č. vyhotovení: 1 č. j: 333/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1420 25/2015 o ceně bytové jednotky č. 236/4 ( na LV č. 8545), umístěné v budově č.p. 236 stojící na pozemku parc.č. 18/1, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7427/99156 na společných částech budovy č.p. 236 a na pozemcích parc.č. 18/1, 18/2 a 18/3 ( na LV č. 8537), vše v obci Praha, k.ú. Dejvice Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 7. června 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran včetně titulního listu. V Praze, dne 15. června 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 7.6. 2015 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pod kaštany 236/2 160 00 Praha 6 - Dejvice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl. m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Dejvice Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 7.6.2015. Byt. jednotka č. 236/4 a spoluvlast. podíl id. 7427/99156 na společných částech budovy a pozemcích 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dejvice, obec Praha, list vlastnictví č. 8545 vyhotovený dálkovým přístupem dne 14. 4. 2015 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 236 na pozemku parc.č. 18/1, k.ú. Dejvice Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015 Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 8545 pro k.ú. Dejvice, obec Praha zapsána: Černická Alena, Pod kaštany 236/2, Dejvice, 160 00 Praha 6 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Pod kaštany v městské části Prahy 6 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - bytová jednotka č. 236/7 (zapsaná na listu vlastnictví č. 8545), umístěná v budově č.p. 236 (zapsané na listu vlastnictví č. 8537), stojící na pozemku parc.č. 18/1 a pozemky parc. č. 18/2 a 18/3 (zapsaných na listu vlastnictví č. 8537) - spoluvlastnické podíly o velikosti 7427/99156 na společných částech budovy a pozemcích, vše v obci Praha, k.ú. Dejvice
Bytový dům má 1 podzemní podlaží, 5 nadzemních podlaží a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vlastní bytová jednotka o dispozici 1+1 má výměru 74,27 m 2 a je umístěna ve 3. NP budovy. Typ plochy Výměra (m 2 ) Pokoj 26,93 Kuchyň 19,81 Chodba 13,72 Koupelna 6,05 WC 1,50 Komora 4,48 Spíž 1,78 Celkem 74,27 V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě odpovídající nabídce. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4 2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce - Stanice metra IV 0,03 "Hradčanská" cca 80 m. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,08 stavba s komerční využitelností - V přízemí umístěna provozovna cukrárny. 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Lokalita Dejvic je vyhledávanou lokalitou pro rezidenční účely. III 0,15 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,320 Koeficient pp = I T * I P = 1,320 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka 236/4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 45 433,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj: 26,93 * 1,00 = 26,93 m 2 Kuchyň: 19,81 * 1,00 = 19,81 m 2 Chodba: 13,72 * 1,00 = 13,72 m 2 Koupelna: 6,05 * 1,00 = 6,05 m 2 WC: 1,5 * 1,00 = 1,50 m 2 Komora: 4,48 * 1,00 = 4,48 m 2 Spíš: 1,78 * 1,00 = 1,78 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 74,27 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání - Dvě zděná garážová stání na IV 0,10 dvoře 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3. NP bez II 0,00 výtahu. 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00
9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,600 = 0,720 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,320 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 45 433,- Kč/m 2 * 0,720 = 32 711,76 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 74,27 m 2 * 32 711,76 Kč/m 2 * 1,000 * 1,320= 3 206 943,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 206 943,19 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 18/1 553,00 8 090,00 4 473 770,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 18/2 20,00 8 090,00 161 800,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 18/3 16,00 8 090,00 129 440,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 589,00 m 2 4 765 010,- Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 4 765 010,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 7 427 / 99 156 Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 - zjištěná cena = 356 909,61 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4 3 206 943,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 206 943,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 356 909,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 356 909,60 Kč Celkem 3 563 852,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 563 852,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 236/4 3 206 943,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 206 943,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parc. č. 18/1, 18/2 a 18/3 356 909,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 356 909,60 Kč Celkem 3 563 852,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 563 852,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 563 850,- Kč slovy: Třimilionypětsetšedesáttřitisícosmsetpadesát Kč V Praze dne 15.6.2015
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj: www.cenovamapa.org
Položka Hodnota Plocha bytové jednotky (m2) 74,27 Cena obvyklá (Kč/m2) *) 52 743 Stav jednotky (koef.) **) 1 Cena obvyklá jednotky (Kč) 3 917 223 Cena obvyklá jednotky zaokr. (Kč) 3 920 000 Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v okolí 0,5 km pro kategorii 2 pokoje (42-66 m 2 ) upřednostněna kategorie počet pokojů před kategorií velikost. **) Místní šetření bylo umožněno. Bytová jednotka je v průměrném technickém stavu. Pozitivní stránky: - vyhledávaná lokalita - okolní zástavba bytových domů - výborná dopravní dostupnost (cca 80 m vzdálená stanice metra A Hradčanská s tramvajovými a autobusovými spoji). - v lokalitě je kompletní občanská vybavenost Negativní stránky: - blízká železniční trať s možným zatížením hlukem Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 3 920 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem 3.920.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena 3.920.000,- Kč Slovy: Třimilionydevětsetdvacettisíc Kč V Praze, dne 15. června 2015... vypracoval F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1420 25/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1420 25/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy náhled z KN: Mapa okolí:
Fotodokumentace: