Znalecký posudek č. 1395/74/10 o ceně obvyklé bytu č.80/1 v domě č.p. 80 na pozemku č.parcely st.113 a podílu 49/100 na společných částech domu a podílu 49/100 na pozemku parcely č. st. 113 vše v k.ú. Podhůří- Harta. Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. podle stavu ke dni 16.9.2010. Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně, 18.9.2010
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti a domu s oceňovaným bytem: Město Vrchlabí s 12 968 obyvateli je jedním z větších měst v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji, má celkem 3 katastrální území, rozkládá se na ploše 2.766 ha, leţí cca 130 km severně od Prahy, 30 km západně od Trutnova, 60 km severozápadně od krajského města a cca 15 km jiţně o hranic s Polskem. V obci je pošta, městský úřad, ZŠ, zdravotní středisko, nemocnice, finanční úřad, banky, oddělení Policie ČR, sportovní a kulturní zařízení; z inţenýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace, rozvod elektřiny a zemního plynu. Město má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním městem i hlavním městem. Přízemní, pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům s podkrovím upraveným k bydlení má sedlovou střechu s polovalbami. Krov je trámový vázaný s plechovou falcovanou krytinou na prkenném bednění. Svislé konstrukce jsou zděné. Fasádní omítka je břizolitová stříkaná. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, má přípojku elektřiny. Zemní plyn pravděpodobně není přiveden. Oceňovaný byt se (podle čísla jednotky a podle vyjádření obyvatelky sousedního domu) nachází v přízemí domu. Údrţba domu je dobrá, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé ţivotnosti odpovídá stáří objektu. Nemovitost nebyla prohlédnuta, neboť paní Alena Pohlová neumoţnila znalci vstup do objektu. Obecné údaje o oceňovaném bytu byly zjištěny od obyvatelky sousedního domu č.p. 79, která však odmítla sdělit své jméno. Výměry bytu byly odvozeny ze zastavěné plochy domem změřené vnějším šetřením na místě samém a upřesněné výpočtem z katastrální mapy. Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 1 (nejniţší). Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3851 pro k.ú. Podhůří-Harta vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 16.9.2010 v době od 16,00 do 17,00 hod. 2
1. Ocenění dle zák. 151/1997 Sb. ve znění prováděcí vyhl.č. 460/2009 Sb. : A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Vrchlabí Katastrální území: Podhůří-Harta Počet obyvatel: 13 037 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 124,2423 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 124,24 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.9.2010. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 80/1 b) Pozemky b 1 ) Pozemek B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 80/1-25 V katastru nemovitostí je plocha domu cca 158 m 2, z toho (podle odhadu znalce) připadá u rodinných domů tohoto typu cca 65 % na podlahovou plochu bytu. Výpočet: 158 x 0,65 = 102,70 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor Královéhradecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel 3
Stáří stavby: 50 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): 18 774,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: I.NP: = 102,70 m 2 Podlahová plocha bytu: = 102,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 102,70 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 102,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou II 1,05 Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) II 0,01 2. Úřady v obci - kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, III 0,04 pošta, banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 sluţeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,070 i = 1 4
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 1,070 * 0,900 = 0,882 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 18 774,- Kč/m 2 * 0,882 = 16 558,67 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 16 558,67 Kč/m 2 * 102,70 m 2 = 1 700 575,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 700 575,41 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 82 814,94 Kč Spoluvlastnický podíl: 41 / 100 Hodnota spoluvlast. podílu: 82 814,94 Kč * 41 / 100 = + 33 954,13 Kč Byt č. 80/1 - zjištěná cena = 1 734 529,54 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 113 379,00 124,24 47 086,96 Součet 47 086,96 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,8090 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1740 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 82 814,94 Pozemek - zjištěná cena = 82 814,94 Kč C. Cena zjištěná dle zák. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č. 460/2009 Sb. Výsledné ceny: a) Byt č. 80/1 = 1 734 529,54 Kč 5
zaokrouhleno :. 1 735 000,- Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inţenýrské sítě : Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je niţší neţ nabídka. Částečně výhodná východ, západ Rovinatý terén Nemovitost je umístěna v jiţní části zastavěného území Města, poblíţ poštovního úřadu a cca 200 m severně od vlakové stanice Vrchlabí - Podhůří Stavby pro bydlení, ve vzdálenosti cca 200 m je průmyslový objekt firmy Siemens nízkonapěťová spínací technika s. r. o., fotbalové hřiště. Nevyskytují se zde negativní účinky okolí Přípojka vody z městského řadu, kanalizace je svedena do veřejné kanalizační sítě, přípojka elektřiny a zemního plynu, Autobusová doprava s mnoha spoji, vlaková zastávka v místě v místě Základní a střední školy Zdravotní středisko, - nemocnice V místě Městský úřad, finanční úřad, pošta Dobré Dobré - bez exhalací, mírně zvýšený hluk od dopravy V blízkosti NP Krkonoše V blízkosti domu beze změny. Venkovní úpravy Rodinný dům Omezená Střední hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Rodinný dům 103,00 I.NP X X X X cihlový Srovnávané jednotky Vrchlabí-Podhůří Byt 3+1 po rekonstrukci v rodinném domě se zahradou v klidné části Vrchlabí Podhůří. Slunný a teplý byt s balkonem o výměře cca 92 m2 byl zrekonstruován v roce 2009 plovoucí podlahy, koupelna, okna, balkon a veškeré rozvody. V rámci právě vytvářeného dokumentu o rozdělení podílů bude vytvořena bytová jednotka s podílem na společných prostorách domu a na zahradě. X Rodinný dům 92,00 3.NP 3+1 2 290 000 24 891 0,483 12 026 6
cihlový Vrchlabí, ul. Ludvíka Svobody Byt 4+1 v podílovém spoluvlastnictví v klidné části Vrchlabí se vzrostlou zelení o ploše 85 m 2 v 1.NP zděného domu. Jedná se o mezonetový byt, který je po částečné rekonstrukci, kuchyně, koupelna s keramickými obklady, topení plynové - samostatný kombinovaný kotel. K nemovitosti náleží půda a sklep. 85,00 1 770 000 20 824 0,560 11 661 Vrchlabí, Labská ul. Byt 3+1 v centru Vrchlabí, s garáží pro větší auto, zahrádkou, půdou a sklepem. Plyn zaveden, přesto topení na tuhá paliva, připojení na novou kanalizaci. 105,00 1 190 000 11 333 0,810 9 180 Vrchlabí, Komenského ul. Prodej bytu 3+1 (cihla) v osobním vlastnictví ve Vrchlabí u Pennymarketu o podlahové ploše 74 m 2. Dispozice: předsíň s vestav. skříněmi, koupelna - obklad, WC, kuchyň propojená s jídelnou, prostorný obývací pokoj, ložnice, pracovna. Dispoziční úprava kuchyně (nová linka). Nová okna včetně zasklené lodžie. K bytu patří sklep.místo s možností parkování u domu. 74,00 1 590 000 21 486 0,570 12 247 Průměrná cena 11 279 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 103,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 161 703 Kč zaokr. 1 160 000 Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Málo znečištěné ţivotní prostředí, turistický ruch podhůří Krkonoš. 2. Velikost města je na úrovni okresních měst v okolí, z toho plynoucí pracovní příleţitosti. Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Omezená občanská vybavenost v okolí nemovitosti. 2. Spoluvlastnictví pouze parcely č. st. 113. Názor znalce : Oceňovaný bytový dům je v průměrném aţ dobrém stavebně technickém stavu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou bytovou jednotku a podíl na parc.č. st. 113 za dobře prodejnou nemovitost. 7
D. Rekapitulace Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem zaokr.: 1 735 000,- Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.: 1 160 000,- Kč Při zjišťování trţní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena: 1 160 000,- Kč slovy: Jedenmilionstošedesáttisíc korun českých V Jičíně, 18.9.2010 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín E. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1395/74/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1395/10. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502 Seznam příloh: 2 x mapa 1 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3851 pro k.ú. Podhůří-Harta z 31.8.2010 8
F. Přílohy: mapa regionu mapa města Vrchlabí 9
Fotodokumentace Kopie katastrální mapy 10
11
12