ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI. č. 902/25/12

Transkript

1 Asociace znalců a odhadců AZO ČESKÉ REPUBLIKY Komora soudních znalců ČR Ing. Matylda Dufková, znalec ekonomika -ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků stavebnictví - stavby obytné y stavby zemědělské Zlín, Prostřední 224, e- mail Matylda Dufková Zlín@seznam.cz ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI č. 902/25/12 o ceně nemovitostí na LV 67, pozemku parcelní č. 1289, v katastrálním území Krasová, obec Krasová, okres Blansko, kraj Jihomoravský. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad v Berouně Palackého č.p Beroun Zjištění ceny nemovitosti k exekučním úkonům. Bez souhlasu zpracovatele nelze znalecký posudek použít pro jiný účel. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI porovnávacím způsobem podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Matylda Dufková Prostřední Zlín Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Zlíně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně nemovitostí na LV 67, pozemku parcelní č. 1289, v katastrálním území Krasová, obec Krasová, okres Blansko, kraj Jihomoravský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Krasová Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Krasová Katastrální území: Krasová Počet obyvatel: 292 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce Ing. Matyldy Dufkové, písemně oslovený povinný se k obhlídce nedostavil, nepodal žádnou zprávu.. 4. Podklady pro vypracování posudku - kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 67, kat. území Krasová - kopie snímku katastrální mapy - vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č.387/ Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV 67 je vlastníkem A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Novotná Ludmila, Krasová 15, Jedovnice /2713 1/2 Vašíček Jan, Školní 152/17 Němčice, Ivančice /0609 4/8 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany orná půda zemědělský půdní fond

3 - 3 - Typ budovy Část obce, č. budovy Způsob využití Způsob ochrany Na parcele Bez zápisu B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Omezení vlastnického práva uvedeno v příloze na LV č Dokumentace a skutečnost Objednatelem bylo zasláno zadání včetně kopie Výpisu z katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, pozemek parcelní č. 1289, západně od obce. Je situován uprostřed zemědělských pozemků. Vlastní obec Krasová má cca 292 obyvatel, obec nemá žádné vybavení. Obec se nenachází v chráněné krajinné oblasti. 8. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemek parcelní č.1289

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemek parcelní č Oceňovaný pozemek parcela č o výměře 1220 m 2, oceněn podle 29. Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda ,43 20,00 1, ,40 Výměra celkem 1220 Mezisoučet 2 098,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 2 098,40 Pozemek parcelní č zjištěná cena = 2 098,40 Kč

5 - 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemek parcelní č.1289 = 2 098,40 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 2 098,40 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 2 100,- Kč slovy: dvatisícejednosto Kč Ve Zlíně, Ing. Matylda Dufková Prostřední Zlín D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný Krajským soudem Brno ze dne č.j. Spr. 1115/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 902/25/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/12.

6 - 6 - E. Zjištění obvyklé ( tržní) ceny nemovitosti Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Všeobecné místopisné údaje Pozemek p. č. 1289, Druh pozemku orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond je na LV č. 67. Nachází se v okrajové části obce Krasová pošta Jedovnice. Pozemek je součástí velkého zemědělského souboru pozemků v lánu navazujícího na okrajovou zástavbu obce. Sousední pozemky jsou v soukromém vlastnictví včetně vlastnictví obce Krasová. Zemědělský soubor v lánu je dostupný po zpevněné zemědělské komunikaci. Příjezdová nezpevněná komunikace k předmětnému pozemku je rozorána. Zemědělské pozemky v lánu obhospodařuje v společnost AGRIS Jedovnice. Dopravní spojení : automobilem, veřejnou autobusovou dopravou. Zastávka autobusu hromadné dopravy je vzdálena cca 1,0 km, Střed obce je vzdálen 1 km. Vlastní obec Krasová má cca 292 obyvatel, nemá žádné vybavení obce. Pro obec Krasová neplatí obecně platná vyhláška, kterou jsou stanoveny ceny pozemku podle cenové mapy. Obec Krasová se nenachází v Chráněné krajinné oblasti, s chráněnou krajinnou oblastí sousedí. Jednotlivá předmětná práva a závady spojené s nemovitostí pozemek je v nájmu. Podnik AGRIS JEDOVNICE s r.o. dále jen uživatel půdy, dle Nájemní smlouvy si jako uživatel, najímá podílový nárok 1 / 2 na pozemku č v katastru Krasová za výši základu roční splátky 36,- Kč /rok. Hlavním důvodem této sazby je nejhorší bonita půdy samý kámen a umístění pozemků v kopcovitém, těžko ošetřovatelném terénu. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s 5. letou výpovědní lhůtou. Nájemce půdy může pronajatou půdu po dobu platnosti smlouvy dávat do podnájmu náhradního užívání. O jeho charakteru ve smlouvě není specifikováno. Nájemní smlouva náleží do práv a závad, která prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou. Výhodou nájmu je závaznost řádného obhospodařování, způsob obdělávání bude volen tak, aby nedošlo k trvalé devastaci půdní struktury. Pokud vlastník platí daň z pronajatých pozemků bude mu zvýšen nájem o tuto daň. Dle informací nájemce, má zemědělský podnik trvalý aktivní zájem o nákup předmětných pozemků za legislativní cenu zvýšenou o 20% prodejní přirážku. Kupní podílová Administrativní cena ½ pozemku dle Zemědělského nájemního podniku 1 100,- Kč + 20% prodejní přirážka = 1 100,- Kč + 220,- Kč 1 320,- Kč. Na základě znalosti trhu s pozemky v regionu, opřené o skutečnosti ve srovnávacích nemovitostech, údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek, konzultace s regionálními

7 - 7 - znalci a zástupci obecní správy, vzhledem ke specifickým charakterovým vlastnostem oceňovaného pozemku, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost, v současném začlenění do zemědělského souboru pozemků v lánu je obchodovatelná za předpokladu úprav majetkoprávních vztahů např. podílového vlastnictví a případně dalších, při zvážení kladů a záporů prodeje i dalšího užívání pozemku. Podílové vlastnictví, pozemek v lánu bez přímé komunikace pro samostatné užívání, cena pozemku, cena nájemného, současné obhospodařování v podmínkách nájmu. Cena pozemku parcelní číslo st orná půda, je stanovena odborným odhadem s přihlédnutím k cenové kupní politice pozemků nájemního zemědělského podniku AGRIS s r.o. a to administrativní ceně celkem 2 100,00 Kč. Podílové vlastnictví velikost ½ na pozemek, hodnota Kč. Tuto cenu považuji za předmětně obvyklou. Hodnota nemovitosti oceňovaného pozemku ve stávajícím stavu je : 2 100,00 Kč slovy: dvatisícejednosto korun českých Hodnocení trhu S přihlédnutím k druhu a využití pozemku dle Listu vlastnického LV č.67, umístění a vybavenosti, jejímu charakteru použitelnosti, jsem názoru, že předmětná nemovitost je obchodovatelná za výše uvedených podmínek. Její ztíženou prodejnost v současné době znemožňují výše uvedené skutečnosti. Využití předmětného pozemku je v současné době odvislé od podnikatelské činnosti pronájemce AGRIS Jedovnice. Pozemek p. č. 1289, Druh pozemku orná půda, Kultura parcely Způsob ochrany zemědělský půdní fond. Obecná tržní cena v obci předmětných zemědělských pozemků není k dispozici. Závěr zjištění obvyklé ( tržní) ceny nemovitosti Při stanovení obvyklé ceny vycházím z výše uvedených skutečností. Obvyklá cena je určena ve stávajícím stavu s tím, že nebude zatížena žádným dalším omezením jakýchkoliv práv, které by navrženou cenu výrazně snížilo, nebo nemovitost činilo neprodejnou. Nemovitost je pak bez jakýchkoliv vlastnických rizik. Vlastní tržní cena se tvoří při vlastním prodeji, dražbě, respektive koupi a nedá se přesně stanovit. Dá se pouze odhadnout. Níže uvedená cena nemovitostí je objektivně stanovenou, platnou za uvedených podmínek.

8 - 8 - Koncesní listina Vydal : Okresní úřad ve Zlíně, okresní živnostenský úřad Číslo jednací : ŽÚ K / 30 / 02 F Předmět podnikání : oceňování majetku pro věci nemovité IČO : Ing. Matylda Dufková Prostřední Zlín tel MatyldaDufkovaZlin@seznam.cz Ve Zlíně