ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 262/39 umístěném na pozemku st. p. č. 698 včetně příslušenství, pozemkové parcely p. č. 698 a p. č. 699, k.ú. Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Kříž Karel, nar , bytem Komenského 262/39, Ústí nad Labem - Předlice Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 tel Počet stran: 10 včetně titulního listu, 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 262/39 na pozemku st. p. č. 698 včetně příslušenství, pozemkové parcely p. č. 698 a p.č. 699, k.ú. Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 262/39 Adresa předmětu ocenění: Komenského 262/ Ústí nad Labem - Předlice Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv Předlice = 1 122,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, ze dne , pro k.ú. Předlice, LV kopie katastrální mapy k.ú. Předlice, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku: Karel Kříž, Komenského 262/39, Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 49 jako rodinný dům s příslušenstvím. Pozemek zastavěné plochy domem a chlévy p.č. 698 a pozemek p.č. 699 zapsán jako zahrada na stejném LV, tvoří s domem jeden funkční celek a plní funkci zahrady. Na pozemku zahrady se pak nachází další objekt dnes sloužící jako kolna. Pan Kříž Karel, který je vlastníkem nemovitosti, je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 49 získal na základě Smlouvy kupní ze dne , právní účinky vkladu ke dni , V-4570/ Vlastnictví je výhradní. Nemovitosti byly postaveny na konci šedesátých let minulého století. Rodinný dům započal po nabytí vlastník v roce 2007 svépomocí modernizovat. Stavebně technický stav vyžaduje další rekonstrukční práce. Mocnost rodinného domu zůstala nezměněna

3 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 262/39 je situován v ulici Komenského, části Předlice. Předlice původně jako samostatná obec byla s Ústím nad Labem sloučena cca v polovině minulého století. Předlice patřily po druhé světové válce k výstavním čtvrtím. Tato část dnes tvoří jakési předměstí obce Ústí nad Labem a je situována ještě před průmyslovou zónou města, která před sloučením obcí byla na samém okraji Ústí nad Labem. Nejbližší okolí oceňované nemovitosti (levá strana od ulice Hrbovické - čtyři ulice) je tvořeno obdobnými nemovitostmi, rodinnými domy. Pravá strana od ulice Hrbovická je pak tvořena činžovními domy, které lze dle terminologie oceňovací vyhlášky zařadit do kategorie problémové okolí - domy jsou převážně vybydlené a jsou dlouhodobě neudržované. V širším okolí je ze západní strany průmyslová zóna Severní Předlice, ze strany východní pak průmyslová zóna v okolí ulic Jateční, Tovární atp. Posuzovaný rodinný dům je koncový řadový rodinný dům (dvojdům) postavený v roce Rodinný dům je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a podkroví v celé ploše domu, které je z poloviny využito. Vlastník provedl před cca 10 lety některé vybrané stavební úpravy. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. V obci je zaveden plyn. Na pozemku se dále nachází bývalé chlévy navazující na rodinný dům, na druhé straně pozemku je pak situován další objekt, dnes sloužící jako kolna. Vše původní v neudržovaném stavu. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 262 Rodinný dům pochází z roku Konstrukce domu je klasická zděná s šikmým zastřešením s původní taškovou krytinou a úplnými pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Dům je částečně podsklepen (sklep o velikosti cca 4 x 4 m2), má jedno nadzemní podlaží a podkroví, které je z poloviny využito, na druhé polovině je půda. Dispozičně je dům řešen jako 4+1, v přízemí jsou dva pokoje propojeny do jednoho velkého obývacího prostoru, je zde kuchyně, společné sociální zařízení a vstup do sklepa a do podkroví. V podkroví jsou dva samostatné pokoje a prostor půdy. Po nabytí nemovitosti prováděl vlastník svépomocí obnovu některých prvků. Mezi lety 2008 a 2009 vybudoval nové inženýrské sítě kanalizaci, vodu a elektřinu. Dále vytápění elektrickými přímotopy, bojler, vyměnil původní okna za plastová, zrekonstruoval koupelnu společnou s WC, instaloval novou kuchyňskou linku a položil v obytných částech laminátovou plovoucí podlahu, v chodbě a sociálním zařízení keramickou dlažbu. V podkroví jsou na dřevotřísce položeny koberce

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Zastavěná plocha / užitní plocha Plocha pozemku/ zahrady Stáří stavby: 91 m2 / 110 m2 471 m2 / 291 m2 60 roků B. 1. Ocenění porovnávací metodou dle oceňovací vyhlášky Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,02 nabídka - V okresu je velká nabídka nemovitostí a malá kupní síla 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - insolvenční řízení I -0,30 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,714 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,680 i = 1 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00-4 -

5 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - žádné vlivy II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,707 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,673 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 605,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška pp: 33,28 m 2 2,55 m 1. np: 91,00 m 2 3,00 m 2. np: 91,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor pp: (33,28)*(2,55) = 84,86 m 3 1. np: (91)*(3,00) = 273,00 m 3 2. np vč. zastřešení: ((91)*(2,80)+169,94 = 424,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 782,60 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,00 m 2-5 -

6 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 215,28 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,36 Index vybavení dle oceňovací vyhlášky: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,700 = 0, i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,680 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 605,- Kč/m 3 * 0,583 = 935,71 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 782,60 m 3 * 935,71 Kč/m 3 * 0,680 * 0,990= ,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,37 Kč Vedlejší stavby Kolna navazující na RD, zastavěná plocha cca 40 m2 Kolna proti RD, zastavěná plocha cca 34 m2 stáří 60 let, bez vybavení, bez omítek, zděné stavby, ploché zastřešení s lepenkovou krytinou, bez oken, svlakové dveře, zanedbaný stav Odborný odhad ceny kolen Kč - 6 -

7 Pozemky p.č. 698 a 699 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,680 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = i = 1 Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,680 * 1,000 * 0,990 = 0,673 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 755, ,80 nádvoří 4 odst. 1 Zahrada ,00 755, ,01 Stavební pozemky celkem 471, ,81 Pozemky - zjištěná cena po zaokrouhlení = ,- Kč Cena celkem Kč Cena zjištěná porovnávací metodou dle oceňovací vyhlášky zaokrouhleně ,- Kč - 7 -

8 B. 2. Porovnání srovnatelných nemovitostí zast. pl. m2 užit. pl. m2 Pl. Zahr. m2 upravená cena Kč k=0,85*) koef vel poz nabídk Kč/m2 přepočtená lokalita cena Kč (UP) cena Kč Klíše, Ul. Práce , *) Trmice , *) Trmice, Gogolava , *) Trmice, Tylova , *) Trmice, Žižkova , *) Klíše, Na Nivách , *) Předlice Hrbovická , *7) Porovnávaná nemovitost Předlice pozn průměr *) koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) řadový rodinný dům, mezonet 3+1, zapuštěný bazén, kolna, letní WC, podsklepeno, dvě podlaží, po rekonstrukci, užitná plocha 130 m2 2*) koncový řadový RD, 3 byt. Jednotky - 2 x 2+1 a 1+1, podsklepeno, po rekonstrukci, zastavěná plocha 99 m2, užitná plocha 445 m2, zahrada 197 m2, městská voda a kanalizace 3*) řadový RD, tři bytové jednotky po rekonstrukci, voda, kanalizace, topení elektrické lokální, zastavěná plocha 158 m2, užitná plocha 280 m2 4*) řadový koncový RD, 1. NP - 2 x 3+kk a 1+1, 2. NP jídelna, zastavěná plocha 206 m2, užitná plocha 265 m2, po rekonstrukci, okna hliníková 5*) RD 4+1, částečně podsklepený, 1. NP pův. dřevěná okna a podlahy, 2. NP 2+1, nově dálkové topení, elektřina, střecha, napojení na vodu a elektřinu, kanalizace do septiku, zastavěná plocha 76 m2, užitná plocha 160 m2 6*) řadový vnitřní RD, zastavěná plocha 187 m2, užitná plocha 157 m2, garáž na zahradě + samostatná garáž mino + zahrada mimo funkční celek 192 m2, 3/4 podsklepeno, 1. NP sociální zařízení, 2. NP 3 pokoje + technická místnost + sociální zařízení, napojení na všechny sítě, rekonstrukce v roce *) krajní řadový rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami, půdní prostor v celé ploše s možností zřízení další bytovky, v 1. NP byt 100 m2 po rekonstrukci, 2. NP byt 130 m2 k rekonstrukci, zahrada 1025 m2 reprezentant nepočítán do průměru - 8 -

9 Na trhu nemovitostí nejsou v současné době přímo v části Předlice nabízeny obdobné nemovitosti rodinných domů. Mnoho nabídek k prodeji naopak tvoří činžovní domy s několika bytovými jednotkami, a to v mnoha případech jako investiční nabídky se stálými nájemníky (viz výše část 7. Celkový popis). V nejbližším okolí jsou k porovnání řadové rodinné domy v části obce Trmice a Klíše. Nabídkové ceny včetně poplatků se pohybují od cca 950 tis. Kč do cca 2,46 mil. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky se pak ceny pohybují od cca 800 tis. Kč do cca 2 mil. Kč. Průměrná užitná plocha rodinných domů je 240 m2, cena za jeden metr čtvereční pak vychází na cca 6,78 tis. Kč. Ceny rodinných domů po přepočtu koeficienty vyjadřujícími velikosti užitných ploch a velikosti pozemku pak vychází od cca 620 tis. Kč až po tis. Kč. Rodinné domy v lokalitě Klíše by stály cca tis. Kč, rodinné domy v lokalitě Trmice pak od cca 620 tis. Kč do cca 997 tis. Kč. Průměrná cena všech srovnatelných nemovitostí pak činí cca tis. Kč. Z důvodu ověření navrhované možné tržní hodnoty byla rovněž vypočítána cena nemovitosti dle porovnávací metodiky dle platné oceňovací vyhlášky. Takto zjištěná cena posuzovaného rodinného domu je Kč. Pro objasnění situace na trhu nemovitostí v dané lokalitě lze uvést, že ceny bytových domů s více byty (i po rekonstrukci) lze pořídit za obdobnou cenu (někdy i zlomek ceny) jako za rodinný dům. S přihlédnutím ke všem faktorům, tedy lokalitě, velikosti, vybavenosti, stavebně technického stavu, atp., a rovněž ověřením porovnáním s platnou cenovou vyhláškou, je navržena jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitosti zapsané na LV 49, k.ú. Předlice, na úrovni zjištěných průměrných cen nemovitostí upravených příslušnými koeficienty, po zaokrouhlení Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník stavby a pozemku: Karel Kříž, Komenského 262/39, Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenčního řízení na dlužníka, je na majetek LV 49 - nemovitosti rodinného domu čp. 262/39 na pozemku st. p. č. 698 včetně příslušenství, pozemkové parcely p. č. 698 a p. č. 699, k.ú. Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, uvaleno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zahájena exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti

10 E. ZÁVĚR S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitostí zapsaných na LV 49, nemovitosti rodinného domu čp. 262/39 na pozemku st. p. č. 698 včetně příslušenství, pozemkové parcely p. č. 698 a p.č. 699, k.ú. Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, k datu zpracování znaleckého posudku, která je cenou obvyklou, částka po zaokrouhlení slovy: Jedenmilióntřicetsedmtisíc Kč ,- Kč V Praze Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, k.ú. Předlice, LV kopie katastrální mapy k.ú. Předlice, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /