Znalec: Ing. Peter Villant, Hlavná 91, Balog nad Ipľom, ,

Transkript

1 Znalec: Ing. Peter Villant, Hlavná 91, Balog nad Ipľom, , Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec, IČO: , zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Trnava, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 13951/T Číslo spisu (objednávky): 122/2015 ZNALECKÝ POSUDOK Číslo: 122/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - rodinný dom súpisné č s príslušenstvom, postavený na pozemku parcela č. 80/2, 84/7, zapísaný na liste vlastníctva č. 1955, pozemky parcela č. 79/2, 79/3, 80/2 zapísané na liste vlastníctva č. 1955, spoluvlastnícky podiel na pozemkoch parcela č. 84/5, 84/6, 87/1, 87/2, 88/1, 88/5, 88/6 o veľkosti 342/472 zapísaný na liste vlastníctva č a pozemky parcela č. 84/2, 84/7 zapísané na liste vlastníctva č. 1941, k. ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda, pre účel výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Počet listov (z toho príloh): 28 (7) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - rodinný dom súpisné č s príslušenstvom, postavený na pozemku parcela č. 80/2, 84/7, zapísaný na liste vlastníctva č. 1955, pozemky parcela č. 79/2, 79/3, 80/2 zapísané na liste vlastníctva č. 1955, spoluvlastnícky podiel na pozemkoch parcela č. 84/5, 84/6, 87/1, 87/2, 88/1, 88/5, 88/6 o veľkosti 342/472 zapísaný na liste vlastníctva č a pozemky parcela č. 84/2, 84/7 zapísané na liste vlastníctva č. 1941, k. ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda, pre účel výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. 2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. 3. Dátum vyžiadania posudku: Dátum ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1. Dodané objednávateľom: - Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku - Znalecký posudok č. 148/2010 zo dňa vypracovaný Ing. Oto Pisoň 5.2. Obstarané znalcom: - Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa Kópia katastrálnej mapy zo dňa Použitý právny predpis: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Zákon č. 93/2006 Z.z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 490//2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 400/2006 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška 490/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 565/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 34/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z.z. Strana 2

3 - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Zákon NR SR č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Katastrálny portál na internete ( 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: neboli vznesené II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2. Všeobecné údaje: Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie pre výpočet všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2. štvrťrok Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti: Miestna obhliadka bola vykonaná Objekt nebol majiteľom sprístupnený Vlastnícke a evidenčné údaje: Strana 3

4 Strana 4

5 Strana 5

6 Strana 6

7 Strana 7

8 Strana 8

9 Strana 9

10 Strana 10

11 Strana 11

12 Strana 12

13 Strana 13

14 Strana 14

15 2.4. Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Znalcovi boli poskytnuté vyššie uvedené pôvodné stavebno-právne doklady k ohodnocovanej nehnuteľnosti. Stavebno-technický stav nehnuteľnosti nie je v rozpore s poskytnutou dokumentáciou. Na nehnuteľnosť sa neviažu žiadne iné ťarchy, okrem zapísaných na liste vlastníctva a iné záväzky znalcovi nie sú známe. Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, pre opis a výpočet VŠH som použil údaje zo znaleckého posudku č. 148/2010 zo dňa vypracovaný Ing. Oto Pisoň Predmetom ohodnotenia sú nasledovné nehnuteľnosti: - Dom súpisné č. 2131, zapísaný na liste vlastníctva č. 1955, na pozemku parcela č. 80/2, 84/7, zapísaný na liste vlastníctva č Príslušenstvo a stavba bez súpisného č. - bazén na pozemku parcela č. 79/2 zapísaný na liste vlastníctva č Pozemky parcela č. 79/2, 79/3, 80/2 zapísané na liste vlastníctva č. 1955, k. ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda - Spoluvlastnícky podiel na pozemkoch parcela č. 84/5, 84/6, 87/1, 87/2, 88/1, 88/5, 88/6 o veľkosti 342/472 k celku zapísaný na liste vlastníctva č k. ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda - Pozemky parcela č. 84/2, 84/7 zapísané na liste vlastníctva č k. ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda 2.6. Nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Pozemok parcela č. 54/4 zapísaný na liste vlastníctva č k. ú. Šamorín, obec Šamorín, okres Dunajská Streda. Strana 15

16 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom súpisné č k. ú. Šamorín POPIS STAVBY Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, pre opis a výpočet VŠH som použil údaje zo znaleckého posudku č. 148/2010 zo dňa vypracovaný Ing. Oto Pisoň. Ohodnocovaný objekt je samostatne stojaci, nepodpivničený, murovaný dom s jedným nadzemným podlažím a obytným podkrovím. Strecha je sedlová s vikiermi, krov je drevený väzniový, krytina keramická škridla Bramac. Dom je napojený na verejný vodovod, plynovod, kanalizáciu a elektrickú sieť. Stavba je užívaná od roku Dispozičné riešenie 1. NP zádverie, chodba, obývacia izba, schodisko, jedáleň, kuchyňa, komora, WC, kúpeľňa, izba, sklad, terasa. Podkrovie pozostáva schodisko, chodba, kúpeľňa, WC, izba, balkón. Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti, nadzemné podlažia majú obvodové nosné steny murované z pálených tehál v skladobnej hr. do 40 cm, prevedené je zateplenie, chýba povrchová úprava na báze umelých látok. Stropy prízemia sú prefabrikované, stropy podkrovia sú drevené trámové s rovným podhľadom. Vnútorné omietky sú stierkové. Dvere sú drevené prevažne plné dyhované, vstupné sú plastové presklené s bezpečnostným kovaním. Okná sú plastové s izotermickými sklami s osadenými vnútornými kovovými žalúziami. Podlahy v obytných miestnostiach sú z veľkoplošných parkiet, ostatné podlahy sú keramické. Vykurovanie je ústredné panelovými radiátormi, kotol je plynový. Klampiarske konštrukcie strechy sú medené, ostatné sú z iných materiálov. Elektroinštalácia je svetelná a motorická na prízemí, v podkroví je svetelná. Rozvod studenej a teplej vody je z plastového potrubia, ohrev teplej vody kotlom ústredného vykurovania. Kanalizácia je zvedená do verejnej kanalizačnej siete z kuchyne, kúpeľne a WC prízemia a z kúpeľne s WC podkrovia. V kuchyni prízemia je osadená rohová drevená kuchynská linka s nerezovým drezom s pákovou nerezovou výtokovou armatúrou, plynový sporák s keramikou platňou s digestorom, keramický obklad steny je za kuchynskou linkou. V linke je zabudovaná umývačka riadu, chladnička. WC prízemia je splachovací so zabudovanou nádržkou v stene. Keramický obklad je nad 1,35 m výšky. V kúpeľni prízemia je sprchovací kút, smaltované umývadlo, splachovací záchod s nádržkou v stene, keramický obklad nad 1,35 m výšky, výtokové armatúry sú nerezové pákové. V kúpeľni podkrovia je masážny sprchový kút, dve smaltované umývadlá, bidet, splachovací záchod, smaltované umývadlo, výtokové armatúry sú nerezové pákové. V samostatnom WC je osadené len umývadlo, záchod nie je osadený. Obklad stien kúpeľne s WC je keramický nad 1,35 m výšky. Vstup do rodinného domu je z prednej strany. Schodisko na podkrovie je betónové s povrchovou úpravou z tvrdého dreva, zábradlie je drevené s dreveným mädlom. Na prízemí je osadený krb s výhrevnou vložkou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania 1. NP Podkrovie 2007 Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1,2*(5+5,5+24+3,9+8,3+9,5+1,6+2,5+5,5+ 12,7+13,2+2+6,7) 1,2*(3,9+13,9+13+2,4+13,7+15, , 7) 120,48 120/120,48=0, ,76 120/107,76=1,114 Strana 16

17 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.2 sádrové, striekané (hrubozrnné) Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) Klampiarske konštrukcie strechy 12.1.a z medeného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 Strana 17

18 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Bleskozvod - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 9005 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) chladnička alebo mraznička (zabudovaná) (1 ks) 125 Strana 18

19 36.7 odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Kozub 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.2 sádrové, striekané (hrubozrnné) Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) 60 Strana 19

20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 5370 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (2 ks) bidet (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (3 ks) 60 Strana 20

21 39 Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) WC min. do výšky 1 m (2 ks) Balkón 41.2 výmery do 5 m 2 (2 ks) 210 Spolu 735 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,996)/30, ,32 1. Podkrovie ( * 1,114)/30, ,43 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,67 93,33 1. Podkrovie ,67 93,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 2007 Východisková hodnota 371,32 /m 2 *120,48 m 2 *2,281*1, ,26 Technická hodnota 93,33% z , ,91 1. Podkrovie z roku 2007 Východisková hodnota 205,43 /m 2 *107,76 m 2 *2,281*1, ,81 Technická hodnota 93,33% z , ,81 Strana 21

22 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,91 1. podkrovné podlažie , ,81 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska budova na pozemku parcela č. 202 POPIS STAVBY Ide o nepodpivničený samostatne stojaci objekt s dvoma vzájomne prepojenými priestormi. Jeden je využívaný ako komora, druhý je uvažovamý ako obytná miestnosť, zatiaľ využívaná ako skladový priestor na odkladanie náradia. Budova je cez komoru prepojená s kuchyňou domu. Vstup do hospodárskej budovy je z dvora do skladového priestoru. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS 1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,3*5,0 21,5 18/21,5=0,837 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) Strana 22

23 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu Krov 5.2 hambálkové Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.4 vápenná hrubá omietka alebo náter Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Dvere 12.4 hladké plné alebo zasklené Okná 13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba vodorovná izolácia Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 3940 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,837)/30, ,78 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 23

24 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,43 28,57 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 130,78 /m 2 *21,50 m 2 *2,281*1, ,65 Technická hodnota 28,57% z 6 413, , Plot parcela č. 79/3, 84/2, 80/1, 79/1 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 47,10m ,24 /m Spolu: 23,24 /m 3. Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 94,20m ,09 /m Dĺžka plotu: 47,10 m Pohľadová plocha výplne: 47,1*2,0 = 94,20 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot parcela č. 79/3, 84/2, 80/1, 79/ ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Strana 24

25 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (47,10m * 23,24 /m + 94,20m 2 * 18,09 /m 2 ) * 2,281 * 1, ,79 Technická hodnota 84,00 % z 6 383, , Studňa vŕtaná - Vŕtaná ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 12 m Priemer: 300 mm Počet ručných čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa vŕtaná ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (113,19 /m * 12m + 80,00 /ks * 1 ks) * 2,281 * 1, ,72 Technická hodnota 84,00 % z 3 280, , Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Strana 25

26 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 107,2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 107,2 bm * 41,49 /bm * 2,281 * 1, ,27 Technická hodnota 84,00 % z , , Vodomerná šachta ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2,02 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2,02 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,281 * 1, ,58 Technická hodnota 84,00 % z 1 171,58 984,13 Strana 26

27 2.2.6 Kanalizačná prípojka Odvod splaškov do verejnej kanalizačnej siete po revíznu šachtu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 21,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 21,4 bm * 28,38 /bm * 2,281 * 1, ,32 Technická hodnota 84,00 % z 1 385, , Plynová prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 98,80 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Strana 27

28 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 98,8 bm * 15,27 /bm * 2,281 * 1, ,29 Technická hodnota 84,00 % z 3 441, , Elektrická prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.l) káblová prípojka zemná Al 4*35 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 490/30,1260 = 16,27 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,76 /bm Počet merných jednotiek: 105 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 105 bm * (16,27 /bm + 0 * 9,76 /bm) * 2,281 * 1, ,75 Technická hodnota 84,00 % z 3 896, ,27 Strana 28

29 2.2.9 Spevnené plochy Prístupové plochy k rodinnému domu, bazénu a altánku. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.e) Betónové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 400/30,1260 = 13,28 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 82,07 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 82,07 m 2 ZP * 13,28 /m2 ZP * 2,281 * 1, ,04 Technická hodnota 80,00 % z 2 486, , Kanalizačná prípojka Odvod splaškov do verejnej kanalizačnej siete od revíznej šachty po verejnú kanalizáciu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 /bm Počet merných jednotiek: 61,2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Strana 29

30 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 61,2 bm * 33,53 /bm * 2,281 * 1, ,69 Technická hodnota 84,00 % z 4 680, , Vonkajší bazén na parcele č. 79/2 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: 13. Bazény Murované z betónových tvárnic 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2570/30,1260 = 85,31 /m3 OP Počet merných jednotiek: 86,45 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajší bazén na parcele č. 79/ ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 86,45 m 3 OP * 85,31 /m3 OP * 2,281 * 1, ,49 Technická hodnota 80,00 % z , , Kanalizačné šachty Strana 30

31 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 /Ks Počet merných jednotiek: 3 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačné šachty ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 Ks * 303,72 /Ks * 2,281 * 1, ,36 Technická hodnota 84,00 % z 2 078, , Altánok Murovaný objekt nachádzajúci sa na pozemku parcela č. 79/6 z plynosilikátových tvárnic bez omietok, drevené prestrešenie s krytinou z asfaltových natavovacích pásov, betónová podlaha, elektrická inštalácia svetelná bez svietidiel a vypínačov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 16,82 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 31

32 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Altánok ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 16,82 bm * 41,49 /bm * 2,281 * 1, ,82 Technická hodnota 84,00 % z 1 591, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súpisné č k. ú. Šamorín , ,72 Hospodárska budova na pozemku parcela č , ,38 Plot parcela č. 79/3, 84/2, 80/1, 79/ , ,38 Studňa vŕtaná 3 280, ,80 Vodovodná prípojka , ,03 Vodomerná šachta 1 171,58 984,13 Kanalizačná prípojka 1 385, ,67 Plynová prípojka 3 441, ,68 Elektrická prípojka 3 896, ,27 Spevnené plochy 2 486, ,83 Kanalizačná prípojka 4 680, ,78 Vonkajší bazén na parcele č. 79/ , ,99 Kanalizačné šachty 2 078, ,82 Altánok 1 591, ,13 Celkom: , ,61 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Rodinný dom je postavený v meste Šamorín, okres Dunajská Streda. V meste je cca 1200 obyvateľov, je prístupné cestnou dopravou a železničnou dopravou, z hľadiska vybavenosti sa v meste nachádza kompletná občianska vybavenosť. mesto ma vybudované všetky inžinierske siete. Dom sa nachádza v okrajovej časti mesta určenej na výstavbu rodinných domov, vhodnej na bývanie. Vzdialenosť do hlavného mesta je 25 km. V danej lokalite je zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností. Strana 32

33 b) Analýza využitia nehnuteľností Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, pre opis a výpočet VŠH som použil údaje zo znaleckého posudku č. 148/2010 zo dňa vypracovaný Ing. Oto Pisoň. Nebolo možné overiť stavebnotechnický a vizuálny stav interiéru domu, rovnako aj jeho vybavenosť. Okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva už žiadne iné riziká nie sú známe. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Metóda polohovej diferenciácie spočíva v úprave technickej hodnoty nehnuteľnosti a východiskovej hodnoty pozemkov, pokiaľ sú súčasťou nehnuteľnosti, koeficientom polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Technická hodnota nehnuteľnosti sa rovná jeho východiskovej hodnote zníženej o hodnotu vyjadrujúcu jeho opotrebenie. Pod východiskovou hodnotou sa pritom rozumie znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné rovnaký alebo porovnateľný byt nadobudnúť výstavbou v čase ohodnotenia na danom mieste. Pritom budem postupovať podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Technická hodnota sa ďalej upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase, ktoré sú obsiahnuté v koeficiente polohovej diferenciácie stanovenom podľa hodnoteného typu nehnuteľnosti a podľa jednotlivých vonkajších účinkov ovplyvňujúcich posudzovanú nehnuteľnosť. Koeficient polohovej diferenciácie sa vypočíta váhovým priemerom hodnotení 16 stanovených znakov posudzovanej nehnuteľnosti, ku ktorým sa priradí lineárne interpolovaná hodnota odhadnutého priemerného koeficientu polohovej diferenciácie v 5 kvalitatívnych triedach. Použitý koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2 Q 2015 (2,281). Pre stanovenie všeobecnej hodnoty predmetu znaleckého posudku v súlade s charakterom nehnuteľnosti použijem v záujme dosiahnutia čo najvyššej objektivity metódu polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi Strana 33

34 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,20 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. II. 0, ,60 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% II. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 1, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 0, ,20 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV IV. 0, ,10 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0, ,60 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,80 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,32 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,20 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. Strana 34

35 bez zmeny III. 0, ,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,54 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,60 19 Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0, ,80 Spolu ,36 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 93,36/ 180 0,519 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,61 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky k. ú. Šamorín, LV č Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 80/2 zastavané plochy a nádvoria 46 46,00 1/1 46,00 79/2 zastavané plochy a nádvoria 46 46,00 1/1 46,00 79/3 záhrada ,00 1/1 385,00 Spolu výmera 477,00 Obec: Šamorín Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 66,39 /m 2 = 39,83 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov Hodnota koeficientu 1,00 Strana 35

36 kv koeficient intenzity využitia 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,2870 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 39,83 /m 2 * 1, ,26 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 477,00 m 2 * 51,26 /m ,02 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 80/ ,96 parcela č. 79/ ,96 parcela č. 79/ ,10 Spolu , Pozemky k. ú. Šamorín, LV č Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 84/5 záhrada 39 39,00 342/472 28,26 84/6 záhrada 38 38,00 342/472 27,53 87/1 zastavané plochy a nádvoria 50 50,00 342/472 36,23 87/2 zastavané plochy a nádvoria ,00 342/ ,97 88/1 záhrada 8 8,00 342/472 5,80 Strana 36

37 88/5 záhrada 83 83,00 342/472 60,14 88/6 záhrada 76 76,00 342/472 55,07 Spolu výmera 472,00 342,00 Obec: Šamorín Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 66,39 /m 2 = 39,83 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Hodnota koeficientu 1,00 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,2870 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 39,83 /m 2 * 1, ,26 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 472,00 m 2 * 51,26 /m ,72 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Spoluvlastnícky podiel Všeobecná hodnota podielu na pozemku [ ] parcela č. 84/ ,14 342/ ,53 parcela č. 84/ ,88 342/ ,39 parcela č. 87/ ,00 342/ ,09 parcela č. 87/ ,28 342/ ,24 parcela č. 88/1 410,08 342/ ,13 Strana 37

38 parcela č. 88/ ,58 342/ ,77 parcela č. 88/ ,76 342/ ,78 Spolu , , Pozemky k. ú. Šamorín, LV č Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 84/2 záhrada ,00 1/1 241,00 84/7 zastavané plochy a nádvoria 78 78,00 1/1 78,00 Spolu výmera 319,00 Obec: Šamorín Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 66,39 /m 2 (Bratislava) = 39,83 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Hodnota koeficientu 1,00 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,2870 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 39,83 /m 2 * 1, ,26 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 319,00 m 2 * 51,26 /m ,94 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Strana 38

39 Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 84/ ,66 parcela č. 84/ ,28 Spolu ,94 Strana 39

40 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou spoluvlastníckeho podielu: ,91 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: ,89 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Rodinný dom súpisné č k. ú. Šamorín ,29 1/ ,29 Hospodárska budova na pozemku parcela č ,01 1/1 951,01 Plot parcela č. 79/3, 84/2, 80/1, 79/ ,08 1/ ,08 Studňa vŕtaná 1 430,26 1/ ,26 Vodovodná prípojka 4 422,93 1/ ,93 Vodomerná šachta 510,76 1/1 510,76 Kanalizačná prípojka 603,94 1/1 603,94 Plynová prípojka 1 500,26 1/ ,26 Elektrická prípojka 1 698,83 1/ ,83 Spevnené plochy 1 032,20 1/ ,20 Kanalizačná prípojka 2 040,59 1/ ,59 Vonkajší bazén na parcele č. 79/ ,70 1/ ,70 Kanalizačné šachty 906,08 1/1 906,08 Altánok 693,97 1/1 693,97 Pozemky Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 80/2 (46 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 79/2 (46 m 2 ) 2 357,96 1/ , ,96 1/ ,96 Strana 40

41 Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 79/3 (385 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 84/5 (28,26 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 84/6 (27,53 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 87/1 (36,23 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 87/2 (128,97 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 88/1 (5,8 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 88/5 (60,14 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 88/6 (55,07 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 84/2 (241 m 2 ) Pozemky k. ú. Šamorín, LV č parc. č. 84/7 (78 m 2 ) ,10 1/ , ,14 342/ , ,88 342/ , ,00 342/ , ,28 342/ ,24 410,08 342/ , ,58 342/ , ,76 342/ , ,66 1/ , ,28 1/ ,28 Spolu VŠH ,80 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Jedenstopätdesiatosemtisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti, okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva. Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, nebolo možné zistiť jej stavebnotechnický a vizuálny stav, ako aj vybavenosť rodinného domu. Tento fakt považujem za vysoké riziko. V Bratislave dňa Ing. Peter Villant Strana 41

42 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 2. Výpis z Katastra nehnuteľností, list vlastníctva č zo dňa Výpis z Katastra nehnuteľností, list vlastníctva č zo dňa Výpis z Katastra nehnuteľností, list vlastníctva č zo dňa Kópia katastrálnej mapy zo dňa Pôdorys rodinného domu Strana 42

43 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore Stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností a pozemné stavby, evidenčné číslo znalca : Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 122/2015 znaleckého denníka č. 3. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 122/2015. Ing. Peter Villant znalec Strana 43