ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Heršpice č.p.213, včetně příslušenství a pozemků p.č.147, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 258 m 2, p.č.149, zahrada, o velikosti 205 m 2, p.č.1183, orná půda, o velikosti 996 m 2, p.č.1184, trvalý travní porost, o velikosti 1150 m 2 a p.č.1190, zahrada, o velikosti 629 m 2, vše zapsáno na LV č.252 pro k.ú.heršpice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Heršpice č.p.213, včetně příslušenství a pozemků p.č.147, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 258 m 2, p.č.149, zahrada, o velikosti 205 m 2, p.č.1183, orná půda, o velikosti 996 m 2, p.č.1184, trvalý travní porost, o velikosti 1150 m 2 a p.č.1190, zahrada, o velikosti 629 m 2, vše zapsáno na LV č.252 pro k.ú.heršpice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Heršpice Heršpice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Heršpice Katastrální území: Heršpice Počet obyvatel: 741 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.252 pro k.ú.heršpice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2: Pan Vojtěch Červinka, Heršpice č.p.213, Heršpice rč:340226/ Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je břízolitová. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z karmy. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře svlakové a prosklené, podlahy z prken, dlažeb, koberců. Okna jsou dřevěná špaletová do dvora, do ulice plastová. Dispozičně jde o byt 3+1. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve velmi špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Dům je přibližně z roku 1930, stav objektu je podprůměrný, údržba nedostatečná, celkové vybavení podstandardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu a na plyn. Ve funkčním celku jsou pozemky p.č.147 a p.č Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 83 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 14,87*8,51+1,22*2,23+4,91*4,3 = 150,38 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 150,38 m 2 3,10 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 14,87*8,51*3,3+1,22*2,23*2,2+4,91*4,3*3,3 = 493,25 m 3 zastřešení: 14,87*8,51*2,56/2+4,91*4,3*2,58/2 = 189,21 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 682,46 m 3-4 -

5 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 150,38 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 150,38 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 83 let: 0,61 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,61 = 0,297 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00-5 -

6 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,297 * 1,030 * 0,850 = 0,260 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,260 = 854,36 Kč/m 3 CP = CU * OP = 854,36 Kč/m 3 * 682,46 m 3 = ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč - 6 -

7 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost polohy Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1, ,74 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1, ,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 96, ,92 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 38, ,50 Stavební pozemky - celkem ,42 Pozemky - zjištěná cena = ,42 Kč - 7 -

8 Ocenění 2.2. Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 8,80 8, ,80 trvalý travní ,00 8,80 8, ,20 porost trvalý travní ,00 4,82 4,82 992,92 porost zahrada ,00 8,80 8, ,60 zahrada ,00 8,43 8, ,81 Mezisoučet 2 775, ,33 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,33 Pozemky - zjištěná cena = ,33 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,40 Kč 2.2. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,40 Kč 2.2. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Šestsettřicetdevěttisícpětset Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k podílu 1/2 nemovitosti k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha, Zahájení exekuce - 043EX-82/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 043EX-82/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 nemovitosti k zajištění pohledávky ve výši 4.641,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej řadového rod. domu v obci Nížkovice, okr. Vyškov. Jedná se o cihlový řadový dům, který je určený k celkové rekonstrukci. Plocha parcely 175 m2, užitná plocha cca 80 m2, napojení objektu na IS-kanalizace, plyn, obecní vodovod, elektřina 230/400 V. Dispozice domu-1 NP-pokoj, kuchyně, předsíň, vstup do sklepa, 2 NP-dvůr, koupelna a spíž, 3 NP-pokoj, schodiště, za domem malá zahrádka cca 10 m2. Velice dobré spojení do Brna a Slavkova u Brna. V místě pak škola, školka, restaurace a obchod. Požadovaná cena ,- Kč

12 samostatně stojící rodinný dům 3+1 o CP 340m2 v malebné a klidné obci Heršpice na Vyškovsku. Dům má sedlovou střechu, dřevěné krovy, dřevěná a plastová okna s předokenními roletami. Dispozice domu jsou kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj, komora a koupelna. Podlahovou krytinou jsou parkety. Vytápění domu je řešeno plynovými vafkami a ohřev vody bojlerem. K domu náleží dvůr se studnou. V obci je základní škola nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci sportovní hřiště. Požadovaná cena ,- Kč. Rodinný dům v obci Rašovice po částečné rekonstrukci. Přízemí tvoří dva pokoje, kuchyň s novou kuchyňskou linkou, zcela nově vybudovaná koupelna včetně rozvodů vody v plastu a nové kanalizace. Dále navazují technické místnosti a zděný dřevník, který lze s minimálními náklady přebudovat na garáž. V patře se nachází 4 pokoje. Těchto dispozic lze využít jak bydlení pro dvě generace, tak i ke komerčním účelům. K domu patří zahrádka a dvůr.možnost klidného bydlení nabízí poloha na kraji obce s krásným výhledem na horizont krajiny a zároveň výborná dostupnost města Slavkova (9 km).sjezd na dálnici za Slavkovem umožňuje rychlé spojení s Brnem. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

13 rodinný dům v obci Heršpice, 25 km od Brna, okres Vyškov. Jedná se o rodinný dům k rekonstrukci. Součástí prodeje je i projektová dokumentace na rekonstrukci objektu. Objekt je přízemní, částečně podsklepený, ze smíšeného materiálu. Zastavěná plocha budovy je 233m2, za domem je zahrada o výměře 72m2. Na pozemku je vlastní studna, inženýrské sítě jsou před budovou v komunikaci. Je zajištěn příjezd k domu po veřejné komunikaci. Dispozice domu je počítána 4+1, částečně podsklepen. Budova je postavena na vedlejší, naprosto klidné komunikaci v blízkosti středu obce. Je zde autobusové spojení. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost a pozemky ve funkčním celku Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti s pozemky ve funkčním celku stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstětisíc Kč

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za pozemky mimo funkční celek Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitostí - pozemky mimo funkční celek stanovuji na ,- Kč. Slovy: Desettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 252 ze dne Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Pozemek p.č.1190 Pozemky p.č.1183 a

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -