ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4188/2013 NEMOVITOST: Rekreační chalupa č.ev. 336 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Malá Skála, k.ú. Mukařov u Jablonce nad Nisou Adresa nemovitosti: Mukařov 336, Malá Skála Vlastník stavby: Ladislav Pekař, Zborovská 79/56, Praha 5, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ladislav Pekař, Zborovská 79/56, Praha 5, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 1600/11-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - rekreační chaty č.ev. 336 na pozemku parc. č. St. 52 a pozemku tvořeného parcelami č. St. 52, 488, 489/1 a 489/2 v kat. úz. Mukařov u Jablonce nad Nisou, obec Malá Skála, okres Jablonec nad Nisou, vše uvedeno na listu vlastnictví č. 27. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 27, kat. úz. Mukařov u Jablonce nad Nisou, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Turnov 1-3/11, měřítko 1:1000, kat. úz. Mukařov u Jablonce nad Nisou - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1600/11-15 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 1600/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Malá Skála leží administrativně v okrese Jablonec nad Nisou a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Turnov. Obec Malá Skála se rozkládá asi 10 km jižně od Jablonce nad Nisou a 8 km severně od města Turnov. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Obec je vzdálená přibližně 20 km od polských hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 495/3 jiný vlastník 494/3 jiný vlastník 576/2 jiný vlastník 1568/1 obec Malá Skála 2

3 Celkový popis Samostatně stojící rekreační chalupa č.ev. 366 je situována SV od osady Mukařov, kat. úz. Mukařov u Jablonce nad Nisou, obec Malá Skála, okres Jablonec nad Nisou. Chalupa je rozestavěná a přiléhá na pravděpodobně původní stavbu stodoly. Na listu vlastnictví je zapsána na parcele č. St. 52, při místním šetření a z náhledu do katastru nemovitostí vyplývá, že stavba se nachází i na parcele č. 489/2. Stavební povolení nebylo předloženo. Ke stavbě náleží dále pozemky p.č. 488, 489/1 a 489/2. Stavba je napojena na el. rozvod. Ostatní sítě nebylo možné zjistit. Přístup je přes pozemky jiných vlastníků. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rozestavěná stavba, která je zapsaná na pozemku St. 52, avšak zasahuje na pozemek p.č. 489/2. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační chalupa 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Chalupa 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační chalupa Popis Samostatně stojící rozestavěná chalupa č.ev. 336 se nachází na pozemcích St. p.č. 58 a 489/2. Chalupa je pravděpodobně částečně podsklepená, jednopodlažní s obytným podkrovím. V části 1.NP je původní stodola se dřevěnými vraty. Stavba je ve fázi hrubé stavby. Jedná se o dřevěnou roubenou chalupu se smíšenými základy (beton, kámen). Svislé konstrukce jsou smíšené zděné a dřevěné. Stropy dřevěné trámové. Krov je dřevěný. Střecha sedlová s vikýři krytá šindelem a lepenkou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou částečně tvořeny umělou omítkou. Schodiště dřevěné, dveře a okna dřevěná. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,0*5,0 = 25,00 1.NP 5,0*18,0 = 90,00 podkroví 5,0*18,0 = 90,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 25,00 m 2 2,50 m 1.NP 90,00 m 2 3,00 m podkroví 90,00 m 2 4,00 m 4

5 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (5,0*5,0)*(2,50) = 62,50 m 3 1.NP (5,0*18,0)*(3,00)+98,0 = 368,00 m 3 podkroví 198 = 198,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 62,50 m 3 1.NP NP 368,00 m 3 podkroví Z 198,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 628,50 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 8,00 100,00 8,00 2. Zdivo N 21, ,54 9,79 9,55 95,00 9,07 2. Zdivo S 21, ,00 14,84 14,49 95,00 13,77 3. Stropy S 7, ,00 7,90 7,71 100,00 7,71 4. Střecha S 7, ,00 7,30 7,13 100,00 7,13 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,32 100,00 3,32 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,88 80,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 5,66 10,00 0,57 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 2,73 50,00 1,37 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,25 0,00 0, Schody S 1, ,00 1,00 0,98 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,12 80,00 2, Okna S 5, ,00 5,20 5,08 20,00 1, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,15 50,00 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 0,98 50,00 0, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,08 0,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,20 80,00 3, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 0,59 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,12 50,00 1, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 1,85 0,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,03 50,00 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,49 0,00 0,00 5

6 24. Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,00 0,00 0, Záchod S 0, ,00 0,30 0,29 0,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 3,32 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 102,43 Rozestavěnost: 64,72 Koeficient vybavení K 4 : 1,0243 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 080,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0243 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 352,68 Plná cena: 628,50 m 3 * 4 352,68 Kč/m 3 = ,38 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6472 Nedokončená stavba = ,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 50 = 6,000 % ,92 Kč Rekreační chalupa - zjištěná cena = ,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Srovnávací indexová metoda Popis Pozemek tvořený oceňovanými parcelami je svažitý nepravidelného tvaru. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Malá Skála A:0,60, B:0,50, C:0,40, D:1,30, E:1,00, F:1,00 333,00 0, ,25 Pozemek, Malá Skála A:0,60, B:0,50, C:0,40, D:1,30, E:1,00, F:1,00 327,00 0, ,75 Pozemek, Malá Skála A:1,00, B:1,25, C:0,40, D:1,30, E:1,00, F:1,00 550,00 0,65 846,15 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 1 657,05 Kč/m 2 6

7 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce 0,60 B typ stavebního pozemku: 1,00 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod ,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast 0,50 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 0,12 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 198,85 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St ostatní plocha trvalý travní porost 489/1 737 vinice 489/2 802 Celková výměra oceňovaných pozemků m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] m 2 * 198,85 Kč/m 2 = ,65 Výsledná cena = ,65 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Chalupa Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 187,00 m 2 Plocha pozemku: 1 949,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Chalupa Dovolujeme si nabídnout poloroubenou chalupu, vhodnou i k trvalému bydlení v obci Sněhov u Malé Skály. Dům s č.p. se nachází na rovinném a prosluněném pozemku o výměře m2, který je příjemně oddělen sloupovým závětřím a ohništěm s udírnou. Dům je částečně podsklepen, v přízemí se nachází kamenná spíž, velký ob.pokoj s kuchyní a kachlovými kamny, ložnice, nová koupelna se sprchovým koutem a wc, nádherná vinárna s klenutým stropem pro cca 40 lidí, ze které je možné přes chodbu vyjít přímo do zahrady. V patře domu jsou 2 velké ložnice, dále rozlehlé obytné a půdní prostory. Na domě je rok nová střecha (plech a bon.šindel), nové obklady stěn + částečně interiér, nová koupelna, zřízena vinárna. Dům se nachází v nádherné lokalitě přírody s dobrou dostupností do okolních měst. 7

8 Chalupa Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji chalupu o dispozici 4+1 o velikosti 228m2. Objekt se nachází v Podještědí a je vhodný k trvalému bydlení taky k rekreaci. Na pozemku o rozloze 1334 m2 je krásná udržovaná záhrada. Klidná lokalita. V přízemí je velká vstupní chodba, koupelna s toaletou, samostatný pokoj, obývací pokoj a kuchyně. Dále je zde vchod do skladu a dílny. Z chodby se také vchází do sklípku. Pravé křídlo se využívá jako garáž. V patře je předsíň, dva pokoje a velká půda. Topení lokální na tuhá paliva + elektrická kamna. Zdroj vody - vlastní vrtaná studna (35m). Odpad do septiku. Přímý výhled na Ještěd. Mimořádná lokalita. Spojení s okresním městem Jablonec nad Nisou je zajištěno spoji MHD č. 1 až do Janova a Bedřichova, známých lyžařských středisek Jizerských hor. Další výhodou je výborná dostupnost na dálnici Praha-Liberec. Do 15km Liberec, Turnov, Jablonec n/n, Malá Skála. Klidná a zalesněná poloha a blízkost okresního města předurčuje obec k tomu, že je vyhledávána zájemci o příjemné a klidné bydlení uprostřed zeleně. Chalupa Nabízíme prodej poloroubené chalupy v obci Pulečný. Chalupa se nachází v klidné části obce, obklopena okrasnou zahradou s celodenním slunečním svitem. Objekt je po částečné rekonstrukci- střecha vč. zateplení, izolace, podlahy atd. Disp.:suterén-sklep. 1.NP-obytná místnost s kuch. koutem, ložnice, koupelna. 2.NP.-2 pokoje, půda. Dům je vytápěn krb. kamny, vhodný jak k trvalému bydlení i rekreaci. Chalupa Dovolujeme si nabídnout útulnou, celoročně obyvatelnou chaloupku v obci Malá Skála- Záborčí. Nachází se na pozemku o výměře m2 ve velmi klidné a vyhledávané lokalitě s krásnou přírodou, nabízející ráj pro turisty, cyklisty i běžkaře. V přízemí domu se nachází vstupní hala s krbem, 3 klenuté sklípky, velká ob.místnost s kuchyní, dále ložnice a koupelna se sprchovým koutem. Po schodech vystoupáme do půdního prostoru, ze kterého je možné vybudovat 2 pokoje, dále se zde nachází útulná ložnice. Na pozemku vl.studna, je možné napojit i na městskou vodu. Srovnatelné nemovitosti Název: Chalupa Lokalita: Malá Skála Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový K C 0,56 koef. Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Chalupa 8

9 Lokalita: Pulečný Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový K C 0,82 koef. Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Chalupa Lokalita: Pulečný Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Chalupa Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 koeficienty: Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks 9

10 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační chalupa ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Chalupa ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jeden milion dvě stě padesát osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

11 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je velmi dobrá b) parametry povyšující cenu: vyhledávaná lokalita, c) parametry ponižující cenu: rozestavěná stavba Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1, Kč V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4188/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 167/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 27 ze dne

13 13