ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4163

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4163 o obvyklé (tržní) ceně rodinného domu číslo popisné 147 v Morkůvkách okres Břeclav Objednavatel : Účel ocenění : Zhotovitel : Exekutorský úřad Brno - město Bratislavská 73 602 00 Brno (Č. j. 056 EX 841/08-65) Stanovení obvyklé (tržní) ceny rodinného domu číslo popisné 147 na pozemku parcelní číslo st. 186 a jeho příslušenství, pozemku parcelní číslo st. 186, vše zapsané na listě vlastnictví číslo 668 k. ú. Morkůvky, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Miroslav Munclinger soudní znalec a odhadce nemovitostí Pionýrská 1149/14, 693 01 Hustopeče u Brna IČO: 48880523 tel.: 519 411 484, fax.: 519 411 029, mobil: 777 946 435, e-mail: znalci@telecom.cz V Hustopečích, dne 1. května 2012. Vyhotovení číslo 1 1

1. Účel a předmět znaleckého posudku Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem číslo 37/67 Sb. O znalcích a tlumočnících a zákonem číslo č. 151/97 Sb. v aktuálním znění O oceňování majetku. Současně vychází metodika z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o znalecký posudek o ceně obvyklé (tržní) rodinného domu číslo popisné 147 na pozemku parcelní číslo st. 186, pozemku parcelní číslo st. 186, vše zapsané na listě vlastnictví číslo 668 k. ú. Morkůvky, jejich příslušenství, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. 2. Výsledné hodnocení Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé (tržní) ceny výše specifikovaných nemovitostí ke dni 26. dubna 2012. Na základě provedeného posudku s použitím uvedených metod pro stanovení ceny obvyklé (tržní) k uvedenému datu je navržena cena obvyklá nemovitostí ve výši 450 000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských.... Podpis 2

3. Analýza znaleckého posudku Pro stanovení odhadu obvyklé ceny se vychází z obecně užívaných metod, tj. metody věcné a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: Stavba je na vlastních pozemcích. Další klady nezjištěny. Slabé stránky nemovitosti: Stavba ve zhoršeném stavu. Absence garáže v domě. Malý rozsah areálu domu. Stísněné umístění. Nevhodná konfigurace terénu. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Souhrnná charakteristika objektu Objekt je ve zhoršeném stavu. Přístup a příjezd je po pozemku parcelní číslo 29/4 (ostatní komunikace ostatní plocha). Vlastníkem pozemku je Obec Morkůvky. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Zástavní právo smluvní. Na oceňované nemovitosti nevázne věcné břemeno. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena po zvážení všech výše uvedených skutečností a vychází z uvedených metodik. 3

4. Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná cena [Kč] Výnosová cena [Kč] Porovnávací cena [Kč] Obvyklá (tržní) cena [Kč] Rodinný dům 2 122 427,- 707 469,- nestanovena viz celek viz celek Pozemek 22 200,- 22 200,- nestanovena viz celek viz celek Celkem 2 144 627,- 729 669,- nestanovena 450 000,- 450 000,- Reprodukční cena Věcná cena Výnosová cena Porovnávací cena 2 144 627,- Kč Slovy: Dvamilionystočtyřicetčtyřitisícešestsetdvacetsedmkorunčeských. 729 669,- Kč Slovy: Sedmsetdvacetdevěttisícšestsetšedesátdevětkorunčeských. Nestanovena. 450 000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských. Cena obvyklá (tržní) činí 450 000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských. 4

5. Popis oceňovaného majetku včetně ocenění IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : Dle LV č. 1726 ze dne 31. 3. 2012 je majitelem oceňovaného majetku: Pan Bedřich Hainka, Horní Bojanovice 147, 691 72 Klobouky u Brna r. č. 630215/0866 k 1/1 Kód katastrálního území : 699 284 Název katastrálního území : Morkůvky Kód obce : 584 681 Název obce : Morkůvky Počet obyvatel obce : 462 Datum stanovení počtu obyvatel : 01. 01. 2011 Kód okresu : CZ 0644 Název okresu : Břeclav, kraj : Jihomoravský (Jihovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : okolí centra do 500 m Časové koeficienty : ÚRS Poloha v obci : Oceňovaná nemovitost je umístěna na okraji centra obce, v prostoru zástavby rodinných domů. Umístění je v souladu s územním plánem, který byl schválen v roce 2011. Příjezd je po místní komunikaci s neoficiálním názvem Kopec, která navazuje na silnici Morkůvky Brumovice. Jde o pravou odbočku v uvedeném směru. Podklady : Usnesení Exekutorského úřadu Brno město, č. j. 15 056 EX 8414/08-65, ze dne 31. 3. 2012 výpis z KN LV č. 668, vyhotovený dne 31. 3. 2012 Katastrální úřadem Hustopeče (dálkový přístup) kopie katastrální mapy, zaslaná objednatelem Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. zákon O oceňování majetku č. 151/97 Sb. v aktuální znění informace o příjezdovém pozemku (z internetu) mapa rizika výskytu radonového záření v Jm kraji od ČGÚ Praha mapa záplavového území pro Q 100 (z internetu) ústní informace pracovníků Obecního úřadu Morkůvky realitní inzerce konzultace se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi a stavebními firmami databáze okresního znaleckého výboru databáze vlastní další podklady, uváděné průběžně. Místní šetření : Provedeno osobně dne 17.a 26. dubna 2012 bez přítomnosti majitele. Písemně byl majitel včas vyrozuměn (2 x doporučeně). 5

Příslušenství : Součástí oceňované stavby je oplocení (ve špatném stavu), jímka a přípojky. Věcná hodnota příslušenství není stanovena. Příslušenství je však zohledněno při stanovení ceny obvyklé v rámci stavby. Stavební úpravy : Viz popis stavby. Vhodnost využití : Bydlení. Ekonomická charakteristika : Nemovitost slouží výhradně bydlení. Restituční nároky a věcná břemena a jiné závazky : Restituční nároky na nemovitosti nejsou uplatňovány. Rovněž nejsou evidována věcná břemena. V C části LV č. 668 je evidováno nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a právo zástavní. Předmět podnikatelské činnosti : Stavba nevhodná k podnikání. Ekologické zatížení : Obec je v území s nízkým rizikem výskytu radonového záření. Hranice středního rizika je nedaleko. Další negativní vlivy nejsou známy. Popis lokality : Morkůvky jsou obcí, která má asi 460 obyvatel. Přibližně 35 domů užívají chalupáři. Obec je umístěna mimo hlavní dopravní tahy. Občanská vybavenost je základní. Je zde Obecní úřad, ubytovací kapacity, sezónní hospoda, kulturní a sportovní zařízení. Mateřská školka, základní škola, obchody a lékaři jsou v Kloboukách (4 km). Nejbližší nemocnice je v Hustopečích (15 km) a v okresním městě Břeclav (35 km). Technická vybavenosti dobrá (mj. zemní plyn, vodovod, kanalizace dešťová). Obec je dostupná autobusem, nejbližší vlaková stanice je v Brumovicích (4 km), vše v rámci IDS JmK. Nájezd na dálnici D2 je v Hustopečích. Nejbližší hraniční přechod na Slovensko a do Rakouska je za Břeclaví. Správním úřadem III. stupně je MěstÚ Hustopeče, některé činnosti (např. stavební úřad) vykonává MěstÚ Klobouky u Brna. V obci je 1 větší firma, několik malých, spíše rodinného charakteru. Občané dojíždějí za prací zejména do Hustopečí a Brna (cca 40 km). Oceňovaný dům je umístěn je v souladu s územním plánem, schváleném v roce 2011. Užíván je v souladu s právním stavem. Zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti, není zakreslena dvorní část. V místě je poptávka vyšší než nabídka jak po stavebních pozemcích, tak po rodinných domech. Další koncentrovaná výstavba rodinných domů nebude v dohledné době realizována. Nejde o záplavové území. Stavba není v žádném ochranném pásmu. Hladina spodní vody v hloubce nezjištěné. Riziko výskytu radonového záření nízké. Dům pravděpodobně není pojištěn. 6

1.1. Rodinný dům. 1.2. Pozemek. Seznam oceňovaných nemovitostí 1.1. Rodinný dům IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU 1.1. Podotýká se, že byla umožněna prohlídka pouze z vnější strany,a sice průčelí a pouze částečně dvorního křídla. Z horní zadní strany prohlídka nebyla možná pro hustý náletový porost. Technické údaje a popis prvků včetně dispozice jsou orientační. Stavba (rodinný dům č. pop. 147) je na pozemku parc. č. st. 186. Průčelí je orientováno přibližně na západ. Objekt je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní, půdorysu do L, se střechou sedlovou o nestejné výšce hřebene, bez podkroví. Obsahuje pravděpodobně BJ 2+1 s koupelnou, WC, průjezd. Základy zřejmě cihelné a betonové, s izolací částečně strávenou. Nosná konstrukce o tl. převážně 45 cm. Stropy polospalné. Krov dřevěný. Krytina pálená drážková tažená a cementová. Klempířské konstrukce narušené, z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné. Keramický obklad v koupelně a WC. Uliční fasáda vápenná, místy opadávající. Není omítka na půdních štítech. Podlahy prkenné, s PVC a dlažbou keramickou, v průjezdu beton a hlína. Vrata dřevěná. Dveře náplňové. Okna dvojitá dřevěná a zdvojená plastová. Voda teplá a studená, zdrojem teplé vody plynový bojler. Vytápění etážové plynové, radiátory. Elektroinstalace 230 V, pojistky. Dům je napojen na elektřinu, vodovod, zemní plyn, kanalizace dešťová svedena na pozemek vlastní resp. do terénu, splašková do jímky na vyvážení. Stáří stavby nebylo možno přesně zjistit, předpokládá se asi 90 let. Údržba zhoršená. K domu č. pop. 147 nejsou žádné podklady o stavební části a dispozici. Pravděpodobně v 80. letech a v letech 2003 2004 byla provedena modernizace (koupelna, WC, kuchyň, částečně okna). Lze předpokládat, že další životnost stavby bude minimálně po domu ½ předpokládaného stáří. Při použití metody lineární je opotřebení roční 100 % : 135 = 0,7407 %, celkové činí zaokrouhleně 67 %. 7

ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU 1.1. Věcná hodnota objektu Metoda ukazatelová Zatřídění JKSO : 803 60 Domky rodinné jednobytové SKP : 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové Materiálová charakteristika : Zděné z cihel, tvárnic, bloků Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 18.87*4.24 + 3.82*3.20 92,23 Zastavěná plocha celkem : 92 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 18.87*4.24*0.78 + 3.82*3.20*0.70 70,96 Poznámka: Podlahová plocha bývá většinou v rozmezí 70 až 80 % z plochy zastavěné. Podlahová plocha celkem : 71 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Základy 18.87*4.24*0.44 + 3.82*3.20*0.44 40,58 Přízemí 18.87*4.24*3.18 + 3.82*3.20*3.10 292,32 Zastřešení 18.87*4.24*3.12*0.50 + 3.82*3.20*2.80*0.40 + 3.20*2.80*0.50*2.12*0.333 141,67 Celkem : 474,57 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny Základní hodnota : 4 188 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 4 479 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0240 Mezisoučet - A 1,0240 Časový koeficient 1,1080 Celkem 1,0240 * 1,1080 = 1,1346 Výpočet : 4 479 * 1,1346 = 5 082 Výchozí hodnota jednotková : 5 082 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 5 082 * 474,57 = 2 411 765 Výchozí hodnota celková : 2 411 765 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů 8

Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef. Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 11,341 273 518 1,0000 12,887 273 518 Svislé konstrukce 19,798 477 481 0,9500 21,372 453 607 Stropy a podhledy 5,711 137 736 0,9000 5,841 123 962 Konstrukce střechy 8,429 203 288 1,0000 9,578 203 288 Krytina střechy 5,107 123 169 1,0000 5,803 123 169 Klempířské konstrukce 1,208 29 134 0,5000 0,686 14 567 Vnitřní omítky 3,377 81 445 0,9000 3,454 73 301 Vnější omítky 4,338 104 622 0,5000 2,465 52 311 Vnitřní obklady 1,153 27 808 1,0000 1,310 27 808 Vnější obklady 1,428 34 440 0,0000 0,000 0 Schodiště 2,306 55 615 0,8000 2,096 44 492 Dveře 3,295 79 468 0,9000 3,370 71 521 Okna 2,801 67 554 0,8000 2,546 54 043 Podlahy obytných místností 2,801 67 554 1,0000 3,183 67 554 Podlahy ostatních místností 3,899 94 035 0,8000 3,544 75 228 Vytápění 3,679 88 729 1,0000 4,181 88 729 Elektroinstalace 2,169 52 311 1,0000 2,465 52 311 Bleskosvod 0,549 13 241 0,0000 0,000 0 Vnitřní vodovod 2,608 62 899 1,0000 2,964 62 899 Zdroj teplé vody 1,895 45 703 1,0000 2,153 45 703 Vnitřní plynovod 0,988 23 828 1,0000 1,123 23 828 Vnitřní kanalizace 2,691 64 901 1,0000 3,058 64 901 Vybavení kuchyně 0,988 23 828 0,8000 0,898 19 062 Vybavení koupelny 3,515 84 774 1,0000 3,994 84 774 WC 0,906 21 851 1,0000 1,030 21 851 Ostatní 3,020 72 835 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 2 411 767 0,8800 100,000 2 122 427 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,8800 Výpočet : 2 411 765 * 0,8800 = 2 122 427 Reprodukční cena celková : 2 122 427 Kč Výpočet : 2 122 427 / 474,57 = 4 472,3160 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 472,3160 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 4 472 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné ceny Opotřebení : lineární Stáří : 90 roků Celková životnost : 135 roků Výpočet : 100 * 90 / 135 = 66,667 Míra opotřebení : 66,667 % Výpočet : 2 122 427 * (1-0,66667) = 707 469 Věcná hodnota : 707 469 Kč Rodinný dům - celkem Reprodukční cena Věcná cena 2 122 427,- Kč 707 469,- Kč 9

1.2. Pozemek Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Plocha (m 2 ) st. 186 zastavěná plocha a nádvoří 111,00 V katastrálním území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách. Pozemek parc. č. st. 186 je zastavěn rodinným domem č. pop. 147. Dle databáze okresního znaleckého výboru, databáze vlastní a místních zjištění se cena 1 m 2 stavebního pozemku pro RD v místě a čase pohybuje od 200 do 300 Kč (o přiměřené výměře do cca 1 000 m 2 ). Zde stanovena sazba na spodní hranici s ohledem na konfiguraci terénu a malý rozsah pozemku. Dále se upozorňuje na skutečnost, že zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti, není zakreslena dvorní část. Je nutno provést geometrické zaměření domu a údaje z geometrického plánu vnést do katastru nemovitostí. Plocha pozemků celkem : 111,00 m 2 Přímá metoda Číslo Popis Plocha (m 2 ) Jednot. cena Hodnota st. 186 zastavěná plocha a nádvoří 111,00 200,- 22 200,- Pozemek - celkem Jednotková cena 200,- Kč/m 2 Věcná cena 22 200,- Kč 10

Porovnávací cena majetku Přímá metoda Základní údaje: Oceňovaná nemovitost Nemovitost č. 1 Morkůvky okr. Břeclav Lokalita Nemovitost č. 2 Klobouky okr. Břeclav Nemovitost č. 3 Velké Bílovice okr. Břeclav Prodejní cena 750 000,- 900 000,- 800 000,- Datum prodeje 2010 2012 2011 Obestavěný prostor (m 3 ) 475 690 603 731 Zastavěná plocha (1. NP, m 2 ) 92 144 127 125 Užitná plocha (m 2 ) 71 125 102 101 Plocha všech pozemků 111 1 015 695 538 Počet podlaží 1 NP část. 1 PP, 1 NP 1 NP část. 1 PP, 1 NP Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě okraj centra, bližší viz samostatný popis okraj centra obce, střecha sedlová a plochá. BJ 3+1, garáž. Stáří cca 120 let. Dům ukončující. Stav horší. Dále skleník. Realizace 2012 okraj města, střecha sedlová a plochá. BJ 4+1, průjezd. Stáří 92 let. Dům ukončující. Stav horší. Dále zděný dvorní objekt, vinný sklep okraj centra města, střecha sedlová. BJ 2+1, průjezd. Stáří cca 58 let. Dům vnitřní řadový. Stav zhoršený. Dále 2 menší sklady, sklep Konstrukční systém zděný zděný zděný zděný Vybavenost nižší standard nižší standard nižší standard podstandard Fyzické opotřebení 67 % 70 % 66 % 58 % Funkční zastaralost ano ano ano ano Ekonomická zastaralost ano ano ano ano Ekologické zatížení ne ne ne ne Věcné břemeno ne ne ne ne Architektonické působení běžné běžné běžné běžné Výběr reprezentanta 1 Poznámka: Příklady použitě k porovnání jsou z vlastní databáze, s ověřenými realizovanými cenami. Klady oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Dům samostatně stojící, ne ukončující. Zápory oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Absence suterénu a garáže. Násobně menší rozsah pozemků. Stísněné umístění. Po zvážení všech kladů a záporů ve své vzájemnosti je cena oceňované nemovitosti stanovena o 40 % nižší než cena obvyklá stavby číslo 1, tedy 750 000 Kč 40 % = 450 000 Kč. Cena výše uvedená byla rovněž konzultována s realitními kancelářemi a spolupracujícími odhadci. Cena obvyklá (tržní) je ponechána na úrovni ceny porovnávací, činí 450 000,- Kč. 11

Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná cena [Kč] Výnosová cena [Kč] Porovnávací cena [Kč] Obvyklá (tržní) cena [Kč] Rodinný dům 2 122 427,- 707 469,- nestanovena viz celek viz celek Pozemek 22 200,- 22 200,- nestanovena viz celek viz celek Celkem 2 144 627,- 729 669,- nestanovena 450 000,- 450 000,- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé (tržní) hodnoty k uvedenému datu je navržena obvyklá (tržní) cena nemovitosti ve výši 450 000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských. 12

Datum zadání zakázky: 4. duben 2012. Lhůta k vypracování: 4. květen 2012. Datum, k němuž je majetek oceněn: 26. duben 2012. Počet stran textu: 14. Počet stran příloh: 10. Počet vyhotovení: 3. Vyhotovení číslo: 1. Hustopeče, dne 1. května 2012... Podpis K sestavení znaleckého posudku byl použit program TOMAS verze W 0802. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. 13

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11. 3. 1977 pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4163 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 Hustopeče PŘÍLOHY Výpis z KN - LV číslo 668... str. 15, 16, 17, 18 Situace širších vztahů... str. 19 Plánek obce... str. 20 Katastrální mapa... str. 21 Fotografie oceňovaného domu... str. 22, 23 Fotografie domů, použitých k porovnání... str. 24 14