Znalecký posudek - část 2054-24 / 10 o obvyklé ceně objektu bydlení č.p.286 s příslušenstvím, v obci Skalná, kraj Karlovarský, katastrální území Skalná Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Exekutorský úřad Brno město JUDr.Karel Urban, soudní exekutor Cejl 99 602 00 Brno Č.j. 97 EX 3680/08-28 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve věci exekutorského řízení a vydaného Usnesení Ing.Miroslav Černý, znalec, bytem B.Němcové 425/4, 360 20 Karlovy Vary tel.zázn.: 353 575 848, 604 280 537, kancelář 353 116 133 e-mail:miroslav.cerny@volny.cz Datum místního šetření: 14.10.2009, 15.01.2010 Oceněno ke dni: 15.01.2010 V Karlových Varech dne 02.02.2010 Tento znalecký posudek obsahuje čtrnáct stran včetně příloh a předává se objednateli ve dvou vyhotovení, jedno vyhotovení je uloženo u znalce. strana č.1
1. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU 1. Výpis z Katastru nemovitostí ze dne 27.03.2009 na LV 680 2. Kopie katastrální mapy ze dne 27.03.2009 3. Výsledky místního šetření ze dne 14.10.2009 za účasti p.rimanovské, 15.01.2010 4. Podklady opatřené znalcem vlastní databáze, nabídkové ceny, informace realitních kanceláří 5. Usnesení vydané pod č.j. 97 EX 3680/08-71 6. Informace poskytnuté zástupcem Stavebního úřadu 2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ 2.1. SPECIFIKACE ÚČELU Účelem ocenění je stanovit obvyklou cenu staveb a příslušenství z důvodu probíhajícího exekučního řízení. 2.2. POPIS MAJETKU Předmětem ocenění jsou následující stavby, pozemky a příslušenství: 2.2.1. STAVBY Objekt bydlení č.p.286 2.2.2. POZEMKY St.p.č.327 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek jiného vlastníka 3. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTÍ 3.1. POPIS NEMOVITOSTI Nemovitost se nachází v souvisle zastavěné části obce Skalná v ulici Česká. Předmětná nemovitost je samostatně stojící. Příjezd a přístup je umožněn po účelové veřejné komunikaci. Hlavní vstup do domu je řešený v průčelí. Dům je postaven na rovinatém terénu. Dům je přímo přístupný přes volně přístupné neoplocené pozemky. Objekt není napojen na přípojku vody ani kanalizaci (objekt nebyl napojen na nové veřejné rozvody vody a kanalizace z důvodu neplacení záloh a z důvodu, že majitelka neprojevila zájem a součinnost s Městským úřadem), pouze přípojku elektro vzdušné vedení. strana č.2
3.2. SPEKTRUM VYUŽITELNOSTI Jedná se o objekt bydlení. Objekt je ve značně zchátralém stavu. Je využíván k bydlení. Alternativní jiné využití je možné za předpokladu značných investic. Nepředpokládám tedy v tomto ocenění využití ke komerčním a jiným účelům. Současný stav využití pro bydlení považuji za rozhodující a takto je koncipováno i toto ocenění. 3.3. SPECIFIKACE TRHU K datu ocenění byla poptávka v místě po starších objektech určených bydlení nevýrazná. V současné době se v místě realizuje nová satelitní výstavba rodinných domů. Zájem o domy je stabilizovaný. 3.4. KONSTRUKČNÍ CHARAKTERISTIKY 3.4.1. OBJEKT BYDLENÍ Jedná se o samostatně stojící podsklepený dům se dvěmi nadzemními podlažími, obytným podkrovím zastřešeným sedlovou střechou. Dům má členitý půdorys s předsazením v zadní části domu. Hlavní vstup je umožněn v průčelí přes předsazené schody, které vyrovnávají výškový rozdíl mezi rostlým terénem a úrovní podlahy 1.NP. Sklepní prostory klenbové stropy, vstup z vnější části domu, nepřístupné 1.NP hlavní vstup, středová chodba (původní dlažba), byt 1+1 kuchyň (PVC podlaha, starší obklad, zdvojené okno), WC (betonová podlaha), koupelna (vana, umyvadlo, bet.podlaha), pokoj, komora, byt 1+2 koupelna (lázeňský kotlík, vana, umyvadlo, průtokový ohřívač), komora, dva pokoje (podlaha z PVC, vytápění chybí), skladové prostory v zadní části 2.NP byt 1+2 neobyvatelný, přežitá vybavenost, proteklý strop, byt 1+2 pokoj (kamna na tuhá paliva), koupelna (lázeňský kotlík, vana, umyvadlo (rozvod studené vody), kuchyň (kamna na tuhá paliva, dřez s napojením na studenou vodu, sporák na vlastní PB láhev), pokoj Podkroví devět místností, lokálně propadlá střecha, palubkové podlahy poškozené, celkový stav výrazně zhoršený Závady: - Proteklé stropy v 1.NP - Zvýšená vlhkost z důvodu chybějících izolací - Přestárlá vybavenost bytů - Chybějící údržba - Chybí veřejná přípojka vody a kanalizace - Poškozená krytiny a dřevěné prvky krovu - Poškozená okna v podkroví strana č.3
Výpočet obestavěného prostoru zastavěná plocha (m 2 ) výška (m) obestavěný prostor (m 3 ) spodní stavba 11,08 x 16,49 2,05 374,56 vrchní stavba 11,08 x 16,49 6,00 1096,26 4,06 x 1,48 7,54 45,31 6,49 x 1,75 6,95 78,94 zastřešení 11,08 x 16,49 0,92 168,10 11,08 x 16,49 3,88 / 2 354,46 celkem 2117,63 m 3 Výpočet opotřebení Dům je ve značně zchátralém stavu s absencí základní údržby v posledních letech. Významné modernizace nebyly realizovány. Uvažuji opotřebení ve výši 70 %. 3.5. BŘEMENA, OMEZENÍ Nemovitost je zatížena věcným předkupním právem ve prospěch majitele pozemku st.p.č. 327 p.oldřicha Vavřičky. Toto omezení nemá vliv na obvyklou cenu. Jedná se pouze o možnost využití předkupního práva z důvodu vlastnictví pozemku, na kterém se stavba nachází. Žádné jiné právní povinnosti jsem nezaznamenal. Jsou nařízeny exekuce (viz výpis z katastru nemovitostí). 3.6. SILNÉ A SLABÉ STRÁNKY 3.6.1. SILNÉ STRÁNKY NEMOVITOSTI: - Centrum města Sklaná - Zlepšující se podmínky k bydlení v okolí 3.6.2. SLABÉ STRÁNKY NEMOVITOSTI: - Celkově přežitá stavba - Nutné investice - Různé vlastnictví pozemku a stavby - Chybí pozemkové zázemí - Výrazně podstandardní vybavenost - Chybí veřejné přípojky vody a kanalizace strana č.4
4. ANALÝZY TRHU 4.1. POPTÁVKA NA TRHU NEMOVITOSTÍ Na základě mých zkušeností, údajů poskytnutých realitními kancelářemi a informací zjištěných, lze konstatovat, poptávka v místě po starých domech s nutnými investicemi je výrazně omezený. Poptávka je dále významně omezená uvedenými faktory ve slabých stránkách. 5. PRÁVA AZÁVAZKY Nemovitost je omezena předkupním právem. Toto omezení nemá vliv na obvyklou cenu (argumentace v bodu 3.5). Na nemovitosti neváznou žádná práva ani závady spojená s cenou obvyklou uvedenou v závěru posudku, vyjma vydaných exekučních příkazů ve vydaných Usneseních. Tyto částky nejsou zahrnuty v uvedené celkové obvyklé ceně, jelikož řízení nebylo skončeno a tyto částky budou aktualizovány po součtu veškerých nákladů spojených s exekucemi. Žádné nájemní smlouvy nebyly doloženy, ani oznámeny majitelkou p.rimanovskou Práva a závady na nemovitosti jsou oceněna v částce 0,00 Kč 6. REKAPITULACE Objekt bydlení Pozemek Celkem Zaokrouhleno celkem 780 000,00 Kč 000,00 Kč 780 000,00 Kč 780 000,00 Kč Obvyklá cena nemovitostí činí odhadem: 780 000,- Kč slovy: sedm set osmdesát tisíc korun českých strana č.5
V Karlových Varech, 02.02.2010 Ing.Miroslav Černý 7. PŘÍLOHY: 1. Fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Kopie katastrální mapy 4. Usnesení 8. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 25.09.1996 č.j. Spr 1734 / 96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací oceňování nemovitostí, podniků a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2054-24/10 ve Znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiloženého dokladu. strana č.6
9. FOTODOKUMENTACE Celkové pohledy kuchyně WC, koupelna strana č.7
koupelny Podkrovní místnost poškozené podhledy strana č.8