SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4072/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p včetně součástí Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou Adresa nemovitosti: Na Nivách 1279/9, Ostrava Vlastník stavby: Jana Hovorková, Bohumíra Četyny 930/2, Bělský Les, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jana Hovorková, Bohumíra Četyny 930/2, Bělský Les, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 17420/12-56 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - rodinného domu č.p na pozemku parc. č. St a pozemků parc. č. St a 406/7 v kat. úz. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město, vše uvedeno na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 1231, kat. úz. Zábřeh nad Odrou, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Ostrava 9-2/12, měřítko 1:1000, kat. úz. Zábřeh nad Odrou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 17420/12-56 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 17420/12-84 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od uživatele nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Statutární město Ostrava se nachází na území okresu Ostrava město a náleží pod Moravskoslezský kraj. Ostrava je také obcí s rozšířenou působností. Oceňované nemovitosti jsou situovány v širším centru města Ostrava, místní část (kat. úz.) Zábřeh nad Odrou v zástavbě rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu MHD Ostrava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 406/11 Město Ostrava Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou situovány v širším centru města Ostrava, místní část (kat. úz.) Zábřeh nad Odrou v zástavbě rodinných domů. Nemovitosti sestávají z rodinného domu č.p na pozemku p.č. St. 1351, garáže bez č.p. (nezaspané na LV) na pozemku p.č. St. 1351, přilehlé zahrady p.č. 406/7 a venkovních úprav. Rodinný dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: V domě bydlí dědeček povinné. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Garáž na p.č. St Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St a p.č. 406/7 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p

4 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Popis Rodinný dům č.p je řadový krajní a nachází se na pozemku p.č. st Dům je podsklepený, dvoupodlažní s půdou. Přístup do domu je přes betonové schodiště ze vstupního závětří. V 1.PP se nachází koupelna a kotelna. V 1.NP vstupní chodba, kuchyň s pokojem, spíž a WC, ve 2.NP je pokoj s kuchyní. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy a krov je dřevěný. Střecha je polovalbová krytá eternit. šablonami. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Schodiště betonové. Okna a dveře dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné, venkovní břízolitové. Vytápění je ústřední plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 6,0*9,0 = 54,00 1.NP 6,0*9,0+1,5*2,0 = 57,00 2.NP 6,0*9,0 = 54,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 54,00 m 2 2,30 m 1.NP 57,00 m 2 2,70 m 2.NP 54,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (6,0*9,0)*(3,00) = 162,00 m 3 1.NP (6,0*9,0+1,5*2,0)*(3,00) = 171,00 m 3 2.NP (6,0*9,0)*(3,00) = 162,00 m 3 zastřešení (1/6)*9,00*3,00*(3*6,00-6,00) = 54,00 m 3 4

5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 162,00 m 3 1.NP NP 171,00 m 3 2.NP NP 162,00 m 3 zastřešení Z 54,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 549,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9700 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9700 5

6 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 746,09 Plná cena: 549,00 m 3 * 4 746,09 Kč/m 3 = ,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 68 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 82 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 68 / 150 = 45,333 % ,19 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,22 Kč 1.2 Garáž na p.č. St Popis Samostatně stojící garáž na pozemku p.č. St je zděné s pultovou střechou. Základy jsou betonové. Střecha je kryta lepenkou. Vrata jsou dřevěná, okno dřevěné jednoduché. Napojeno na el. 220V. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,0*5,5 = 16,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 16,50 m 2 2,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,0*5,5)*(2,00)+4,13 = 37,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 37,13 m 3 6

7 Obestavěný prostor - celkem: 37,13 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna S 1, ,00 1, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 97,30 Koeficient vybavení K 4 : 0,9730 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9730 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 360,21 Plná cena: 37,13 m 3 * 3 360,21 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,000 % ,07 Kč Garáž na p.č. St zjištěná cena = ,53 Kč 7

8 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St a p.č. 406/7 Srovnávací indexová metoda Popis Pozemek tvořený parcelami č. St a 406/7 je rovinný, obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. St je zastavěn rodinným domem č.p. 1279, garáží bez č.p., dále jsou na pozemku zpevněné betonové plochy, zatravněné plochy s okrasnými keři. Část pozemku do ulice je oplocena drátěným plotem do kovových rámů v betonových sloupcích. Vstupní vrata a vrátka jsou rovněž kovová drátěná. K venkovním úpravám dále patří přípojky el., vody, plynu a kanalizace. Pozemek p.č. 406/7 je v KN veden jako zahrada. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Zábřeh A:1,50, B:1,00, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1, ,00 4,39 231,66 Pozemek, Ostrava A:1,00, B:1,25, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1, ,00 3,66 363,39 Pozemek, Hrabová A:1,00, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1, ,00 4,39 238,04 Pozemek, Martinov A:1,00, B:1,50, C:1,80, D:1,30, E:1,25, F:1, ,00 4,39 541,00 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 343,52 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: společenská a obchodní centra 1,50 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až ,80 D obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty 2,00 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení 0,30 Celkový index * 3,04 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 1 043,44 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St zahrada 406/7 132 Celková výměra oceňovaných pozemků 337 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 337 m 2 * 1 043,44 Kč/m 2 = ,28 Výsledná cena = ,28 Kč 8

9 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 97,00 m 2 Obestavěný prostor: 586,13 m 3 Zastavěná plocha: 181,50 m 2 Plocha pozemku: 337,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům, který je možné využít také jako dvougenerační o velikosti dvou bytových jednotek V přízemí domu se nachází menší chodba, kuchyň s jídelnou, 3 x samostatné pokoje, koupelna a samostatné WC. V patře se nachází také 3 x samostatné pokoje, koupelna s WC, kuchyň a komora. Dům je zvětší části podsklepen s garáží. V domě jsou nová plastová okna, voda vedená v plastu, elektrický rozvod v měďi. Výtápění a ohřev vody je řešeno kombinovaným plynovým kotlem, možnost vytápět kotlem na TP, v domě se také nachází 2 x samostatný krb. K domu náleží zahrada o velikosti 404 m2. Dům se nachází ve slepé ulici. Rodinný dům Prodám rodinný dům 3+1 v klidné lokalitě Mariánské Hory. Dům prošel v roce 2008 rekonstrukcí - nová střecha, elektřina v mědi, nové odpady, kotel na vytápění, radiátory, plastová okna a vstupní dveře. V přízemí domu je obývací pokoj s krbem a vstupem na zahradu. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, barovým stolem který odděluje kuchyň od obývacího pokoje. Z kuchyně je vstup do spíže s oknem. V prvním patře je ložnice a pokoj. V domě jsou dvě WC a koupelny, s vanou a se sprchovým koutem. Sklep je suchý s novou keramickou dlažbou, upravený také jako dílna. Do podkroví je vyvedena elektřina a voda - připraveno pro další obytné prostory. Zahrada je prostorná s rodícími ovocnými stromy. Rodinný dům Nabízíme Vám rodinný dům 4+1 v klidné části obce Ostrava - Hrabůvka. V okresním městě Ostrava se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou. Zastavěná plocha domu činí 120 m2, obytná plocha je cca 125 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, dvě obytné místnosti a schodiště, které vede do 1. patra o velikosti 2+0. Dispoziční řešení: chodba, dvě obytné místnosti a půdní prostory s možností půdní vestavby. Dvě části půdních prostor, mezi nimi je pokoj s šikmým stropem. V mezipatře domu je koupelna a toaleta. V přízemí domu je velké prosluněné zádveří s příjemným výhledem. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. V domě byla v roce 2012 provedena rekonstrukce. Jednalo se o osazení nových plastových oken v přízemí domu. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře 839 s ovocnými stromy (2x jabloň, 2x třešeň, švestka, meruňka, ořech) a tújemi. Další: garáž, kůlna. Dům je v původním stavu, přesto velmi zachovalý. 9

10 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Kapitolní, Zábřeh Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Sokola Tůmy, Mariánské Hory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Hrabůvka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 10

11 125,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 97,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 11

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 1.2 Garáž na p.č. St ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St a p.č. 406/ ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města i MHD, parkování v garáži a na pozemku, veškeré inženýrské sítě, klidná vilová lokalita c) parametry ponižující cenu: řadový krajní dům, koupelna v 1.PP Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 12

13 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4072/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 131/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne

14 14