ZNALECKÝ POSUDEK č. 3565-59/16 o ceně věci nemovité - jednotky - bytu - číslo 333/5 vymezené v budově číslo popisné 333, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.252, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 183/54 616 00 Brno k č.j. 97EX 7065/15-30 Zpracovatel: Ing. Quido Klečka Kozinova 338/18 787 01 Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje celkem sedmnáct stran, z toho devět stran příloh, a předává se ve třech vyhotoveních; současně se zasílá i v elektronické podobě.
1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, 616 00 Brno, č.j. 97EX 7065/15-30 ze dne 4. 8. 2016 ve věci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 7065/15-17 ze dne 4. 12. 2015, to je: jednotky číslo 333/5 - bytu - vymezené v budově číslo popisné 333, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.252, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk; - stanovit cenu obvyklou, - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6 1.3.7 1.3.8 Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 1128, jednotka číslo 333/5 - byt - vymezená v budově číslo popisné 333, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.252, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, k datu 4. 8. 2016. Exekuční příkaz od soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, 616 00 Brno, č.j. 97EX 7065/15-17 ze dne 4. 12. 2015. Prohlášení vlastníka budovy. Místní šetření provedené dne 14. 9. 2016 za účasti povinné. Sdělení na místním šetření. Kupní smlouva mezi Město Hanušovice na jedné straně a manželi Jiří Válek a Brigita Válková na druhé straně, ze dne 1. 7. 1999. Kopie katastrální mapy z dálkového přístupu, ze dne 5. 9. 2016. Realitní inzerce. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 1.5 Použité právní předpisy. Zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a 303/2013 Sb., 340/2013 Sb., 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb.- dále jen zákon o oceňování majetku. 2
1.6 Ocenění se provádí ke dni 20. 9. 2016 dle stavu zjištěného na místním šetření. 2 NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je ocenit věc nemovitou - jednotku číslo 333/5 - byt - vymezenou v budově číslo popisné 333, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.252, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Dále pak uvést příslušenství věci nemovité, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva. 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 Popis. Oceňovaná věc nemovitá je jednotka - byt - vymezená v budově. Věc nemovitá se nachází v širší centrální části zástavby města Hanušovice, jižním směrem od centra města, v budově u ulice Sportovní, z její východní strany, v prostoru mezi touto ulicí a řekou Moravou. V okolí se nachází rodinné domy se zahradami. Byt číslo 333/5 se nachází ve druhém nadzemním podlaží, vstup do bytu je vlevo do schodiště, rozkládá se kolem jižního rohu budovy. Byt sestává z předsíně, kuchyně a dvou pokojů. Příslušenstvím bytu je místnost sklepa v podzemním podlaží a vymezené prostory půdy. V budově je vymezena místnost WC, která je společná pro oceňovaný byt a sousední byt číslo 333/4. Povrchy podlah z plastových podlahových povlaků, v pokojích kryté koberci. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady keramické a dřevěné. Okna jsou plastová s dvojskly. Dveře hladké plné a s prosklením, lakované. Vytápění je plynovým kotlem pro byt a deskovými radiátorovými tělesy. V kuchyni je kuchyňská linka s dřezem a elektrický sporák. WC je kombi. Věc nemovitá - jednotka - je vymezena ve zděné budově. Budova je podsklepená, má dvě nadzemní podlaží, podkroví pak jen ve velmi malé části zastavěné plochy v úrovni třetího nadzemního podlaží. Půdorys budovy je ve tvaru písmene L. Má střechu sedlovou valbovou, s křížovým zastřešením. Krytina je převážně z osinkocementových šablon, částečně z profilovaného plechu s ochranou proti korozi. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je. Vnější omítka vápennocementová hladká. V celé budově je právě jen pět bytů. Budova je přes osmdesát let let stará. V minulosti byly provedeny některé opravy a rekonstrukce konstrukcí stavby, celkově však budova vykazuje vyšší míru opotřebení z důvodu stáří. V případě bytu v roce 2010 bylo zřízeno plynové vytápění a byla provedena rekonstrukce oken. Byt je v dobrém, udržovaném stavu. Přístup a příjezd je z místní komunikace - ulice Sportovní. Byt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a veřejný rozvod plynu. 3
2.3 Dle výpisu z katastru nemovitostí na věci nemovitosti vázne několik exekučních titulů. 2.4 Zpracovatel neměl k dispozici žádné informace o tom, že by na předmětné věci nemovité vázla nějaká práva a závady (věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, předkupním práva či jiná obdobná práva), která by nebyla zapsána v katastru nemovitostí. 2.5 Věc nemovitá je užívána vlastníky. 3 POSUDEK 3.1 Ocenění je provedeno jako odhad obvyklé ceny věci nemovité - jednotky číslo 333/5 - byt - vymezené v budově číslo popisné 333, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.252, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, okres Šumperk, kraj Olomoucký - pro účely exekuce. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Protože cena, která by byla dosažena při prodeji, závisí na mnoha skutečnostech, z nichž navíc některé ani nejsou přímo spojeny s oceňovanými věcmi nemovitými, je její výše odhadována. Na této objektivní skutečnosti nic nemění ani to, že v zákoně o oceňování majetku je použit výraz určení ceny. 3.4 Dnem, ke kterému se ocenění provádí, je 20. 9. 2016. 3.5 Obecně se při odhadu ceny vychází z několika metod, případně jejich kombinací. Konkrétně se jedná za prvé o metodu odhadu věcné hodnoty, za druhé z metody odhadu výnosové hodnoty a za třetí z metody odhadu srovnávací hodnoty. 4
3.6 Metoda odhadu věcné hodnoty. 3.6.1 Metoda odhadu věcné hodnoty staveb vychází z teze, že v dlouhém časovém období by cena stavby měla být srovnatelná s cenou pořízení nové stavby, tedy s cenou, za kterou by předmětnou stavbu bylo možno postavit, sníženou o opotřebení, tedy jinými slovy s reprodukční cenou sníženou o opotřebení. 3.6.2 Předmětem ocenění je byt v budově bytového domu, přes osmdesát let starého. V současné době z důvodu změny podmínek zejména sociálně ekonomických, ale i stavebně technických a stavebně právních, by v místě nedocházelo k výstavbě stavby srovnatelných zejména kvalitativních parametrů. Vypovídací hodnota věcné hodnoty je proto snížená; z toho důvodu tato metoda není v tomto posudku použita. 3.7 Metoda odhadu výnosové hodnoty. 3.7.1 Metoda odhadu výnosové hodnoty vychází z teze, že věc nemovitá je investice, přinášející výnos, a že tedy její hodnota se odvíjí od výše výnosu a míry kapitalizace. Metoda je tedy postavena na odhadu očekávaných výnosů a odhadu požadované míry výnosů. 3.7.2 Předmětem ocenění je byt v budově bytového domu, ve městě Hanušovice. V současné době se tento typ věci nemovité v místě pořizuje převážně za účelem užívání vlastníkem, pouze výjimečně pro příjem z pronájmu. Proto není použita k odhadu metoda odhadu výnosové hodnoty, neboť tato metoda předpokládá především určení věcí nemovitých k získání výnosů z jejich pronájmu. Vypovídací hodnota výnosové hodnoty by byla proto snížená. 3.8 Metoda odhadu srovnávací hodnoty. 3.8.1 Tato metoda vychází ze srovnání s cenami porovnatelných věcí nemovitých, k jejichž převodům došlo a jejichž cena je tedy známa. I zákon o oceňování majetku dle poslední věty odstavce (1) 2 uvádí, že obvyklá cena se určí porovnáním. 3.8.2 Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatečná existence přístupných relevantních databází o uskutečněných prodejích věcí nemovitých. Proto je běžně používáno náhradní řešení - tím je vycházet místo z uskutečněných převodů z nabídek věcí nemovitých na trhu. Dochází tedy ke srovnání oceňované věci nemovité s věcmi nemovitými, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit některé skutečnosti ovlivňující výši obvyklé ceny. Jednou z věcí, kterou je třeba zohlednit, je skutečnost, že věc nemovitá nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha případech buď není prodána vůbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je třeba se vypořádat, je skutečnost, že do jisté míry je každá věc nemovitá jedinečná (svým umístěním, provedením, stavebně technickým stavem, aj.). Tato jedinečnost pak ovlivňuje výsledek srovnání. Řešením je odhad cenových rozdílů v důsledku reálných rozdílů mezi srovnávanými věcmi nemovitými. 5
3.9 Vlastní odhad ceny věci nemovité. Dále je použito běžně používané náhradní řešení - které vychází místo z uskutečněných převodů z nabídek věcí nemovitých na trhu - tedy srovnání oceňované věci nemovité s věcmi nemovitými, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. 3.9.1 Parametry vlastní oceňované věci nemovité. 3.9.1.1 Výměra podlahových ploch. Poznámka - jako výměra bytu jsou uvažovány výměry vlastního bytu. Výměry dalších místností a prostor, které jsou součástí jednotky - sklep, prostory půdy - nejsou pro srovnání uvažovány. předsíň 5,13 m 2 kuchyň 10,81 m 2 pokoj 19,09 m 2 pokoj 18,24 m 2 Celkem 53,27 m 2 3.9.1.2 Byt ve městě Hanušovice. Podrobnější údaje pro srovnání jsou uvedeny v části 2.2. 3.9.2 Srovnání. 3.9.2.1 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 1+1 o výměře 36 m 2 na ulicí Hlavní v Hanušovicích za 280 000 Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnatelný. Stavebně technický stav srovnávaného bytu je horší, než oceňovaného bytu. Srovnávaný byt je bez vytápění; na druhé straně oceňovaný byt je bez sociálního zařízení - je zde pouze WC v místnosti společné s dalším bytem. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na patnáct procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu bytu zohledněny zvýšením ceny o deset procent. Rozdíly ve vybavení v konečném výsledku zanedbány. Odtud upravená jednotková cena: 280 000 x (1-0,15) x (1 + 0,10)/36 = 7 300 Kč.m -2. 3.9.2.2 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 54 m 2, Na Holbě v Hanušovicích za 550 000 Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnatelný. Stavebně technický stav bytů srovnatelný. Oceňovaný byt je bez sociálního zařízení - je zde pouze WC v místnosti společné s dalším bytem. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na patnáct procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy a bytu zanedbány. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o dvacet pět procent. Odtud upravená jednotková cena: 550 000 x (1-0,15) x (1-0,25)/54 = 6 500 Kč.m -2. 6
3.9.2.3 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 3+kk o výměře 67 m 2, v Prostřední Lipce za 599 000 Kč. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné. Stavebně technický stav budovy srovnatelný. Stavebně technický stav bytů srovnatelný. Srovnávaný byt má vytápění z krbových kamen s výměníkem, zatímco oceňovaný má kotel na plyn. Oceňovaný byt je bez sociálního zařízení - je zde pouze WC v místnosti společné s dalším bytem. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na patnáct procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy a bytu zanedbány. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o dvacet procent. Odtud upravená jednotková cena: 599 000 x (1-0,15) x (1-0,20)/67 = 6 100 Kč.m -2. 3.9.2.4 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 o výměře 61 m 2, v Jindřichově za 399 000 Kč. Srovnání: Lokalita srovnávaného bytu je méně atraktivní. Stavebně technický stav budovy srovnatelný. Stavebně technický stav bytů srovnatelný. Srovnávaný byt má vytápění lokální plynové, zatímco oceňovaný má kotel na plyn. Oceňovaný byt je bez sociálního zařízení - je zde pouze WC v místnosti společné s dalším bytem. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na patnáct procent. Rozdíly v lokalitě zohledněny zvýšením ceny o deset procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu budovy a bytu zanedbány. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o dvacet pět procent. Odtud upravená jednotková cena: 599 000 x (1-0,15) x (1 + 0,10) x (1-0,25)/61 = 6 900 Kč.m -2. 3.9.2.7 Obvyklá jednotková cena je odhadnuta v průměrné úrovni korigovaných jednotkových cen srovnávaných bytů, to je: (7 300 + 6 500 + 6 100 + 6 900)/4 = 6 700 Kč.m -2. 3.9.3 Vlastní propočet ceny. 53,27 x 6 700 = 356 900 Kč. 3.10 Cena po zaokrouhlení. 360 000 Kč. 3.11 Příslušenství věci nemovité. Nebylo zjištěno žádné příslušenství věci nemovité. Poznámka - to, co je na základě dřívějších právních předpisů nazýváno příslušenstvím bytu - tedy místnost sklepa, prostory na půdě a podíl na místnosti WC společné s dalším bytem - má ve smyslu ustanovení 505 občanského zákoníku charakter součásti jednotky. 7
3.12 Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva. Zatížení věcnými břemeny, výměnky a nájemními, pachtovními či předkupními právy nejsou známa. Věc nemovitá je užívána vlastníky. 3.13 Závěr. Obvyklá cena věci nemovité - jednotky číslo 333/5 - byt - vymezené v budově číslo popisné 333, Hanušovice, na pozemku parcelní číslo st.252, katastrální území Hanušovice, obec Hanušovice, obec Šumperk, okres Šumperk, včetně všech součástí, je odhadnuta na 360 000 Kč, slovy třistašedesáttisíc korun. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 5. 4. 1991 pod číslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvětví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3565-59/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Šumperku 20. 9. 2016 Přílohy: fotografická příloha (dvě strany) použitý výpis z katastru nemovitostí (dvě strany) kopie části prohlášení vlastníka (čtyři strany) Ing. Quido Klečka Kozinova 18 787 01 Šumperk 8
kuchyně pokoj pokoj předsíň kotel vytápění WC pohled od východu pohled od severu 9
pohled od jihozápadu pohled na vchod 10
11
12
13
14
15
16
17