ZNALECKÝ POSUDEK. č. 156/7626/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 156/7626/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 237/3 v bytovém domě č.p. 237, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky, v ulici Jasmínová v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 156/7626/2016 LV no.: 3215 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 237/3 v bytovém domě č.p. 237, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky, v ulici Jasmínová v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jasmínova 237, Krupka Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: byt č. 237/3 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklepní kóje Size: Velikost obytná zóna Type: Druh St. 285 podíl 760/23075 z 369 m 2 tj. 12 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 670 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 76,9 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1981 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je jednotka ve SJM Milana Jánského, bytem Jasmínova 237, Maršov, Krupka a Dany Jánské, bytem Jasmínova 237, Maršov, Krupka. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č (prokazující stav evidovaný k datu ) je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo zákonné, zástavní práva exekutorské, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č (prokazující stav evidovaný k datu ) není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č (prokazující stav evidovaný k datu ) je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (IČ ), ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , - zástavní právo zákonné ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch vlastníků všech bytových jednotek Společenství Jasmínova 237 (IČO ), platební rozkaz 18 C 327/ ze dne , právní moc ke dni , - zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Společenství Jasmínova 237 (IČO ), exekutorský příkaz 110 EX-407/ ze dne , právní moc ke dni , - zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Český inkasní kapitál, a.s. (IČO ), Exekutorský úřad Praha-východ 081 EX-21264/ JH ze dne , - zástavní právo soudcovské ve výši ,99 Kč s příslušenstvím ve prospěch České republiky, Finanční úřad pro Ústecký kraj, rozhodnutí správce daně /2010 / ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Maršov u Krupky, obec Krupka, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Maršov u Krupky, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti Milana Jánského a Dany Jánské, přítomných na místě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Maršov u Krupky Kód obce: Název obce: Krupka Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Krupka ( obyvatel) se nachází přibližně 5 km severně od Teplic na úpatí Krušných hor. Leží v okrese Teplice, v Ústeckém kraji., cca 100 km od centra hlavního města Prahy a 15 km od města Ústí nad Labem. Město Krupka se dělí na devět části, konkrétně to jsou: Krupka, Vrchoslav, Bohosudov, Maršov, Nové Modlany, Unčín, Soběchleby, Horní Krupka a Fojtovice. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Teplice. Po dopravní stránce je město Krupka dostupné po silnici II/253(Dubí-Ústí nad Labem), která v dalším průběhu navazuje na silnici I/13 (Karlovy Vary Habartice) a železniční tratí č.130 (Ústí nad Labem-Chomutov) a č.132 (Děčín Oldřichov u Duchcova). Z městské částí Bohosudov, pouze několik desítek metrů od zastávky ČD Bohosudov zastávka, vede dvousedačková lanová dráha na Komáří vížku. Převýšení činí 482 m. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný byt se nachází v místní části Maršov, v ulici Jasmínová, v lokalitě s převažující zástavbou panelových bytových domů a budov občanské vybavenosti. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 237/3: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 237 v 1. nadzemním podlaží. Bytový dům čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky. je postaven na pozemku Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, kuchyně, 3 pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží loggie (2,02 m 2 ) a sklepní kóje v 1.PP (2,02 m 2 ). Podlahová plocha bytu je 76, 90m 2. Podlahová plocha: předsíň 7,08 m 2 kuchyně 14,61 m 2 koupelna 2,56 m 2 WC 1,02 m 2 pokoj č. 1 25,33 m 2 pokoj č. 2 11,52 m 2 pokoj č. 3 14,03 m 2 loggie 0,58 m 2 sklepní kóje 0,17 m 2 Celkem cca 76,90 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teraco úpravou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou

5 Bytový dům má výtah, vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění je lokální s akumulačními tělesy na elektrický proud, příprava teplé vody je ústřední z dálkového zdroje. Vybavení bytu podle sdělení vlastníka tvoří: vana, záchod, vodoměry, vnitřní instalace elektrického proudu, teplé užitkové vody apod. Vybavení kuchyně (kuchyňská linka, elektrický sporák, vodovodní míchací baterie, dřez) a lokální akumulační tělesa na elektrický proud zajišťující vytápění podle sdělení vlastníka nepatří k vybavení bytu. Krytiny podlah v kuchyni, koupelně a na záchodě jsou z PVC, v pokojích je plovoucí podlaha. Stáří a stavební stav: Bytový dům byl podle informace z archivu Stavebního úřadu města Krupka kolaudován v roce 1981, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 35 let. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. V oceňovaném bytě, podle sdělení vlastníka, byly v letech vyměněny podlahové krytiny, kuchyňská linka a topná tělesa. Stavební stav bytu odpovídá jeho stáří, provedeným úpravám a běžné údržbě. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 237/3 náleží podíl o velikosti 760/23075 na pozemku čís. parcely St. 285 (369 m 2 ), k.ú. Maršov u Krupky. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Jasmínova) ve vlastnictví Města Krupka. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 237/3 v bytovém domě č.p. 237, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 285, k.ú. Maršov u Krupky, v ulici Jasmínová v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. Maršov u Krupky a obec Krupka u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. června 2016 Slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi ,- Kč V části C listu vlastnictví č je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo zákonné, zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 156/7626/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. června

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 156/7626/2016 LV no.: 3215 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 237/3 76, , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 285 zastavěná plocha a nádvoří (podíl o velikosti 760/23075) 12, Comments Komentář cena stanovena podle cenového předpisu Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č Comparative value - Porovnávací hodnota BJ Krupka, ul. Jasmínová BJ Krupka, ul. Šeříková BJ Krupka, ul. Kollárova Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m ,00 VI-16 77, , , ,00 VI-16 58, , , ,00 VI-16 68, , , Comments Komentář 1) družstevní. vlastnictví, panelový dům, zateplení, 1.NP, plastová okna 2) osobní vlastnictví, panelový dům, 4.NP, plastová okna, byt v původním udržovaném stavu 3) osob. vlastnictví, panelový dům, 4.NP, plastová okna, aku. kamna na noční proud 1) aktuální nabídka realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Teplice 2) aktuální nabídka realitní kancelářem & M reality holding, Praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře Tetis s.r.o., Teplice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,040 mil.kč Není stanovena 0,285 mil.kč 0,290 mil.kč

8

9

10

11 Budova č.p. 237 Budova č.p. 237 Vstup do č.p. 237 Kuchyň Koupelna Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3