ZNALECKÝ POSUDEK. Opálkova 749/ Brno - Bystrc

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o ceně rodinného domu č.p.666 na parc.č.1031, katastrální území a obec Kojetín, okres Přerov, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.7) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Ing.Jaroslav Junaštík Opálkova 749/ Brno - Bystrc Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.043 EX 353/09 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 27.ledna 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 12.února 2011

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Olomouci, LV č.7. Usnesení soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále o jmenování znalce č.j. 043 EX 353/09 ze dne Kopie katastrální mapy pro kat.území Kojetín. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.ledna 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Vedlejší stavba - prádelna 2) Vedlejší stavba - kolna 3) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.666 4) Stavební pozemek, parc.č ) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 7) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Vedlejší stavba - prádelna Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Přízemní zděný objekt s pultovou střechou, svislé konstrukce zděné v tl.30 cm. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové s cementovým potěrem, fasádní omítky břizolitové. Okna dřevěná zdvojená, el.instalace světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.00*3.00*2.30 = m 3 Zastřešení 8.00*3.00*1.00*0.5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 12. Elektroinstalace podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x

4 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.243,87 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,06 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,06 Snížení ceny za opotřebení 75% - Kč ,04 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,02 Vedlejší stavba - prádelna Cena celkem Kč ,- 2) Vedlejší stavba - kolna Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Přízemní samostatně stojící zděný objekt s pultovou střechou, svislé konstrukce zděné v tl.30 cm. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové s cementovým potěrem, fasádní omítky vápenné hladké. Dveře plechové s nátěrem, el.instalace světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.50*3.60*2.10 = m 3 Zastřešení 7.50*3.60*0.30*0.5 = 4.05 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 12. Elektroinstalace podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 51 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 63.75%

5 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.243,87 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,10 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,10 Snížení ceny za opotřebení 63.75% - Kč ,88 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,22 Vedlejší stavba - kolna Cena celkem Kč ,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.666 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní řadový rodinný dům bez podsklepení, se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Dům je situován jako krajní v řadě. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.60 cm na betonových základech s izolací. Krytina střechy je provedena z eternitových šablon na bednění, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, koupelně a na WC. Schodiště s teracovými stupni. Dveře prosklené, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody je zajištěn el.boilerem. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace, v kuchyni je instalován el.sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla, sprchový kout a splachovací WC. V domě se nachází jeden byt o velikosti 5+1. Objekt je v užívání již 80 let, avšak práce záchovné údržby jsou průběžně prováděny. V roce 1960 byla provedena rekonstrukce a modernizace rodinného domu, před 15-ti lety bylo provedeno nové ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z drátěného pletiva - zpevněné plochy betonové 20 m 2 - přípojky inženýrských sítí jsou vedeny bezprostředně kolem obvodových stěn - 5 -

6 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 9.20*12.20* *2.30*3.00 = m 3 Zastřešení 9.20*12.20*4.00* *2.30* 0.30* *4.50*2.80 = m 3 celkem = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 2. Svislé konstrukce nadstandard % Vnější obklady chybí % * Podlahy obytných místností podstandard % Vytápění nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = =

7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.19 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn více jak 45 cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan - 7 -

8 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 80 let) Celkem 0.12 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.196,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.534,43 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,15 Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.666 Cena celkem Kč ,

9 4) Stavební pozemek, parc.č.1031 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1031 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 389 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 75,19 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 75,19 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 82,71 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 157,33 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,42 Stavební pozemek, parc.č.1031 Cena celkem Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.764 zahrada o výměře 642 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 75,19 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 75,19 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 82,71 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 157,33 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 62,93 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,38 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

10 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 3x jabloň Pk 2.20*2.20*3.14*3 = m 2 1x hrušeň Vk 2.80*2.80*3.14*1 = m 2 2x jehličnany 2.50*2.50*3.14*2 = m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 6.888,48 ( m 2 x 62,93 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 447,75 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 448,- 7) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno bytu - právo doživotního užívání rodinného domu č.p.666. Právo pro Jaroslava Junaštíka r.č /470 a Marii Junaštíkovou r.č /461. Obytná plocha užívána manž.junaštíkovými = 193,00 m 2 Obvyklé nájemné i = 24,76 Kč/m 2 = 297,12 Kč/m 2 /rok. (Užíváno 2 osobami) Výpočet ceny věcného břemene ( 18 zákona č.151/1997 Sb.) Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 297,12 Roční užitek za celou výměru m 2 = Kč ,16 Roční užitek zjištěný ze smlouvy = Kč 0,- Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč ,44 Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč ,16 Počet let užívání práva podle smlouvy = po dobu života Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 10 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč ,60 Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč ,

11 C. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Vedlejší stavba - prádelna Kč ,- 2) Vedlejší stavba - kolna Kč ,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.666 Kč ,- 4) Stavební pozemek, parc.č.1031 Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 448,- 7) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliondevětsetčtyřicetšesttisícsedmsetšedesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.7 pro katastrální území a obec Kojetín vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 353/09 ( k č.j. 78 Nc 1130/2009) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.7 se nachází v zastavěné části obce Kojetín, v lokalitě rodinných domů bez občanské vybavenosti. Dům čp.666 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou a podkrovím

12 V obci Kojetín a bezprostředním okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Kojetín-Kovalovice o velikosti 4+1 s garáží, zastavěná plocha 128 m2, dvoupodlažní, ÚT na zemní plyn i tuhá paliva, pozemek 217 m2 cena ,- Kč 2. RD Kojetín ul.sladovní, 4+1, dvoupodlažní, venk.krb, dobrý technický stav, zastavěná plocha 109 m2, el.vytápění, pozemek 654 m2 cena ,- Kč 3. RD Kojetín město o velikosti 3+1 dvoupodlažní, zastavěná plocha 120 m2, ÚT na zemní plyn, veřejný vodovod i vlastní studna, pozemek 489 m2 cena ,- Kč

13 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je zatížena věcným břemenem doživotního užívání pro Jaroslava Junaštíka a Marii Junaštíkovou, odhaduji cenu obvyklou rod.domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.7 po zohlednění věcného břemene ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby kromě věcného břemene bytu výše uvedeného a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Hodnota věcného břemene činí ,- Kč. V Ostravě, dne 12.února 2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc