ZNALECKÝ POSUDEK. č. 288/17788/2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 288/17788/2010 O ceně nemovitostí - domu čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5, k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov Objednatel posudku: JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří B r n o Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5, k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5 Adresa nemovitosti: ulice beu názvu Bor Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Bor Katastrální území: Kurojedy Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 60,2373 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 60,24 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána sp.zn. 137Ex5478/04-26 ze dne ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 90 pro k. ú. Kurojedy obec Bor vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. Kurojedy obec Bor vyhotovená objednatelem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a

3 - 3 - vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, takto byla také postavena, donedávna užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako 1/2 dvojdomu v pravidelné zástavbě ulice bez názvu, u místní komunikace procházející osadou Kurojedy, v její okrajové části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 58. Kromě níže uvedených staveb (především jiná stavba bez čp./če.) jsou dalšími součástmi nemovitosti porosty a pozemky st.p.č. 68, zastavěná plocha, o výměře 67 m 2 st.p.č. 79, zastavěná plocha, o výměře 14 m 2 p.p.č. 74/5, zahrada, o výměře 504 m 2, vše k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov. Dalšími objekty nemovitosti jsou oplocení zahrady s vraty a vrátky, zpevněné plochy, venkovní schody, a dále několik porostů. Přípojky inž. sítí vedou z domu přímo do ulice, nevedou tady po vlastních pozemcích, a proto je neuvažuji. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byli objednatelem písemně vyzváni spolumajitelé nemovitosti pan Gabriel Pena a paní Jiřina Penová, a dále opatrovník pana Gabriela Peny paní Irena Matesová. Výzvu převzala pouze paní Jiřina Penová, ta však telefonicky oznámila, že se v domě nezdržuje a že ji to nezajímá. Na místě odhadu tedy znalec zjistil, že zde nikdo není. Na místě odhadu mne kontaktoval majitel druhé poloviny dvojdomu, ten mi potvrdil, že je dům otevřený, dveře jsou vyražené, a do domu se mnou za účelem prohlídky a zaměření vstoupil. Na základě výše uvedených skutečností jsem proto provedl prohlídku nemovitosti v plném rozsahu vyhovujícím způsobem. Napojení nemovitosti na inž. sítě je na síť elektro, vodovodu, kanalizace a telefonu. Plyn v obci rozveden není. Jako nejvýstižnější metodu ocenění uvažuji v tomto případě nákladovou metodu dle platných cenových předpisů - má nejvíce vypovídací schopnost o její obvyklé (tržní) ceně. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp. 58 b) Vedlejší stavby b 1 ) Jiná stavba bez čp./če.

4 - 4 - c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Porosty d 1 ) Porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp Jde o dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt, s plochou střechou, bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je montovaný z železobetonových panelů, stropy jsou rovné, nespalné rovněž na bázi železobetonu, krytina střechy je plechová, klempířské konstrukce jsou komplatní z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou tvoženy nástřikem panelů, objekt je uzemněn hromosvodem. Vytápění je etážové s kotlem na TP, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné, podlahy betonové s PVC, resp. keramická dlažba, koupelna s vanou a umyvadlem, ohřev el. boilerem, kuchyň s linkou, bez sporáku, a dále obklady stěn apod. Objekt byl za provozu využit k obytným účelům, je zde 1 b. j s příslušenstvím, 1.PP domu je využito jako kotelna a uhelna, v 1.NP domu je kuchyň, pokoj, záchod a komunikační prostory, ve 2.NP jsou 3 pokoje, koupelna s WC a komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům, jeho popis a ocenění proto uvažuji dle 5 vyhl. Stáří domu uvažuji cca z roku Tomuto stáří též odpovídají jednotlivé konstrukční znaky a prvky objektu (tvary stropů, tloušťky zdiva apod.). Stáří objektu tedy uvažuji = 39 let. Technický stav objektu jako celku je velmi špatný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou sice ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, nedostatkem se znalci jeví stav stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí. Objekt je několik let bez využití a chátrá, tyto prvky jsou ve velké míře nefunkční, či jsou na hranici funkčnosti. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem uvažuji s výpočtem procenta opotřebení analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená

5 - 5 - Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,25*(8,95+2,25) = 36,40 m 2 1.NP: 6,25*8,95+2,70*4,00 = 66,74 m 2 2.NP: 6,25*8,95 = 55,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 36,40 m 2 2,50 m 1.NP: 66,74 m 2 2,90 m 2.NP: 55,94 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: 1.PP: (3,25*(8,95+2,25))*(2,50-0,50) = 72,80 m 3 1.NP: (6,25*8,95+2,70*4,00)*(0,50+2,90) = 226,91 m 3 2.NP + střecha: (6,25*8,95)*(2,90+0,20) = 173,41 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 473,12 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 4,30 100,00 0,46 1,98 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,30 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: P 0,50 100,00 0,46 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5,00

6 Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 92,27 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9227 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 4,30 100,0 0,46 1,98 2, ,00 0, Zdivo: S 24,30 100,0 1,00 24,30 26, ,00 10, Stropy: S 9,30 100,0 1,00 9,30 10, ,00 3, Střecha: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,00 1, Krytina: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,00 1, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,76 50,00 0, Vnitřní omítky: S 6,40 100,0 1,00 6,40 6,94 50,00 3, Fasádní omítky: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,58 50,00 1, Vnější obklady: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2, ,50 2, Schody: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4, ,00 3, Dveře: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3, ,50 3, Okna: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5, ,86 5, Podlahy obytných P 2,30 100,0 0,46 1,06 1, ,50 1,1212 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 100,0 1,00 1,40 1, ,86 1,4115 místností: 16. Vytápění: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,50 4, Elektroinstalace: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4, ,50 4, Bleskosvod: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,50 0, Rozvod vody: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3, ,50 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,0 1,00 1,60 1,73 95,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3, ,00 2, Vybavení kuchyně: P 0,50 100,0 0,46 0,23 0, ,50 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,0 1,00 5,00 5, ,50 5, Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,50 0, Ostatní: C 3,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 92,27Opotřebení: 63,2309 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 070,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9227 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7240 Základní cena upravená = 3 005,- Kč/m 3 Plná cena: 473,12 m 3 * 3 005,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 63,2309 %

7 - 7 - Úprava ceny za opotřebení ,- Kč Dům čp zjištěná cena = ,- Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Jiná stavba bez čp./če. - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2,70*5,20 = 14,04 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 14,04 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (2,70*5,20)*(2,50) = 35,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 35,10 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna C 1,10 100,00 0,00 0, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9310

8 - 8 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7240 Základní cena upravená = 1 787,- Kč/m 3 Plná cena: 35,10 m 3 * 1 787,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 39 / 60 = 65,000 % ,- Kč Jiná stavba bez čp./če. - zjištěná cena = ,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Jde o oplocení zahrady s vraty a vrátky, zpevněné plochy, venkovní schody, a dále drobné venkovní úpravy zanedbatelné ceny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby dům čp ,00 Kč jiná stavba bez čp./če ,00 Kč Celkem: ,00 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,00 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0500 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,45 Kč Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

9 - 9 - d) Porosty d 1 ) Porosty Na pozemcích je vysazeno několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,00 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 585 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 100 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 4 578,12 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 298,00 Porosty - zjištěná cena = 298,- Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena = 60,24 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 68 67,00 60, ,- zast. plocha 79 14,00 60,24 843,- Součet 4 879,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7240 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 7 676,- Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 60,24 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 74/5 504,00 60, ,- Součet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7240 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům čp. 58 = ,- Kč b) Jiná stavba bez čp./če. = ,- Kč c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = ,- Kč d) Porosty = 298,- Kč e) Pozemky = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ,- Kč slovy: Pětsetdevadesátdevěttisícdvacet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch HB a. s. Několik nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v souladu s nabídkou. V současné době jsou na serveru sreality nabízeny obdobné RD před reko: 1) RD v Černošíně za Kč 2) RD v Kočově za Kč 3) RD v Lestkově za Kč 4) RD v Horních Kozolupech za Kč atd. Oceňovaný dům je obdobných rozměrů a ještě zhoršeného stavu oproti nabízeným. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - domu čp. 58 spolu s jinou stavbou bez čp./če., příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 68, st.p.č. 79 a p.p.č. 74/5, k. ú. Kurojedy, obec Bor, okres Tachov, ve výši Kč.

11 - 11 -

12 V Bílině, Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 288/17788/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 288/17788/2010.