ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2009. o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 72. Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2009 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 72 v katastrálním území Dlouhá Lhota u Dobříše, obec Dlouhá Lhota, Středočeský kraj, včetně pozemku p.č. St.62/3 a příslušenství. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé Oceněno ke dni: 30.června 2009 Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten Armády Praha 5 Stodůlky Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran. V Praze, dne 30.června 2009

2 - 2 -

3 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v zastavěné části obce Dlouhá Lhota a je přímo přístupná z místní komunikace - silnice III.třída, ketrá vede z Dobříše do Dubence. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 72 s pozemkem p.č. st. 62/3 (Zastavěná plocha o výměře 279m 2 ) a příslušenstvím, sestávajícím z vedlejší stavby a venkovních úprav. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a nejsou na něm postaveny ţádné další objekty. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dlouhá Lhota u Dobříše, obec Dlouhá Lhota, list vlastnictví č. 300, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dlouhá Lhota u Dobříše, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 300 pro k.ú. Dlouhá Lhota u Dobříše, obec Dlouhá Lhota zapsán Pavel Vlha /0396 Dlouhá Lhota u Dobříše 72, Dobříš Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p. 72 2) Stavební pozemek p.č. st.62/3 1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne s účinností od Administrativní cena se v praxi pouţívá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Pouţívá se v praxi v účetnictví

4 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným poloţkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. Ve výsledku je sníţena o náklady na opravy závaţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvaţována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je moţno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba pouţít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. - metoda srovnávací (trţní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti, by se v dané lokalitě nedal, s ohledem na technický stav, pronajmout, dosaţitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit. Oceňovanou nemovitost nelze proto výnosově ohodnotit prostřednictvím nájemného v místě obvyklého. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne s účinností od Rodinný dům č.p. 72 Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.72 postavený na pozemku p.č. st.62/3 v katastrálním území Dlouhá Lhota u Dobříše, na okrese Příbram. Jedná se o obytnou část bývalé hospodářské usedlosti. Dům je volně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a podkrovím, které není stavebně upraveno a je vyuţíváno pouze jako půdní prostor. Svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné (smíšené a cihelné zdivo) a jsou zaloţeny na neizolovaných základových pasech. Stropy jsou klenbové a trámové s rovnými podhledy. Valbová střecha má dřevěný krov běţného konstrukčního uspořádání nosných prvků a je opatřena krytinou z pálených keramických tvarovek (dvojité bobrovky). Neúplné klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Objekt je napojen na inţenýrské sítě elektro přípojkou. Odkanalizování je do trativodu na pozemku, rozvod zemního plynu v místě není. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, ohřev teplé uţitkové vody je pomocí el.boileru. Konstrukce středně a krátkodobé ţivotnosti a prvky vybavení stavby jsou většinou podstandardního provedení. Objekt je v uţívání, podle udání spoluvlastníka, od začátku devatenáctého století, jeho stáří je cca 200 let. S ohledem na stáří objektu a na skutečnost, ţe byl v minulosti stavebně upravován, je opotřebení stanoveno pomocí analytické metody, která vychází z technického stavu a stáří jednotlivých konstrukcí a prvků vybavení stavby Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlaţím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 7,40*20,95*0,10 = m 3 Vrchní stavba 7,40*20,95*3,75 = m 3 Zastřešení 7,40*20,95*4,20/2-7,40*4,20/2* 4,70/3*2 = m 3 celkem = m 3-5 -

6 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaţí 1.NP - přízemí 7,40*20, m m 3.75 m Celkem: ţádné podzemní a 1 nadzemní podlaţí, průměrná zastavěná plocha podlaţí je m 2 a prům.výška podlaţí je 3.75 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Vnitřní omítky podstandard % Fasádní omítky podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady chybí % * Schody chybí % -0.01* Dveře podstandard % Podlahy obytných místností podstandard % Podlahy ostatních místností podstandard % Elektroinstalace podstandard % Bleskosvod chybí % * Rozvod vody podstandard % Zdroj teplé vody chybí % * Instalace plynu chybí % * Kanalizace podstandard %

7 23. Vybavení kuchyní chybí % * Vnitřní hygienické vybavení podstandard % Záchod chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené poloţky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Ţivotn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % 8.94% 5. Krytiny střech % 3.747% 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % - 7 -

8 15. Podlahy ostatních místností % 0.507% 16. Vytápění % 7.642% 17. Elektroinstalace % 1.938% 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace % 1.572% 23. Vybavení kuchyní 24. Vnitřní hygienické vybavení % 2.079% 25. Záchod 26. Ostatní % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Úřady v obci Obecní úřad 2. Poloha nemovitosti Uvnitř souvisle zastavěného území obce - 8 -

9 3. Okolní zástavba a životní prostředí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport Základní škola 6. Zdravotní zařízení Ţádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti Bez pracovních moţností v obci nebo okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn a) Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost b) Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaţí m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlaţnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2-9 -

10 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) (hodnota 0.45 vynásobena koef. s=0.7 pro stáří 80 let) Celkem (posl.poloţka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 4.215,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.138,05 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,81 Rodinný dům č.p. 72 Cena celkem Kč , Stavební pozemek p.č. st.62/3 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Okres : Příbram Obec : Dlouhá Lhotra Katastrální území : Dlouhá Lhota u Dobříše Pozemek parcelní číslo : st.62/3 Druh pozemku dle výpisu z KN : zastavěná plocha List vlastnictví číslo : Výměra stavebního pozemku st.62/3 279 = m 2 celkem = m Úprava ceny pozemku Není moţnost napojení na veřejnou kanalizaci (aţ -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přiráţek a sráţek = Kč 32,

11 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 112,53 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,28 Stavební pozemek p.č. st.62/3 Cena celkem Kč , Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Rodinný dům č.p. 72 Kč ,- 2) Stavební pozemek p.č. st.62/3 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč , Stanovení věcné hodnoty Nákladovým způsobem podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ze dne s účinností od ) bez uvaţování vlivu koeficientu prodejnosti Kp Rodinný dům se šikmou střechou Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.vyuţití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.591,99 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,34 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,34 Sníţení ceny za opotřebení % - Kč ,- Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,34 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,

12 2.2.2 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.vyuţití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.009,26 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,49 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,49 Sníţení ceny za opotřebení 50% - Kč ,24 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,25 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč , Venkovní úpravy Zjištěná cena hlavních staveb Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou Vedlejší stavba s krovem neumoţ.zřízení podkroví Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 4% ze zjištěné ceny = Kč ,- Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč , Stavební pozemek Výpočet ceny stavebního pozemku Obvyklá cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 550,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Stavební pozemek Cena celkem Kč ,

13 2.2.6 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 2) Vedlejší stavba s krovem neumoţ.zřízení podkroví Kč ,- 3) Venkovní úpravy Kč ,- 4) Stavební pozemek Kč ,- Součet Kč ,- Věcná hodnota Kč , Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu rodinného domu na vlastním pozemku s příslušenstvím (kolna, venkovní úpravy), uvedené velikosti, vybavení, resp. ve zjištěnému technickému stavu - neudrţováno), je dané lokalitě obchodovatelná, poptávka je s nabídkou přibliţně v rovnováze

14 2.3.1 Srovnávací hodnota Nemovitost Zdroj informace Jitrem Alvereality Avareal Datum informace V.09 VI.09 V.09 Region umístění Okres Příbram Příbram Příbram Obec Kolárovice Pr-Sedlec Obecnice Lokalita k.ú. Holubice Přestavlky Obecnice Popis Chalupa 2+1 před rekonstrukcí, stodola + chlévy, elektro, studna zahrada RD 3+1, v rekonstrukci, část.podsklep, stodola, RD 3+1, vodovod, kanalizace, elektro, podsklepení Pozemek M Zp Zastavěná (uţit.)pl. M Poţadovaná cena Kč Poţadovaná cena Kč/m I1 Index rozdílné 0,50 0,95 1,00 1,00 polohy 1,50 I2 Index času Index 0,95 1,00 0,95 informace URS I3 Index 0,80 0,95 0,95 0,95 důvěryhodnosti 1,00 Iv Index moţnosti 0,80 0,95 0,95 1,00 dalšího vyuţití 1,20 I4 Index stavu objektu 0,95 0,95 0,85 Ive Příslušenství domu 0,95 0,95 1,00 Ip Velikost pozemku 1,00 0,80 1,05 Z Upravená cena 1 m2 Kč/m Z Upravená cena 1 m2 Kč/m V Váha 1-3b (5b) 2,00 2,00 1,00 V Váţený průměr Kč/m Index 1,00 obchodovatelnosti Uprav.prům. hod. Kč/m m2 Posuzovaný Uţ. plocha Upravený průměr hodnoty 1m2 Srovnatelná cena objekt Budova č.p Celková srov Kč Cena Srovnávací hodnota celkem Kč ,

15 3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti Kč 3.2 Věcná hodnota nemovitosti Kč 3.3 Výnosová hodnota nemovitosti nebyla stanovena 3.4 Srovnávací hodnota nemovitosti Kč Při oceňování nemovitostí je moţné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu trţní) povaţovat cenu stanovenou jako váţený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj slouţící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti a do průměru se nezapočítává. Věcná hodnota má vţdy váhu 1,00. S ohledem na kvalitu a spolehlivost pouţitých dat a na skutečnost, ţe se nejedná o komerční objekt, bude pro váţený průměr přiřazena srovnávací hodnotě váha 2,00. Výpočet trţní ceny nemovitosti : 1,00 * = ,00 * = : 3,00 = Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy pozemků odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na částku : ,- Kč

16 4. ZÁVĚR a. cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c. Závady, které prodejem v draţbě nezaniknou viz odst. b d. Výsledná cena výše označených nemovitostí činí (RD č.p. 72, pozemek p.č. st.62/3, s příslušenstvím) Kč. Slovy : Šestsetdevadesáttisíc korun V Praze, dne 30.června 2009 Prohlašuji, ţe při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou vypracoval

17 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2009. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Merten