260/4, evidované na LV č. 594, k. ú. Pravenec, obec Pravenec, okres Prievidza, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 32 (14) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 245, na parc. KN č. 254/45 s príslušenstvom a pozemky parc. KN č. 254/2, 254/45 a 260/4, evidované na LV č. 594, k. ú. Pravenec, obec Pravenec, okres Prievidza. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : ZP č. 156/2013 vypracovaný znalkyňou Ing. Janou Hurtišovou. 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 594, k.ú. Pravenec, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, k.ú. Pravenec, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Geometrický plán č. 221/2003 na zameranie novostavby, overený pod č. 564/2003. Kolaudačné rozhodnutie zo dňa Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 1. štvrťrok 2017 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,35. Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 594, k.ú. Pravenec, obec Pravenec, okres Prievidza A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 254/2 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 448 m parc. KN č. 254/45 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 152 m parc. KN č. 260/4 Záhrada o výmere 365 m Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 4- Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18 - Pozemok, na ktorom je dvor Kód druhu chránenej nehnuteľnosti Ochranné pásmo nehnuteľnej kultúrnej pamiatky, pamiatkovej rezervácie alebo pamiatkovej zóny Kód umiestnenia pozemku 1- Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo 245 na parc. KN č. 254/45 10 rodinný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby (budovy) 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1- Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 2 Jánoška Norbert r. Jánoška, Pravenec 245, Pravenec, PSČ 97216, SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Poznámka Na nehnuteľnosti: rodinný dom súp.č. 245 na parc.č. 254/45 a pozemky registra C KN parc.č. 254/2, 254/45, 260/4 - začatie výkonu záložného práva na základe Zmluvy o zriadení záložného práva V 6105/ OTP Banka Slovensko, a.s., Bratislava, IČO: predajom Zálohu na dražbe - P 964/ VZ 270/2016 Titul nadobudnutia LV: C. Ťarchy: Por.č.: 2 Na parc. 254/2, 254/45, 260/4 a rodinný dom č.s. 245 na p.č. 254/45 : Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s., Štúrova 5, Bratislava IČO na základe zmluvy o zriadení záložného práva č. V 6105/14 - v.z. 225/14 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu.

4 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 4 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Projektová a stavebná dokumentácia bola poskytnutá čiastočná, bola porovnaná zo skutočnosťou a premeraná laserovým meradlom pri miestnom šetrení. Dispozičné riešenie zakreslené v projektovej dokumentácii súhlasí s vyhotovením. Pri objektoch poloodkrytých resp. ich častí je zastavaná plocha ohraničená vonkajším obvodom obalovej čiary vonkajšieho okraja zvislých konštrukcií (Zastavaná plocha 1. NP). e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom zapísanom na liste vlastníctva a zakreslená v kópii katastrálnej mapy. Bolo predložené kolaudačné rozhodnutie. Doklady o veku Kolaudačné rozhodnutie zo dňa f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom č.s. 245 na parc. KN č. 254/45, k.ú. Pravenec. Vonkajšie úpravy, na parc. KN č. 254/2 k.ú. Pravenec Pozemky - parc. KN č. 254/2, 254/45 a 260/4, k.ú. Pravenec, vedené na LV č f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 594 na parc. KN č. 254/45, k.ú. Pravenec POPIS STAVBY Objekt je postavený v obci Pravenec na parc. KN č. 254/45, pod s.č. 245, k.ú. Pravenec, okres Prievidza. Jedná sa o samostatne stojací, podpivničený dom, s jedným nadzemným podlažím. Stavba bola postavená na mierne svahovitom teréne v zastavanom území obce Pravenec. Prístup k rodinnému domu je z miestnej asfaltovej komunikácie. Stavba určená na celoročné bývanie. Dom je postavený vo dvornej časti pri miestnej komunikácii v rodinnej zástavbe. Prístupný je zo spevnenej asfaltovej komunikácie. Napojený je na elektrickú energiu a verejný vodovod, odkanalizovaný do žumpy. Stavebno - technický stav rodinného domu, užívaný je na základe právoplatného kolaudačného rozhodnutia od roku Vek stavby určujem na základe "Kolaudačného rozhodnutia dňa ". 1. PP - Podzemné podlažie V podzemnom podlaží sú skladovacie priestory, kotolňa, dielňa, práčovňa a garáž. Prístup do podlažia je z chodby po schodoch. Stavba osadená do terénu v hĺbke nad 1m do 2 m bez zvislou izoláciou. Murivo v suterénnej časti je pórobetónové, stropy sú železobetónové s rovným podhľadom, deliace priečky sú tehlové, omietky sú hladké, podlahu tvorí cementový poter. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Dvere drevené. Okná drevené. 1. NP - Nadzemné podlažie Tvorí chodba, kuchyňa, kúpeľňa, WC, komora, izby a terasa.. Základy sú s vodorovnou izoláciou. Murivo je z plynosilikátových tvárnic hr. do 400 mm, priečky sú murované. Stropy sú železobetónové s rovným podhľadom. Strecha sedlová. Krytina z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Fasádne omietky na báze umelých vlakien, vnútorné omietky sú hladké, vnútorné keramické obklady stien (kúpeľni, vo WC a v kuchyni). Dvere sú drevené, okná plastové s vnútornými hliníkovými žalúziami. Podlaha miestností keramická dlažba, v zádverí keramická dlažba, schody železobetónové, povrchová úprava stupňov - cementový poter. Vykurovanie teplovodné podlahové riešené plynovým kotlom. Elektroinštalácia je svetelná i motorická, dom je vybavený rozvodom vody teplej i studenej. Kuchynská linka na báze dreva s nerezovým drezom, sporak kombinovaný, digestor, odsávač pár, v kúpeľni sa nachádza umývadlo, plastová rohová vaňa, samostatné WC bez umývadla. V práčovni smaltovaná aňa, batéria obyčajná. Stavebno - technický stav domu - dobrý, v čase obhliadky neobývaný, životnosť stavby stanovujem na 100. Technický stav zohľadnený percentuálnym vyjadrením vo výpočte rozpočtového ukazovateľa dokončenosti - stavby.

5 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 5 Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,70*11,0-1,5*3,5-2,85*1,9 140,04 120/140,04=0, NP ,70*11,0 150,7 120/150,7=0,796 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie Murivo 4.2.c murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.6 cementový poter Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 4315 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) Vodovodné batérie

6 Znalecký posudok č. 166/2017 List č ostatné (1 ks) 15 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou ,0 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické ,0 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované ,0 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.7 keramické dlažby ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.2.b podlahové teplovodné ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) , b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) ,0

7 Znalecký posudok č. 166/2017 List č Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) ,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [Eur/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [Eur/m 2 ] 1. PP ( * 0,857)/30,1260 ( * 0,857)/30, ,93 146,93 1. NP ( * 0,796)/30,1260 ( * 0,796)/30, ,23 250,44 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 86,00 1. NP ,00 86,00 1. PP z roku 2003 Východisková hodnota 146,93 Eur/m 2 *140,04 m 2 *2,350*0, ,09 Technická hodnota 86,00% z , ,04 1. NP z roku 2003 Východisková hodnota 251,23 Eur/m 2 *150,70 m 2 *2,350*0, ,26 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 250,44 Eur/m 2 *150,70 m 2 *2,350*0, ,47 Technická hodnota 86,00% z , ,42 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po Východisková hodnota dokončení [Eur] nedokončenej stavby [Eur] Technická hodnota [Eur] 1. podzemné podlažie , , ,04 1. nadzemné podlažie , , ,42 Spolu , , ,46 Dokončenosť stavby: ( ,56Eur / ,35Eur) * 100 % = 99,80 %

8 Znalecký posudok č. 166/2017 List č PRÍSLUŠENSTVO Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Vodovodná prípojka z verejného vodovodu, z plastového potrubia DN 25 mm, v dĺžke 6,0 m. Prípojka slúži pre rodinný dom s.č Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 6,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 6 bm * 41,49 Eur/bm * 2,350 * 0,95 555,76 Technická hodnota 72,00 % z 555,76 Eur 400, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Betónová, monolitická, s oceľovým poklopom, vybudovaná v roku Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,2*1,5 = 2,16 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 2,16 m 3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,350 * 0, ,14 Technická hodnota 72,00 % z 1 226,14 Eur 882,82

9 Znalecký posudok č. 166/2017 List č Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Kanalizačnou prípojkou z plastových rúr sú odvádzané splaškové vody z rodinného domu do žumpy. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 Eur/bm Počet merných jednotiek: 3,5 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 3,5 bm * 28,38 Eur/bm * 2,350 * 0,95 221,75 Technická hodnota 72,00 % z 221,75 Eur 159, Vonkajšia úprava: Žumpa na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Žumpa - monolitická železobetónová konštrukcia do ktorej sú odvádzané splaškové vody, umiestnená na parc. KN č. 254/2. Vybudovaná v roku Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 3,50*2,50*2,50 = 21,88 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 21,88 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,350 * 0, ,63 Technická hodnota 72,00 % z 5 269,63 Eur 3 794,13

10 Znalecký posudok č. 166/2017 List č Vonkajšia úprava: Prípojka plynu na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Plynová prípojka vybudovaná v roku Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 8 bm * 14,11 Eur/bm * 2,350 * 0,95 252,00 Technická hodnota 72,00 % z 252,00 Eur 181, Vonkajšia úprava: Prípojka NN parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Elektro prípojka zemná vybudovaná v roku Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm Počet merných jednotiek: 9,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 9 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,350 * 0,95 296,77 Technická hodnota 72,00 % z 296,77 Eur 213,67

11 Znalecký posudok č. 166/2017 List č Vonkajšia úprava: Spevnené plochy na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Komunikačný priestor okolo domu, odstavné plochy, tvorené z prostého betónu, vybudované v roku Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 5,70*2,60 = 14,82 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,00 72,00 Východisková hodnota 14,82 m 2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,350 * 0,95 362,29 Technická hodnota 72,00 % z 362,29 Eur 260, Vonkajšia úprava: Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec Vonkajšie predložené schody betónové na teréne s povrchom z cementového poteru, zabezpečujú prístup na prízemie domu, vybudované v roku Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobetónovej doske alebo nosníkoch s povrchom z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 545/30,1260 = 18,09 Eur/bm stupňa Počet merných jednotiek: 6*1,2 = 7,2 bm stupňa Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec ,50 82,50 Východisková hodnota 7,2 bm stupňa * 18,09 Eur/bm stupňa * 2,350 * 0,95 290,78 Technická hodnota 82,50 % z 290,78 Eur 239,89

12 Znalecký posudok č. 166/2017 List č REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [Eur] [Eur] Rodinný dom s.č. 594 na parc. KN č. 254/45, k.ú. Pravenec , ,46 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 555,76 400,15 Vodomerná šachta na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 1 226,14 882,82 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 221,75 159,66 Žumpa na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 5 269, ,13 Prípojka plynu na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 252,00 181,44 Prípojka NN parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 296,77 213,67 Spevnené plochy na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 362,29 260,85 Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 290,78 239,89 Celkom za Vonkajšie úpravy 8 475, ,61 Celkom: , ,07 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom s.č. 245 na parc. KN č. 254/45, sa nachádza v obytnej časti obce Pravenec, katastrálne územie Pravenec, okres Prievidza. Dom je postavený na rovinatom teréne, má jedno podzemné podlažie a jedno nadzemné podlažie. Dopravné spojenie je prímestskou autobusovou a železničnou dopravou. Od okresného mesta Prievidza je obec vzdialená približne 9,5 km (centrum obce a mesta).dostupnosť po spevnenej asfaltovej komunikácii. V mieste je možnosť napojenia rodinných domov na verejný vodovod, elektrickú a telekomunikačnú sieť. Nie je možnosť napojenia na verejnú kanalizáciu. V mieste je obecný úrad, materská kola, predajne potravinárskeho a priemyselného tovaru, ambulancie praktických lekárov, knižnica, pošta, telocvičňa. Obec s počtom obyvateľov b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na LV, záložné právo v prospech OTP banka, iné rizika neboli zistené. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045

13 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 13 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,85 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. II. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 0, ,10 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,15 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,15 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,60 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,74 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,32 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 124,32/ 180 0,691 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,07 Eur * 0, ,46 Eur

14 Znalecký posudok č. 166/2017 List č POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 594 POPIS Pozemky parc. KN č. 254/2, 254/45 a 260/4 sa nachádzajú v zastavanom území obce Pravenec, evidované na LV č. 594 v katastrálnom území Pravenec, okres Prievidza. Predmetom ohodnotenia sú pozemky rovinatého charakteru, o celkovej výmere 965,00 m 2, na ktorých je z časti postavený rodinný dom a z časti je zastavaný vonkajšími úpravami, v uličnej zástavbe rodinných domov. Dopravné spojenie je zabezpečené autobusovou i železničnou dopravou. Pozemok je prístupný priamo z miestnej komunikácie. V lokalite sú vybudované rozvody vody a elektriny, plyn, kanalizácia do žumpy. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 254/2 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 448,00 254/45 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 152,00 260/4 záhrada ,00 1/1 365,00 Spolu výmera 965,00 Obec: Pravenec Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu 1,30 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 0,90 1,00 1,00 2,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 2,50 * 1,00 3,5100 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 Eur/m 2 * 3, ,65 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 965,00 m 2 * 11,65 Eur/m ,25 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 254/ ,20 parcela č. 254/ ,80 parcela č. 260/ ,25 Spolu ,25

15 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 15 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie stavby, prístupnosť, dispozičné a architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Rodinný dom s.č. 594 na parc. KN č. 254/45, k.ú. Pravenec ,83 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 276,50 Vodomerná šachta na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 610,03 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 110,33 Žumpa na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 2 621,74 Prípojka plynu na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 125,38 Prípojka NN parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 147,65 Spevnené plochy na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 180,25 Vonkajšie predložené schody na parc. KN č. 254/2, k.ú. Pravenec 165,76 Spolu za Vonkajšie úpravy 4 237,63 Spolu stavby ,46 Pozemky Podľa LV č parc. č. 254/2 (448 m 2 ) 5 219,20 Podľa LV č parc. č. 254/45 (152 m 2 ) 1 770,80 Podľa LV č parc. č. 260/4 (365 m 2 ) 4 252,25 Spolu pozemky (965,00 m 2 ) ,25 Spolu VŠH ,71 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Deväťdesiatdvatisícosemsto Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. Orság František 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

16 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 16 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 594, k.ú. Pravenec, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, k.ú. Pravenec, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Geometrický plán č. 221/2003 na zameranie novostavby, overený pod č. 564/2003. Kolaudačné rozhodnutie zo dňa Náčrt domu s.č. 245, na parc. KN č.254/45, k.ú. Pravenec. Fotodokumentácia rodinného domu s.č. 245, na parc. KN č.254/45, k.ú. Pravenec.

17 Znalecký posudok č. 166/2017 List č. 17 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 166/2017. Ing. František Orság