ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ číslo 3393-97/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 13 s pozemkem č. st. 26/2 a příslušenstvím v katastrálním území Milý. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Milý, k.ú. Milý Adresa nemovitosti: Milý 13, 270 54 Milý Vlastníci stavby: Pan Josef Vít, Milý 13, 270 54 Milý, vlastnictví: SJM Paní Marcela Loudová, Milý 13, 270 54 Milý, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Pan Josef Vít, Milý 13, 270 54 Milý, vlastnictví: SJM Paní Marcela Loudová, Milý 13, 270 54 Milý, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416, 272 01 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Miroslav Málek Marie Majerové 456, 273 03 Stochov IČ: 169 73 089 telefon: 602 38 88 84 e-mail: malek@orfinet.cz DIČ: fax: Pro potřebu exekuce č.j. 088EX 550/05-44 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 962 260 Kč Datum místního šetření: 15.10.2013 Podle stavu ke dni : 15.10.2013 Počet stran: 33 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 1 Ve Stochově, dne 29.10.2013 Miroslav Málek
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rodinného domu č. p. 13, který se nachází v obci Milý, včetně pozemku č. st. 26/2 a příslušenství. Nemovitost se nachází v katastrálním území Milý, obec Mil, okres Rakovník. Přehled podkladů - usnesení o ustanovení znalcem pod č. j. 088EX 550/05-44 na ocenění rodinného domu č.p.13, včetně pozemku č. st. 26/2 v obci Milý a to včetně příslušenství - výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Milý, od Katastrálního úřadu v Rakovníku ze dne 25.5. 2013, č.l. V. 171 - snímek z pozemkové mapy na oceňovanou nemovitost - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě samém a sdělené vlastníkem nemovitosti paní Marcelou Loudovou dne 15.10.2013 - jiné doklady nebyly k ocenění doloženy SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o zjištění obvyklé ceny rodinného domu č. p. 13, který se nachází v obci Milý, včetně pozemku č. st. 26/2 a příslušenství. Nemovitost se nachází v katastrálním území Milý, obec Mil, okres Rakovník. K rodinnému domu náleží zděný sklad, který se nachází po pravé straně rodinného domu, přípojky, drobné venkovní úpravy, pozemek a trvalé porosty. V místě je možnost napojení pouze na rozvod elektřiny, vody ze studny a kanalizace do žumpy. K pozemku je přístup po místní zpevněné komunikaci. Na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch České spořitelny, a.s., nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo soudcovské, viz výpis z katastru nemovitostí. Nemovitost se nachází v klidné části obce Milý v místě starší zástavby rodinných domů Pozemek je členitý a mírně svažitý. Pozemek je přístupný po pozemku č. 851/1 v majetku Obce Milý. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch České spořitelny, a.s., nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, viz. výpis z katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 1.2 Hospodářské stavení 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům - 3 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Popis Určení charakteru stavby: dle 3 písmene c) vyhlášky č.137/1998 sb., ve znění pozdějších předpisů je rodinný dům stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Skutečný stav: Stavba je určena k rodinnému bydlení a více než 1/2 všech podlahových ploch v domě slouží k rodinnému bydlení. Nachází se v ní jeden byt. Má částečný suterén, přízemí a částečné patro. Jedná se o stavbu zděného samostatně stojícího rodinného domu. Rodinný dům má částečné podsklepení, přízemí a částečné patro. Byl postaven pravděpodobně v roce 1870. Pravděpodobně v roce 1968 byla provedena částečná rekonstrukce, výměna střešní krytiny, elektrorozvodů a dalších drobných konstrukcí. V roce 1985 byla provedena výměna klempířských prvků, provedena nová koupelna a WC. Po roce 2004 byly provedeny drobné rekonstrukční práce, které nejsou do dnešního dne dokončeny, to je část příček v patře, není dokončená kuchyň a koupelna v patře, chybí podlahové krytiny (mimo koupelnu a WC v přízemí), část elektrorozvodů a rozvodů vody v patře. Podrobný popis stavebních konstrukcí, ze kterých je dům postaven se nachází v části konstrukce a vybavení. V současné době je vnitřek rodinného domu ve špatném stavu. Některé prvky krátkodobé životnosti jsou téměř všechny dožité a nebo morálně zastaralé. Vzhledem k této skutečnosti je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Základové a nosné zdivo je v zachovalém stavebnětechnickém stavu a není viditelně narušené, ale levá strana RD téměř celá vlhká. Dispozice suterénu: sklep, vstupní schodiště Dispozice přízemí: chodba, koupelna, WC, obývací pokoj, dílna, sklad Dispozice patra: 3 x obytná místnost, rozestavěná kuchyň a koupelna s WC, terasa Zastavěná plocha rodinným domem: 122,92m 2-4 -
Přízemí Typ Obestavěný prostor chodba NP 19,25 m 2 chodba NP 13,97 m 2 obývací pokoj NP 34,73 m 2 koupelna NP 4,98 m 2 WC NP 1,71 m 2 dílna, započitatelná plocha 1/2 NP 30,62 m 2 sklad, započitatelná plocha 1/2 NP 16,18 m 2 Podlahová plocha - celkem: 121,44 m 2 2.N.P. patro Typ Obestavěný prostor chodba NP 1,92 m 2 pokoj 1 NP 41,59 m 2 pokoj 2 NP 18,15 m 2 pokoj 3 NP 43,89 m 2 kuchyň NP 15,08 m 2 koupelna s WC NP 5,88 m 2 terasa započitatelná plocha 1/2 NP 20,49 m 2 Podlahová plocha - celkem: 147,00 m 2 Podlahová plocha rodinného domu započitatelná plocha sklep 17,86m 2 8,93m 2 přízemí 121,44m 2 98,24m 2 2.N.P. patro 147,00m 2 136,75m 2 celkem 286,30m 2 243,92m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 6,50*6,84 = 44,46 přízemí 30,46*((7,53+7,15)/2)+3,43*1,39 = 228,34 patro 26,45*((7,53+7,20)/2)+4,00*((7,20+7,15)/2) = 223,50-5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 44,46 m 2 2,20 m přízemí 228,34 m 2 3,10 m patro 223,50 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén (6,50*6,84)*2,10 = 93,37 m 3 patro (26,45*((7,53+7,20)/2))*6,80+4,00*((7,20+7,15)/ = 1 520,35 m 3 2)*((5,70+6,80)/2)+3,43*1,39*((2,92+3,92)/2) krov (26,45*((7,53+7,20)/2))*3,13*0,50 = 304,87 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén PP 93,37 m 3 patro NP 1 520,35 m 3 krov Z 304,87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 918,59 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy neizolované P 100 2. Zdivo: zděné tl. 90-65cm S 100 3. Stropy: polospalné a klenuté S 100 4. Střecha: sedlová a pultová S 100 5. Krytina: Letky S 100 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu S 100 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 75 7. Vnitřní omítky: chybí C 25 8. Fasádní omítky: břízolitové stříkané, vápenná hladká S 100 9. Vnější obklady: břízolitové stříkané, vápenná hladká C 100 10. Vnitřní obklady: keramické obklady, koupelny a WC S 70 10. Vnitřní obklady: chybí v kuchyni C 30 11. Schody: dřevěná a betonové do sklepa S 100 12. Dveře: náplňové S 50 12. Dveře: chybí C 50 13. Okna: dřevěná špaletová otevírat ven a S 100 dovnitř 14. Podlahy obytných místností: betonová mazanina P 100 15. Podlahy ostatních místností: keramická dlažba S 100 Část [%] - 6 -
16. Vytápění: chybí C 100 17. Elektroinstalace: světelná, třífázová S 65 17. Elektroinstalace: chybí C 35 18. Bleskosvod: bleskosvod S 100 19. Rozvod vody: studené P 70 19. Rozvod vody: chybí C 30 20. Zdroj teplé vody: chybí C 100 21. Instalace plynu: chybí C 100 22. Kanalizace: do žumpy S 60 22. Kanalizace: chybí C 40 23. Vybavení kuchyně: chybí C 100 24. Vnitřní vybavení: umyvadlo, vana S 50 24. Vnitřní vybavení: chybí C 50 25. Záchod: splachovací S 50 25. Záchod: chybí C 50 26. Ostatní: není C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy: P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 75 1,00 4,65 7. Vnitřní omítky: C 6,20 25 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 70 1,00 1,61 10. Vnitřní obklady: C 2,30 30 0,00 0,00 11. Schody: S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 50 1,00 1,65 12. Dveře: C 3,30 50 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění: C 4,40 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace: S 4,10 65 1,00 2,66 17. Elektroinstalace: C 4,10 35 0,00 0,00 18. Bleskosvod: S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody: P 3,00 70 0,46 0,97 19. Rozvod vody: C 3,00 30 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody: C 1,80 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 60 1,00 1,68 22. Kanalizace: C 2,80 40 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 50 1,00 2,55-7 -
24. Vnitřní vybavení: C 5,10 50 0,00 0,00 25. Záchod: S 0,40 50 1,00 0,20 25. Záchod: C 0,40 50 0,00 0,00 26. Ostatní: C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,55 Koeficient vybavení K 4 : 0,7255 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,50 143 193 74,09 3,3341 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 30,73 143 183 78,14 24,0124 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 11,58 143 183 78,14 9,0486 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 7,17 143 163 87,73 6,2902 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,41 50 58 86,21 3,8019 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 1,10 30 40 75,00 0,8250 7. Vnitřní omítky: S 6,20 75,00 1,00 4,65 6,41 45 55 81,82 5,2447 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,27 143 143 100,00 4,2700 10. Vnitřní obklady: S 2,30 70,00 1,00 1,61 2,22 28 35 80,00 1,7760 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,31 143 153 93,46 3,0935 12. Dveře: S 3,30 50,00 1,00 1,65 2,27 45 50 90,00 2,0430 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 7,17 80 85 94,12 6,7484 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,39 45 50 90,00 1,2510 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,52 28 35 80,00 1,2160 17. Elektroinstalace: S 4,10 65,00 1,00 2,66 3,67 45 50 90,00 3,3030 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,83 45 50 90,00 0,7470 19. Rozvod vody: P 3,00 70,00 0,46 0,97 1,34 28 40 70,00 0,9380 22. Kanalizace: S 2,80 60,00 1,00 1,68 2,32 28 40 70,00 1,6240 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 50,00 1,00 2,55 3,51 28 40 70,00 2,4570 25. Záchod: S 0,40 50,00 1,00 0,20 0,28 28 40 70,00 0,1960 Opotřebení: 82,2198 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7255 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 613,68 Plná cena: 1 918,59 m 3 * 2 613,68 Kč/m 3 = 5 014 580,31 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 82,2198 % Úprava ceny za opotřebení - 4 122 977,90 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 891 602,41 Kč - 8 -
1.2 Hospodářské stavení Popis Jedná se o zděné hospodářské stavení z roku 1870. Podrobný popis stavebních konstrukcí se nachází v části konstrukce a vybavení. Předpoklad zbývající životnosti stavby je 14 roků. Stavba je naprosto bez údržby a v dezolátním stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 7,52*5,83 = 43,84 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 43,84 m 2 3,86 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí (7,52*5,83)*(3,86) = 169,23 m 3 krov 7,52*5,83*3,86*0,50 = 84,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí NP 169,23 m 3 krov Z 84,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 253,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 60 cm S 100 3. Stropy spalné S 100 4. Krov sedlový S 100-9 - Část [%]
5. Krytina Bobrovky S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště dřevěné bez podstupnice P 100 9. Dveře svlakové P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy hliněná C 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů C 4,90 100 0,00 0,00 8. Schodiště P 3,80 100 0,46 1,75 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 6,80 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,68 Koeficient vybavení K 4 : 0,7868 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7868 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 749,70 Plná cena: 253,84 m 3 * 1 749,70 Kč/m 3 = 444 143,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 143 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 157 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 143 / 157 = 91,083 % - 404 539,54 Kč Hospodářské stavení - zjištěná cena = 39 604,31 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Jedná se pouze o zastavěnou plochu. Na pozemku je možnost napojení na rozvod elektřiny, voda je ze studny a kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Ze základní ceny pozemků dle cenového předpisu je použita srážka 5%, není možnost napojení na vodovod a 7% není možnost napojení na kanalizaci. Pro jiné srážky a nebo přirážky k ceně není důvod. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3330-12,00 88,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha st. 26/2 802,00 88,11 70 664,22 Stavební pozemek - celkem 70 664,22 Pozemky - zjištěná cena = 70 664,22 Kč - 11 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 243,92 m 2 Obestavěný prostor: 1 918,59 m 3 Zastavěná plocha: 228,34 m 2 Plocha pozemku: 802,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem. Ceny srovnávaných nemovitostí jsou upraveny koeficienty. Koeficienty vyjadřují porovnávací vztah mezi oceňovanou a srovnávanou nemovitostí. Oceňovaná nemovitost je v podstatně horším stavu, než srovnávané nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům I. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 1918, který má přízemí a patro a je téměř po kompletní rekonstrukci. Rodinný dům II. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 1920, který má přízemí a podkroví a je téměř po kompletní rekonstrukci v roce 1975 a výměně střešní krytiny v roce 2005.. Rodinný dům III. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 1925, který má přízemí a podkroví a je téměř po kompletní rekonstrukci v roce 1970 a částečné v roce 2000.. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům I Lokalita Milý Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Koeficient stáří a opotřebení 0,65 Kv Koeficient vybavení 0,55 K4 Koeficient velikosti pozemku 1,07 K5 Koeficient příslušenství 1,00 K6 Uskutečněný prodej 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobný; Koeficient stáří a opotřebení - stáří a opotřebení je u srovnávaného RD menší; Koeficient vybavení - vybavení je u srovnávaného RD mnohem lepší; Celkový koef. K C 0,33 Upravená j. cena Kč/m 2 4 180-12 -
Koeficient velikosti pozemku - pozemek je u oceňovaného RD větší; Koeficient příslušenství - obdobné příslušenství; Uskutečněný prodej - pouze nabídka k prodeji; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 275 m 2 1 800 000 Kč 12 857 Kč/m 2 Název: Rodinný dům II Lokalita Milý Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Koeficient stáří a opotřebení 0,73 Kv Koeficient vybavení 0,65 K4 Koeficient velikosti pozemku 1,03 K5 Koeficient příslušenství 0,94 K6 Uskutečněný prodej 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobný; Koeficient stáří a opotřebení - stáří a opotřebení je u srovnávaného RD menší; Koeficient vybavení - vybavení je u srovnávaného RD lepší; Koeficient velikosti pozemku - pozemek je u oceňovaného RD větší; Koeficient příslušenství - příslušenství je u srovnávaného RD rozsáhlejší; Uskutečněný prodej - pouze nabídka k prodeji; Celkový koef. K C 0,39 Upravená j. cena Kč/m 2 4 203 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 539 m 2 1 399 000 Kč 10 762 Kč/m 2 Název: Rodinný dům III Lokalita Milý Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Koeficient stáří a opotřebení 0,83 Kv Koeficient vybavení 0,65 K4 Koeficient velikosti pozemku 1,00 K5 Koeficient příslušenství 0,96 K6 Uskutečněný prodej 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobný; Koeficient stáří a opotřebení - stáří a opotřebení je u srovnávaného RD menší; Koeficient vybavení - vybavení je u srovnávaného RD lepší; Koeficient velikosti pozemku - pozemek je u oceňovaného RD téměř shodný; Koeficient příslušenství - příslušenství je u srovnávaného RD rozsáhlejší; Uskutečněný prodej - pouze nabídka k prodeji; Celkový koef. K C 0,44 Upravená j. cena Kč/m 2 3 451 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 185,00 m 2 810 m 2 1 450 000 Kč 7 838 Kč/m 2-13 -
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 451 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 945 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 203 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 945 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 243,92 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 962 264 Kč - 14 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 891 602,00 Kč 1.2 Hospodářské stavení 39 604,00 Kč 931 206,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 70 664,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 962 264,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 962 264 Kč 0 Kč 1 001 870 Kč 962 260 Kč Slovy:devětsetšedesátdvatisícedvěstěšedesátKč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na základě 3 nabídkových cen z místa ocenění. Ceny byly zjištěny v realitních kancelářích. Ceny byly upraveny koeficienty za stáří, opotřebení, vybavení a velikost pozemků. Ve Stochově 29.10.2013 Miroslav Málek Marie Majerové 456 273 03 Stochov telefon: 602 38 88 84 e-mail: malek@orfinet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. 1051 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3393-97/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3393-97/2013. - 15 -
- 22 -
- 23 -
Čelní pohled na RD Zadní a pravý pohled na RD - 26 -
Obývací pokoj v přízemí Vstupní chodba v přízemí - 27 -
Koupelna v přízemí WC v přízemí - 28 -
Dílna v přízemí Jeden z pokojů v patře - 29 -
Jeden z pokojů v patře Kuchyň v patře - 30 -
Rozestavěná koupelna s WC v patře Obytná místnost v patře - 31 -
Zakrytá terasa v patře Hospodářské stavení - 32 -