ZNALECKÝ POSUDOK 324/2015

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Anton Fuzák P. Pázmaňa 22 Trnava Znalec v odbore stavebníctvo v odvetví odhadu hodnoty nehnuteľností a hodnoty stavebných prác tel: ev. č Aukčná agentúra s. r. o., Sladovnícka 13, Trnava IČO: Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK 324/2015 Vo veci : Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 410, na pozemku parcelné číslo 63 a pozemkov parcelné čísla 61/1, 61/2, 62/1, 62/2, 62/3, 62/4, 63, 64, 12026/16, v k. ú. Pliešovce, zapísaných v liste vlastníctva číslo 448, pre účel výkonu záložného práva záložným veriteľom. Počet listov (z toho príloh) : 20 (7) Počet odovzdaných vyhotovení : 3

2 2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné číslo 410, na pozemku parcelné číslo 63 a pozemkov parcelné čísla 61/1, 61/2, 62/1, 62/2, 62/3, 62/4, 63, 64, 12026/16 v k. ú. Pliešovce, zapísaných v liste vlastníctva číslo Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka - Znalecký posudok číslo 9/2012 vypracovaný Ing. Jozefom Prekopom 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 448, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Pliešovce - Fotodokumentácia stavu nehnuteľností pri miestnom šetrení. 6. Použitý právny predpis: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. - Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška č. 534 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z , ktorou sa mení Vyhláška MSpr. SR č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z. z. - Vyhláška č. 605 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo 4. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z. z. - Vyhláška č. 254 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Objednávateľ požaduje oceneni nehnuteľností bez stavieb s. č. 408 parc. č. 62/1 a s. č. 409 parc. č. 62/2 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva záložným veriteľom.

3 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nakoľko všeobecná hodnota bytu porovnávacou metódou kopíruje hodnotu zistenú podľa polohovej diferenciácie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť, ktorá je využívaná vlastníkom bez dosahovania výnosu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých podlaží domu sú vytvorené na m 2, zastavanej plochy stavby, podľa prílohy č.1 uvedenej metodiky. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre 3. Q /2015. Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia, konštrukčno-materiálovej charakteristiky a nedokončenosť jednotlivých konštrukčných prvkov, sú zohľadnené pri tvorbe jednotlivých rozpočtových ukazovateľov. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Výpis z katastra nehnuteľností, List vlastníctva č. 448, uverejnený na Katastrálnom portáli, dňa , podľa Vyhl. 33/2009 Zb. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape. parcelné výmera druh Spôsob Druh Umiest. právny číslo [ m 2 ] pozemku využitia chr. n pozemku vzťah 61/1 431 záhrada /2 431 záhrada /1 87 zastavaná plocha /2 112 zastavaná plocha /3 56 zastavaná plocha /4 105 zastavaná plocha zastavaná plocha zastavaná plocha /1 60 ostatná plocha 37 1 Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 37 - Pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok 17 - Pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 18 - Pozemok, na ktorom je dvor Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby súpisné na parcele druh popis Druh Umiest. číslo číslo stavby stavby chr. n stavby rodinný dom 1 Kód druhu stavby 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 1. Stanislava Veréczyová v podiele 1/1

4 4 Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o konaní dobrovoľnej dražby dražobníkom EX-FIN s.r.o., Piaristická 6, Trenčín, P 162/12 zapísané dňa /12. Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe dražobnou spoločnosťou EX-FIN s.r.o., Piaristická 6, Trenčín, P 284/12 zapísané dňa /12. Poznámka Poznamenáva sa Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehn. povinnej - EX 233/ súdny exekútor JUDr. Ján Debnár, Ex. úrad Detva, Štúrova 784/52, P 601/12 zapísané dňa /13. Poznámka Poznamenáva sa Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehn. povinnej - EX 1235/ súdny exekútor JUDr. Ján Debnár, Ex. úrad Detva, Štúrova 784/52, P 678/13 zapísané dňa /13. Poznámka Poznamenáva sa Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehn. povinnej - EX 127/ súdny exekútor JUDr. Ján Debnár, Ex. úrad Detva, Štúrova 784/52, P 253/14 zapísané dňa /14. Poznámka Poznamenáva sa Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehn. povinnej - EX 557/15 súdny exekútor JUDr. Lucia Ulianková, Ex. úrad Zvolen, Námestie SNP 30, P 220/15 zapísané dňa /15. C. Ťarchy: Záložné právo zo záložnej zmluvy na nehn. KN-C parc.č. 61/1, 61/2, 62/1, 62/2, 62/3, 62/4, 63, 64 a rodinný dom súp.č. 410 na KN-C parc.č. 63 v prospech Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bajkalská 30, Bratislava, V 3526/08 z /08, v zmysle Zmluvy o postúpení pohľadávok zo dňa v prospech PRIVATdebt s.r.o., Železničná 4/A, Hlohovec, IČO: , Z 3242/14-14/15, v zmysle Zmluvy o postúpení pohľadávok zo dňa v prospech Debt Collection Services s.r.o., Vajanského nábrežie 5, Bratislava, IČO: , Z 3448/14-15/15. Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehn. povinnej - EX 233/ súdny exekútor JUDr. Ján Debnár, Ex. úrad Detva, Štúrova 784/52, Z 3685/12 zapísané dňa /13. Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehn. povinnej - EX 127/ súdny exekútor JUDr. Ján Debnár, Ex. úrad Detva, Štúrova 784/52, Z 1403/14 zapísané dňa /14. Iné údaje: Bez záznamu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti zástupcu objednávateľa a znalca. Zameranie bolo vykonané dňa Fotodokumentácia stavu nehnuteľností k dátumu ohodnotenia bola vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia rodinného domu nebola poskytnutá. Jedná sa o stavbu, ktorá bola postavená v r. 1935, podľa informácie, ktorá sa nachádza v znaleckom posudku 9/2012. Pri výpočte zastavanej plochy som postupoval podľa hodnôt, ktoré sa nachádzajú v znaleckom posudku číslo 9/2012, ktorý vypracoval Ing. Jozef Prekop, nakoľko vlastník nehnuteľností nesprístupnil tieto k obhliadke. Znalecký posudok je vypracovaný v súlade s ustanovením 12 ods. 3 Zákona 527/2002 Z. z. v znení neskorších predpisov. Dispozičné riešenie stavby je uvedené v prílohe. e) Údaje katastra nehnuteľností: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom a pozemky sú zapísané v katastri nehnuteľností. Rozdiely neboli zistené. Poloha sa zhoduje so snímkou katastrálnej mapy. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom s. č. 410 na parc. KN č. 63 Pozemky parc. č. 61/1, 61/2, 62/1, 62/2, 62/3, 62/4, 63, 64, 12026/16 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom s. č. 408 parc. č. 62/1 Rodinný dom s. č. 409 parc. č. 62/2

5 5 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom, Pliešovce 410 POPIS STAVBY Umiestnenie stavby: Stavba rodinného domu s. č. 410 je postavená na pozemku parc. č. 63, v k. ú.pliešovce, okres Zvolen. Stavba bola postavená v r. 1935, prístavba verandy v r Ku dňu ohliadky je zrejmé, že stavba nie je v užívaní, nie je riadne udržiavaná, jej technický stav je slabý. Životnosť je 90 rokov, vzhľadom na techický stav. Dispozičné riešenie: Podľa predloženého znaleckého posudku dispozične stavba obsahuje jedno nadzemné podlažie, kde je bytová jednotka s troma izbami, kuchyňou, kúpeľňou s WC, verandou. Technické riešenie: - Základy - betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie - Zvislé nosné konštrukcie - murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm; deliace konštrukcie - tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - s rovným podhľadom drevené trámové - Strecha - krovy - väznicové sedlové, manzardové; krytiny strechy na krove - pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové; klampiarske konštrukcie strechy - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - vápenné a vápenno-cementové hladké - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky; - vane - Výplne otvorov - dvere - rámové s výplňou; okná - dvojité rámové (von a dnu otvárané) - Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - palubovky, dosky, xylolit; dlažby a podlahy ost. miestností - cementový poter, tehlová dlažba - Vybavenie kuchýň - plynový sporák, sporák na propán-bután; - sporák na tuhé palivo; - drezové umývadlo oceľové smaltované; - kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) - Vybavenie kúpeľní - vaňa oceľová smaltovaná; - vaňa plastová rohová alebo s vírivkou; - umývadlo; vodovodné batérie - pákové nerezové so sprchou; - ostatné; záchod - splachovací s umývadlom - Vykurovanie - zdroj vykurovania - lokálne - elektrické konvertory - Vnútorné rozvody vody - z pozinkovaného potrubia len studenej vody; zdroj teplej vody - zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním - Vnútorné rozvody kanalizácie - liatinové a kameninové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - svetelná; elektrický rozvádzač - s poistkami - Vnútorné rozvody plynu - rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,19*4,96+11,68*5,28 102,29 1. NP ,68*2,91 33,99 Spolu 1. NP 136,28 120/136,28=0,881 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

6 6 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 4 Murivo 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ rámové s výplňou dvojité rámové (von a dnu otvárané) Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu 6190 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25

7 7 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.2.a lokálne - elektrické konvertory (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) sporák na tuhé palivo (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) ostatné (1 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 773 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,881)/30, ,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,89 11,11 1. NP - prístavba ,33 66,

8 8 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NP z roku 1935 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 228,08 /m 2 *102,29 m 2 *2,298*0, ,38 Technická hodnota 11,11% z , ,59 1. NP - prístavba z roku 2010 Východisková hodnota 228,08 /m 2 *33,99 m 2 *2,298*0, ,35 Technická hodnota 66,67% z , ,46 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,05 Spolu , ,05 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza v intraviláne obce Pliešovce, v jeho širšom centre. Vstup do domu je z vedľajšej ulice. Dom sa nachádza v zástavbe rodinných domov, dedinské prostredie, v dostupnosti do 25 km je Zvolen s jeho vybavením. Ulica, na ktorej je dom postavený je vedľajšou ulicou obce. Základná škola je v mieste. Pozemok na ktorom je dom postavený je rovinatý, prístupný po spevnenej komunikácii. Lokalita je vybavená z inžinierskych sietí vodovodm, rozvodom plynu, kanalizácie do žumpy a elektrickej energie. b) Analýza využitia nehnuteľností: Stavba má charakter rodinného domu, ku dňu ohliadky nie je obývaný. Iné využitie je možné so súhlasom úradov štátnej správy a samosprávy. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Neboli zistené také riziká, ktoré by mali vplyv na užívanie nehnuteľnosti. V liste vlastníctva nie sú zapísané žiadne ťarchy obmedzujúce vlastnícke práva k bytu. Okolie domu sa nenachádza v záplavovej oblasti, nie je zaťažované spádom emisií z priemyselnej výroby a dopravy. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,25. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250

9 9 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,79 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,00 V. 0, ,20 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,25 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) 6 Typ nehnuteľnosti 7 nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby IV. 0, ,83 IV. 0, ,38 II. 0, ,50 malá hustota obyvateľstva I. 0, ,50 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti 13 III. 0, ,25 I. 0, ,50 III. 0, ,75 železnica a autobus III. 0, ,75 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0, ,50 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

10 10 16 bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 0, ,75 bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,18 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,10 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,76 Spolu ,09 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 58,09/ 180 0,323 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,05 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Pozemky, kde je stavba postavená sa nachádzajú v širšom centre obce Pliešovce, na vedľajšej ulici. Rodinný dom je prístupný po spevnenej komunikácii, s napojením na všetky inžinierske siete, okrem kanalizácie. Zaťaženie životného prostredia je úmerné doprave. Záujem o kúpu nehnuteľností v tejto lokalite je nižší. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 62/1 záhrada ,00 1/1 431,00 62/2 záhrada ,00 1/1 431,00 62/1 zastavané plochy a nádvoria 87 87,00 1/1 87,00 62/2 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 112,00 62/3 zastavané plochy a nádvoria 56 56,00 1/1 56,00 62/4 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 105,00 63 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 180,00 64 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 322, /16 zastavané plochy a nádvoria 60 60,00 1/1 60,00 Spolu výmera 1 784,00 Obec: Pliešovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2

11 11 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,90 1,00 0,85 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,20 * 1,00 * 1,00 1,1016 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 1,1016 3,66 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 784,00 m 2 * 3,66 /m ,44 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 62/ ,46 parcela č. 62/ ,46 parcela č. 62/1 318,42 parcela č. 62/2 409,92 parcela č. 62/3 204,96 parcela č. 62/4 384,30 parcela č ,80 parcela č ,52 parcela č /16 219,60 Spolu 6 529,44

12 12 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 5 472,28 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 529,44 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom, Pliešovce ,28 Pozemky Pozemok - parc. č. 62/1 (431 m 2 ) 1 577,46 Pozemok - parc. č. 62/2 (431 m 2 ) 1 577,46 Pozemok - parc. č. 62/1 (87 m 2 ) 318,42 Pozemok - parc. č. 62/2 (112 m 2 ) 409,92 Pozemok - parc. č. 62/3 (56 m 2 ) 204,96 Pozemok - parc. č. 62/4 (105 m 2 ) 384,30 Pozemok - parc. č. 63 (180 m 2 ) 658,80 Pozemok - parc. č. 64 (322 m 2 ) 1 178,52 Pozemok - parc. č /16 (60 m 2 ) 219,60 Spolu pozemky (1 784,00 m 2 ) 6 529,44 Spolu VŠH ,72 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvanásťtisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Neboli zistené žiadne riziká s užívaním nehnuteľností. Stavba nemá negatívny dopad na životné prostredie. V Trnave dňa Ing. Anton Fuzák znalec

13 13 IV. PRÍLOHY 4.1. Objednávka Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 448, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, k. ú. Pliešovce 4.4. Pôdorys stavby 4.5. Fotodokumentácia