ZNALECKÝ POSUDEK. č. 32/7122/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 32/7122/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 17/2 s budovou č.p. 406, k.ú. Brozany nad Ohří, v ulici Voborského v Brozanech nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 32/7122/2015 LV no.: 955 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St.17/2 s budovou č.p. 406, k.ú. Brozany nad Ohří, v ulici Voborského v Brozanech nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Voborského 406, Brozany nad Ohří Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: nestanovena Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: budova č.p. 406 Čísla parcel Parcel of land nr. St. 17/2 Appurtenances: Příslušenství: přípojky inženýrských sítí Size: Velikost 86 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena 300 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 57 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 48 m 2 Storage area: Skladové plochy: 170 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 882 Kč/ m 3 Income: Příjem: 65 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Miluše Halové, bytem Mikulova 166, Brozany nad Ohří. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří je evidováno toto omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Výše uvedené omezení dražbou zanikne, proto není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Výše uvedené zástavní právo dražbou zanikne, proto není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití jiná stavba. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že budova č.p. 406 v minulosti byla užívána jako prodejna smíšeného zboží. V současné době je budova bez využití. Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav Strong points / silné stránky: - dobré silniční napojení obce na dálnici D8 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na provedena dne za účasti paní Miluše Halové majitelky oceňovaných nemovitých věcí

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Brozany nad Ohří Kód obce : Název obce : Brozany nad Ohří Počet obyvatel obce : 1152 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0423 Název okresu : Litoměřice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Brozany nad Ohří patří mezi střední obce Ústeckého kraje, nachází se v okrese Litoměřice, v jeho jihovýchodní části. Vzdálenost od bývalého okresního města Litoměřice je cca 10 km. Počet obyvatel obce je Obec je velmi dobře napojena na silniční dopravu. Zhruba ve vzdálenosti 3 km od obce je napojení na dálnici D8. Vzdálenost do Prahy je zhruba 50 km. Železniční doprava v obci není. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, knihovny, kina, sportovního a kulturního zařízení, obchodů a restaurací. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází ve střední části obce Brozany nad Ohří a jsou přístupné z ulice Voborského. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 406: Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící budovu s jedním nadzemním podlažím, které sestává z místnosti prodejny, bývalého vstupu v západní části budovy a sociálního zázemí a technické místnosti v severní části budovy. Spolu s oceňovanou budovou byla v minulosti užívána zastřešená terasa ve východní části. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytina je zčásti plechová, zčásti ji tvoří pískované asfaltové tvarovky, klempířské konstrukce chybí, podlahy jsou betonové, krytinu tvoří PVC, v části chybí, okna jsou dřevěná na jižní straně s okenicí a mříží, vstupní dveře jsou dřevěné na jižní straně s mříží, vnitřní i vnější omítky jsou hladké štukované. Lze předpokládat, že budova má vnitřní instalaci el. proudu o napětí 220/380 V, vody a kanalizace. Budova je bez vytápění, v minulosti byla vytápěna lokálně na tuhá paliva nebo elektrickým přímotopem. Sociální zařízení je vybaveno standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno. Opotřebení bylo stanoveno odhadem na zhruba 65 %. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, stavební stav domu je ale podprůměrný. Je patrná zanedbaná údržba. Střešní krytina a některé prvky krátkodobé životnosti vykazují značné opotřebení. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 17/2 o výměře 86 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn budovou č.p Tvar pozemku je patrná z kopie katastrální mapy v příloze

5 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Kč Výnosová hodnota: Kč Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení a výnosová hodnota byla stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu majetku. Pro nedostatek údajů o prodejích srovnatelného majetku v lokalitě není použito ocenění porovnávacím způsobem. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí byla dána přednost výnosové hodnotě stanovené metodou kapitalizace čistých výnosů (zisků) dosažitelných pronajímáním nemovitých věcí

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St.17/2 s budovou č.p. 406, k.ú. Brozany nad Ohří, v ulici Voborského v Brozanech nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. Brozany nad Ohří, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23. ledna 2015 Slovy: Dvěstědesettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 955 pro k.ú. Brozany nad Ohří. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 955 neboť to dražbou zanikne a nemá tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 955, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 32/7122/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 32/7122/2015 LV no.: 955 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.p , venkovní úpravy Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na stavbě hlavní Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 17/2 zastavěná plocha a nádvoří Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč 1 budova č.p , , Yeld value Výnosová hodnota Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,293 mil.kč 0,209 mil.kč nestanovena 0,210 mil.kč

8 Mapa širších vztahů objekt č.p. 406 v ulici Voborského, Brozany nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

9

10 Fotodokumentace objekt č.p. 406 v ulici Voborského, Brozany nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Ulice Voborského Pohled na objekt č.p. 406 Vstup do objektu Vnitřní prostory - prodejna Zázemí prodejny Sociální zařízení