ZNALECKÝ POSUDEK. Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o ceně rodinného domu č.p.665 na parc.č.1455, katastrální území a obec Rychvald, okres Karviná, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.678) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Straková Ivana Komorní Lhotka č.ev Hnojník Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 043 EX 681/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 22.září 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.října 2011

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 23.srpna 2011, LV č.678. Usnesení soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 681/10 o jmenování znalce ze dne Kopie katastrální mapy pro kat.území Rychvald. Doplňující údaje sdělené uživatelem stavby při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 22.září 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Fotodokumentace LV č.678 Katastrální mapa Mapa oblasti Předmětem ocenění jsou 1) Studna kopaná 2) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.665 3) Stavební pozemek, parc.č ) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 5) Orná půda 6) Lesní pozemek, parc.č.1431/15 7) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny 8) Trvalé porosty - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 1.70 m = Kč 3.315,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 1.70 m = Kč 3.315,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.742,28 Cena stavby bez opotřebení = Kč 5.742,28 Snížení ceny za opotřebení 40% - Kč 2.296,91 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.445,37 Studna kopaná Cena celkem Kč 3.445,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.665 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech bez funkčních izolací. Celý objekt se nachází v havarijním stavu. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné hladké, silně zvětralé. Vnější ani vnitřní obklady nejsou provedeny. Dveře rámové náplňové, okna dřevěná dvojitá. Podlahy všech místností tvoří pouze upravená zemina. Topení lokální na tuhá paliva. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody není proveden. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB. Sociální zařízení zcela chybí, pouze v kolně mimo rodinný dům je proveden suchý záchod. Oceňovaný rodinný dům již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení a je předurčen k demolici. Demoliční výměr však doposud nebyl vydán

4 Součástí nemovitosti jsou rovněž vedlejší stavby a venkovní úpravy, které tvoří: - kolna zděná v tl.15 cm s pultovou střechou a krytinou živičnou svařovanou, podlahu tvoří pouze upravená zemina, omítky vápenné hladké, půdorys 3,10 x 7,80 = 24,18 m 2 - vrata ocelová s pletivem - vrátka ocelová s pletivem - oplocení z pletiva a dřev.latí - havarijní stav Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 7,80*8,00*3,50 = m 3 Zastřešení 7,80*8,00*1,50*0,5 = m 3 celkem = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady chybí % * Schody chybí % -0.01* Dveře podstandard % Podlahy obytných místností chybí % * Podlahy ostatních místností chybí % -0.01* Vytápění podstandard %

5 18. Bleskosvod chybí % * Rozvod vody chybí % * Zdroj teplé vody chybí % * Kanalizace chybí % * Vnitřní hygienické vybavení chybí % * Záchod chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % 3.756% 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody - 5 -

6 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu % % 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyní % 0.498% 24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod 26. Ostatní % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = =

7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.14 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie - 7 -

8 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 100 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.092,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 572,02 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,70 Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.665 Cena celkem Kč ,

9 3) Stavební pozemek, parc.č.1455 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1455 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 192 m 2 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 278,40 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 278,40 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 217,15 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 351,37 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,66 Stavební pozemek, parc.č.1455 Cena celkem Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1456 zahrada o výměře 958 m 2 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% - 9 -

10 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 278,40 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 278,40 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 206,02 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 333,35 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 133,34 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,39 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,- 5) Orná půda Oceněno podle 29 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1438/2 orná půda o výměře 956 m 2 parc.č.1457 orná půda o výměře 4336 m 2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku = m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel - území sousedních obcí (160%) 160% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=62210) = Kč 5,24 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,08 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč ,21 Orná půda Cena celkem Kč ,

11 6) Lesní pozemek, parc.č.1431/15 Oceněno podle 30, přílohy č.24 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1431/15 lesní pozemek o výměře 102 m 2 Výpočet ceny lesního pozemku ( 30 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=5G) = Kč 5,58 Cena za celou výměru m 2 = Kč 569,16 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 569,16 Lesní pozemek, parc.č.1431/15 Cena celkem Kč 569,- 7) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Oceněno podle 31 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1458 vodní plocha, zamokřená plocha o výměře 1304 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel - území sousedních obcí (160%) 160% Výpočet ceny jiného pozemku ( 31 vyhlášky) Základní cena za m 2 jiného pozemku = Kč 17,34 (prům. ZC zeměděl. poz Kč + přirážka 160%) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x % z ceny = Kč 4,34 Cena za celou výměru m 2 = Kč 5.653,49 Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Cena celkem Kč 5.653,

12 8) Trvalé porosty Oceněno podle 35 až 41 vyhlášky. hrušeň-vk koeficient Kp , spoluvlastnický podíl 100%) 40 let, 2 ks x 771,- Kč % = Kč 1.234,- jabloň-vk koeficient Kp , spoluvlastnický podíl 100%) 40 let, 10 ks x 771,- Kč % = Kč 6.168,- Vlašský ořešák koeficient Kp , spoluvlastnický podíl 100%) 25 let, 2 ks x 3.322,- Kč % = Kč 5.315,- Živé ploty nad 0,5 m a stěny z jehličnat koeficient K , Kz koeficient Kp , spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 10 m x 645,- Kč 0.00% = Kč 6.450,- Trvalé porosty Cena celkem Kč ,

13 C. REKAPITULACE 1) Studna kopaná Kč 3.445,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.665 Kč ,- 3) Stavební pozemek, parc.č.1455 Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 5) Orná půda Kč ,- 6) Lesní pozemek, parc.č.1431/15 Kč 569,- 7) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Kč 5.653,- 8) Trvalé porosty Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřistačtyřicetsedmtisícosmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.678 pro katastrální území a obec Rychvald vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 681/2010 ( k č.j. 29 EXE 3071/2010 Okresní soud ve Frýdku - Místku) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.678 se nachází v rozptýlené zástavbě obce Rychvald, v lokalitě rodinných domů bez základní občanské vybavenosti. Dům čp.665 je napojen na inženýrské sítě a to pouze na elektropřípojku. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví. Pozemky zapsané na LV č.678 jsou svažité, převážně zamokřené, vhodná pro výstavbu je pouze současně zastavěná parcela č.1455 a

14 V obci Rychvald a okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Rychvald, ul.třešňová, užitná plocha 93 m2, zastavěná plocha 1.NP 138 m2, přízemní, nepodsklepený dům, před rekonstrukcí, možno zemní plyn, pozemek 800 m2 cena ,- Kč 2. RD Rychvald, Červená kolonie, 2+1, přízemní bez podkroví, zastavěná plocha 89 m2, ½ dvojdomku, el.přímotopy, původní technický stav, pozemek 359 m2 cena ,- Kč 3. RD Rychvald, přízemní, nepodsklepený, zastavěná plocha 100 m2, nový krov vč.krytiny, jinak havarijní stav, pozemek 1795 m2 cena ,- Kč 4. Rychvald - zemědělská půda m2 pozemek 2000 m2 cena 55,- Kč/m2 5. Rychvald - pozemky pro bydlení 1699 m2 Inž.sítě na hranici pozemku, cena 470,- Kč/m2-14 -

15 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v užívání již 100 let a nachází se v havarijním technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou rod.domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.678 ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 20.října

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc