ZNALECKÝ POSUDEK. č. 31/7121/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 31/7121/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 28/2 s rodinným domem č.p. 80 s příslušenstvím, k.ú. Drahobuz, obec Drahobuz, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 31/7121/2015 LV no.: 520 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 28/2 s rodinným domem č.p. 80 s příslušenstvím, k.ú. Drahobuz, obec Drahobuz, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Drahobuz 80, Drahobuz Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 28/2 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy východní část obce odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 160 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 200 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1059 m 3 Other and manufacturing: Ostatní cca Kč/ m 3 Income: Příjem: 64 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří celkem 355 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 520 jsou ve vlastnictví Milady Buškové, bytem Drahobuz č.p. 80, Drahobuz. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 520 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve výši ,- Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ: ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni rozhodnutím o úpadku, a to na základě Usnesení insolvenčního soudu o úpadku ze dne exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy 111EX-8931/ ze dne exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy 111EX-5045/ ze dne nařízením exekuce, a to na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16EXE / ze dne nařízením exekuce, a to na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE- 8623/ ze dne Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 520, k.ú. Drahobuz. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 520 je vlastnické právo zatíženo tímto věcným břemenem: - věcné břemeno užívání pozemku čís. parcely St. 28/2 ve prospěch ACEMA Credit Czech a.s. (IČ: ), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 520 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno tímto zástavním právem: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve výši ,- Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ: ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 520, k.ú. Drahobuz. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 80 je v katastru nemovitostí evidován jako budova se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že dům je používán k bydlení, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - vysoké opotřebení stavebních konstrukcí a vybavení domu Strong points / silné stránky: - možnost vybudování dvou bytových jednotek (3+1 a 1+1) - garáž v domě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. a obec Drahobuz, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Drahobuz, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti paní Milady Buškové majitelky nemovitých věcí

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Drahobuz Kód obce: Název obce: Drahobuz Počet obyvatel obce: 209 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Východní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Drahobuz se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice. Patří mezi malé obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 209) a nachází se v jeho východní části. Město je vzdáleno zhruba 17 km od bývalého okresního města Litoměřic, vzdálenost od Prahy je zhruba 55 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice I. třídy č. 269 Vrutice Drahobuz Tuhá. Ve vzdálenosti 20 km od obce je napojení na dálnici D8. V obci není železniční doprava. Z občanské vybavenosti se v Drahobuzi nachází pouze obecní úřad. Základní občanskou vybavenost lze nalézt v 5 km vzdálených Liběšících. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní části obce Drahobuz, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. V obci je rozvod elektřiny a vody. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 80: Rodinný dům č.p. 80 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 28/2, k.ú. Drahobuz. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. V domě se nachází jedna jednotka byt o dispozici 5+1. V 1. nadzemním podlaží (přízemí) se nachází dva pokoje, garáž a pět místností užívaných jako technické místnosti a sklad. V 2. nadzemním podlaží (1. patro) se nachází tři pokoje, kuchyně a v části nad garáží půda. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytinu tvoří zčásti pálené tašky, zčásti osinkocementové desky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové převážně s krytinou z PVC, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké, vnitřní omítky jsou štukované hladké, vnější fasádní omítky jsou zčásti břízolitové, z části štukované strukturované. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Dům má vnitřní instalace el. proudu a vody. Podle informací od majitelky nemovitých věcí je odkanalizování domu do jímky. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 90 let, s předpokládanou další životností 50 let. Stavební stav je zhoršený především vlivem špatné údržby. Vysoké opotřebení vykazuje především střešní krytina, vnější a vnitřní omítky, některé další prvky krátkodobé životnosti a vnitřní vybavení kuchyně a koupelny. Podle informací od majitelky byla zhruba před šesti lety vyměněna v části domu instalace elektřiny. V severozápadní rohu domu jsou zřejmé trhliny ve zdivu. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 28/2, k.ú. Drahobuz, o výměře 355 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p

5 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 28/2 s rodinným domem č.p. 80 s příslušenstvím, k.ú. Drahobuz, obec Drahobuz, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. Drahobuz, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. ledna 2015 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 520 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 520, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. V části C listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. Drahobuz je uvedeno, že pozemek čís. parcely St. 28/2 je zatížen věcným břemenem užívání s oprávněním ve prospěch ACEMA Credit Czech,a.s. (IČ: ). K tomuto věcnému břemeni nebylo při stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) přihlíženo. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 31/7121/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. února

6 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 31/7121/2015 LV no.: 520 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , venkovní úpravy Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně stavby hlavní Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 28/2 zastavěná plocha a nádvoří Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Name Area for lease Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Název Total / Celkem Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v obci Úštěk , nestanoven ,00 0,80 nabídka RK *1) blízká lokalita, dispozice domu 4+1 s půdním prostorem, dům je před rekosntrukcí v obdobném stavebnětechnickém stavu jako dům oceňovaný 2 Rodinný dům v obci Úštěk- Lukov , nestanoven ,00 1,00 nabídka RK *2) blízká lokalita, dispozice domu 5+1, v domě bytová jednotka 3+1 po rekonstrukci, ostatní místnosti před rekonstrukcí, vytápění je ústřední na tuhá paliva 3 Rodinný dům v obci Polepy - Okna , nestanoven ,00 0,85 nabídka RK *3) blízká lokalita, dispozice 6+1, dům je po částečné rekosntrukci včetně výměny rozvodů, vytápění na tuhá paliva 1) nabídka realitní kanceláře KUPA Reality 2) nabídka realitní kanceláře Reality Dvořák 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,332 mil.kč nebyla stanovena 0,598 mil.kč 0,600 mil.kč

7 Mapa širších vztahů, Drahobuz č.p. 80, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

8

9 Fotodokumentace, Drahobuz č.p. 80, okres Litoměřice, Ústecký kraj Pohled na ulici Pohled na dům Pohled na dům Pokoj v 1. NP Pokoj v 1. NP Technické zázemí

10 Garáž v 1. NP Kuchyně v 2. NP Pokoj v 2. NP Pokoj v 2. NP Pokoj v 2. NP Koupelna v 2. NP

11 Veranda Pohled na dům ze dvora