Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2744/89/2012 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 307/21 Adresa nemovitosti: Osada Míru 307, Dolní Benešov Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dolní Benešov, k.ú. Dolní Benešov, kód ČSÚ: 628 638, LV: 1360 Ostatní stavby: Pozemky: 730/7 Vlastník stavby: Leo Hluchník, Hlavní 25, 74725 Rohov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Leo Hluchník, Hlavní 25, 74725 Rohov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY a.s Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: 800 900 490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Provedení ocenění majetku dlužníka pro účely insolvenčního řízení Datum místního šetření: 6.9.2012 Datum zpracování : 10.9.2012 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 0 Posudek se předává objednateli ve třech vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech domu a pozemku parc. č. 730/7 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1952 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část sídlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední centrální Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 24/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 307/21 3 1+1 29,43 0,00 0,00 0,00 0 0,00 28,51 1 / 25 38 267 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 470 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1360 ze dne 27.7..2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1343 ze dne 27.7..2012 Snímek katastrální mapy ze dne 6.9.2012 Mapa oblasti Jedná se o obec Dolní Benešov,k. ú. Dolní Benešovo. Město Dolní Benešov s počtem obyvatel 4 196, je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. V městě je veškerá občanská vybavenost. Je zde základní škola, pošta, sportovní areál, kulturní dům, zdravotnické zařízení, lékárny. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Opavy a - 2 -
Poloha nemovitosti Hlučína. Obcí prochází silnice č. I/56 Opava - Ostrava. Byt č. 307/21 se nachází v bytovém domě č. p. 307, v obytné zóně na Osadě Míru č. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov v sídlištní zástavbě. Dům č. p.307 je umístěn na pozemku parc. č.730/7 v k. ú. Dolní Benešov. Bezpro- blémový vlastní přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu bytových domů na sídlišti Osada Míru. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů, železnice a do centra města. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.21, která je umístěna ve 3.N.P. bytového domu č. p. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov Dům je zděný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má jedno P.P. a tři N.P. Bytový dům se nachází v okrajové části města na sídlišti Osada Míru. Jedná se o byt 1+1 č. 307/21 v bytovém domě č. p. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Byt se nachází ve 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň, jednu obytnou místnost a sklepní box mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Podlahy obytné místnosti jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanali- zace. Vytápění ústřední, radiátory ocelové deskové. Přívod teplé vody z centrálního zdroje v 1.P.P. V kuchyni je plynový sporák. Vnitřní vybavení sprchový kout, umývadlo a WC standardního provedení. Byt 1+ 1 se nachází ve 3.N.P. bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň, jednu obytnou místnost a sklepní box mimo byt v 1.P.P. Byt byl fyzicky zpřístupněn, veškeré informace byly získány z předložených podkladů a od JUDr. Kateřiny Danielové. Dům byl dán do užívání v roce 1952. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 1997 provedena oprava střechy, v roce 1998 byla zřízena kotelna včetně technologie a ohřevu vody, v roce 2006 byla provedena výměna oken za plastová, v roce 2010 částečná výměna ležatých rozvodů vody. Dále byly prováděny běžné opravy a údržba. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 1/25 na pozemku parc. č. 730/7 v k. ú. Dolní Benešov. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 307. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku parc. č. 730/7 byla stanovena porovnávacím způsobem. Pozemek se nachází v okrajové části Dolního Benešova. Stavební pozemek je rovinatý, s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Na pozemku parc. č.730/7 neváznou žádná věcná břemena. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 730/7 nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Výpočet ceny pozemku porovnávacím způsobem: Kozmice 700 m 2 441 000 Kč 630 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 504,00 Kč/m 2 Bolatice 3 509 m 2 2 100 000 Kč 598 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 479,00 Kč/m 2 Vřesina 927 m 2 741 600 Kč 800 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 640,00 Kč/m 2 Hlučín 1 001 m 2 560 000 Kč 559 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 448,00 Kč/m 2 Bohuslavice 800 m 2 580 000 Kč 725 Kč/m 2 koef. zdroje ceny 0,80 580,00 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 530 Kč/m 2-3 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 730/7 400 530 1 / 25 8 480 Celková výměra pozemků 400 Hodnota pozemků celkem 8 480 Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 28,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 33 717 Reprodukční hodnota (RC) Kč 961 437 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 384 575 Budoucí stav STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnoti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžnímu ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Benešově a okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. a 3. čtvrtletí 2012. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha koupelna s WC Byt 2,32 m 2 1,00 2,32 m 2 obývací pokoj 14,29 m 2 1,00 14,29 m 2 kuchyň Byt 8,17 m 2 1,00 8,17 m 2 Předsíň 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2-4 -
sklep (mimo vlastní jednotku) Byt 1,84 m 2 0,50 0,92 m 2 Celková podlahová plocha 29,43 m 2 28,51 m 2 Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Dolní Benešov X bytový dům 28,51 3.N.P. 1+1 X X X X Srovnávané jednotky Dolní Benešov, Osada Míru Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a obývací pokoj. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům 29,00 1 1+1 565 000 19 483 0,85 16 561 Dolní Benešov, Osada Míru Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru. Dům je cihelný zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům 29,00 1+1 500 000 17 241 0,85 14 655 Dolní Benešov, ul. Osada Míru Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům 42,00 1 1+1 670 000 15 952 0,85 13 559 Hlučín, ul. Písečná Jedná se o byt 1+1 v Hlučíně, ul. Písečná. Dům je cihelný zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům 30,00 1 1+1 800 000 26 667 0,85 22 667 Hlučín, ul. Písečná Jedná se o byt 1+1 v Hlučíně, ul. Písečná. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj.. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 31,00 3 1+1 550 000 17 742 0,85 15 081 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 28,51 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 307/21 z LV č. 1360 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov s podílem 1/25 na společných částech bytového domu č. p. 307 a pozemku parc. č. 730/7-5 -
z LV č. 1343 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 13 559 Kč/m 2 do 26 667 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech domu č.p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 16 500 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v okrajovém území města - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu sklepní box - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 16 500 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 307/21 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 16 500 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 28,52 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 28,52 m 2 x 16 500 Kč/m 2 = 470 580 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech bytového domu č. p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 470 580 Kč, po zaokrouhlení 470 000 Kč slovy: čtyřistasedmdesáttisíc Kč - 6 -
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1360 ze dne 27.7..2012 Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 6.9.2012 Ve Vřesině u Hlučína, 10.9..2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2744/89/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2744/89/2012-7 -
Fotodokumentace nemovitosti: Společná chodba 3.N.P. Vstup do bytu č. 21 Kuchyň Pokoj Koupelna s WC Sklepní box v 1.P.P. Pohled na dům západní Pohled na dům jihovýchodní - 8 -
- 9 -
- 10 -
Mapa okolí: - 11 -
Katastrální mapa: - 12 -