Analýza bytových developerských projektů (2017) -------------------------------- -------------------------------- Sekce strategií a politik -------------------------------- ÚZEMNÍ ANALÝZA AKTUÁLNÍCH DEVELOPERSKÝCH PROJEKTŮ VÝSTAVBY BYTOVÝCH DOMŮ V PRAZE (2017) 0.96
Úvod Analýza je zpracovávána každoročně od roku 2009 Cílem je přinášet objektivní pohled na dění na pražském trhu s novými byty z hlediska vývoje nabídky, poptávky, průměrných nabídkových cen a dalších klíčových charakteristik Hlavní pozornost je věnována postihnutí územního působení bytové výstavby v rámci území Prahy Metodika IPR Praha je nezávislá na ostatních existujících metodikách sledování rezidenčního trhu Veškeré vstupní údaje byly převzaty z oficiálních webových stránek a ceníků jednotlivých developerských bytových projektů v průběhu září 2017 Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
Metodika Pro zařazení developerského projektu musí být splněny tyto podmínky: Projekt musí být realizován na území hl. m. Prahy Projekt musí být realizován formou novostavby bytového domu / domů V rámci projektu (či jeho dílčí aktuální etapy) vzniká minimálně 10 nových bytových jednotek Dále musí být splněna alespoň jedna z níže uvedených tří podmínek: Projekt byl zkolaudován v roce 2017 Projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě Výstavba projektu nebyla v době pořízení analýzy zahájena, v průběhu září 2017 již však probíhal prodej bytových jednotek Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
Vývoj nabídky nových bytů vznikajících v rámci aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů (2009-2017) 20 000 149 160 počet aktuálních developerských projektů 15 000 10 000 5 000 15 983 117 107 102 9 635 9 677 9 177 111 106 11 126 9 866 123 121 118 13 761 13 877 13 206 140 120 100 80 60 40 20 počet realizovaných bytů 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 počet realizovaných bytů počet aktuálních developerských projektů Zdroj: IPR Praha
Prognóza počtu obyvatel Prahy do roku 2050 1 800 Počet obyvatel ( tis.) 1 700 1 600 1 500 1 400 1 300 Reálný vývoj Nízká varianta Vysoká varianta Střední varianta 1 200 1 100 Zdroj: IPR Praha 2016 a BURCIN, B., ČERMÁK, Z., KUČERA, T., ŠÍDLO, L. (2014):
Rozsah bytového fondu Počet bytů na 1 000 obyvatel (2011) 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Zdroj: IPR Praha na základě výstupů z národních censů
Rozsah obecního bytového fondu Počet obyvatel na 1 městský byt 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Curych Vídeň Kodaň Berlín Brno Kolín Mnichov Praha Bratislava Zdroj: IPR Praha a KPMG
Trend zvyšování plošného standardu bydlení Průměrná plocha bytu v přepočtu na 1 osobu v Praze (2006-2016) 34 33 32 32,2 32,1 32,1 32,5 32,8 plocha bytu na osobu (v m 2 ) 31 30 29 28 28,1 29,0 29,2 30,0 30,6 30,7 27 26 25 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zdroj: ČSÚ (výběrové šetření Příjmy a životní podmínky domácností )
Trend zvyšování plošného standardu bydlení Průměrný počet členů domácnosti v Praze (2007-2016) 2,3 2,24 průměrný počet členů domácnosti 2,2 2,1 2,22 2,19 2,21 2,22 2,1 2,11 2,09 2,09 2,08 2,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Zdroj: ČSÚ (výběrové šetření Příjmy a životní podmínky domácností )
Pokles zahajované bytové výstavby Počet stavebních povolení na bytové prostory a zahájená bytová výstavba v Praze (2005-2016) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 vydáná SP na bytové prostory počet zahájených bytů Zdroj: ČSÚ
Průměrné nabídkové ceny volných bytů v rámci aktuálních developerských projektů (2017) Průměrná cena nových volných bytů: 2017 75 007 Kč/m 2 2016 63 226 Kč/m 2 2015 57 121 Kč/m 2 Meziročně se v roce 2017 zvýšily ceny volných bytů v průměru o 18,6 %, ve srovnání s rokem 2015 dokonce o 31,3 %. Volných bytů bylo v září 2017 identifikováno jen 2,9 tisíc (tj. nejméně v historii našeho monitoringu od r. 2009) Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy Zdroj: IPR Praha
Finanční dostupnost nových bytů Vývoj počtu průměrných hrubých ročních mezd potřebných ke koupi nového bytu (70 m 2, 2007-2017) 14 12 počet průměrných hrubých mezd 10 8 6 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 ceny bytů podle metodiky JLL ceny bytů podle metodiky IPR Praha Zdroj: IPR Praha (na základě dat JLL a ČSÚ)
Aktuální developerské projekty (2017) podle prstenců města prstenec počet aktuálních developerských projektů počet bytů průměrný počet bytů na 1 aktuální developerský projekt průměrná nabídková cena volných bytů (Kč/m 2 ) jádro 1 34 34 nezjištěno střed 18 1 014 56 92 637 heterogenní město 37 3 790 102 82 255 modernistické město 44 5 192 118 67 006 krajina 18 3 176 176 64 265 Praha celkem 118 13 206 112 75 007 Zdroj: IPR Praha
Lokalizace aktuálních developerských projektů (2017) podle správních obvodů a katastrálních území Téměř 30 % z celkového počtu nových bytů vznikajících v rámci aktuálních developerských projektů bylo v září 2017 soustředěno na území správních obvodů Praha 5 a Praha 9 Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy Zdroj: IPR Praha
Analýza územně-kvalitativních aspektů nové bytové výstavby (2009-2016) Za typický developerský bytový projekt bylo možné v období 2009-2016 2016 považovat takový, který splňoval následující územně-kvalitativní aspekty: projekt byl postaven na území prstence modernistického města z hlediska funkční plochy platného územního plánu byl projekt realizován v obytném území v okolí projektu převažovala heterogenní struktura zástavby okolní urbánní hustota byla nižší než 50 obyvatel v přepočtu na hektar cena stavebního pozemku se pohybovala v rozmezí 5 až 7,5 tisíc Kč/m 2 centrum města bylo dosažitelné za 17 minut autem a za 34 minut při použití veřejné hromadné dopravy Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
Analýza územně-kvalitativních aspektů nové bytové výstavby (2009-2016) Za typický developerský bytový projekt bylo možné v období 2009-2016 2016 považovat takový, který splňoval následující územně-kvalitativní aspekty: stanice metra není v přímém dosahu projektu, na rozdíl od autobusové zastávky nejbližší park je k dispozici ve vzdálenosti nanejvýše do 500 metrů Přesto nebyly identifikovány žádné jednoznačně definovatelné lokalizační faktory a zřetelné prostorové rámce, na základě kterých by v rámci území Prahy byla v uplynulém období realizována developerská výstavba nových bytových domů. Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
Faktory pružnosti nabídky ve výstavbě Regulace omezení množství příležitostí stavět Vlastnická struktura pozemků Chybějící infrastruktura (např. kanalizace) Povolování (neprůchodný povolovací proces) Kapacita stavební výroby Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy
Strategický plán hl. m. Prahy Realizační program 2018 (R1) Obsahové cíle R1 reagují na hlavní výzvy, kterým město čelí: Systematické řízení a datově podložené rozhodování Podpora výstavby, dostupného bydlení a kvalitního prostředí města Společný rozvoj města Příklady projektů z R1: Plán veřejné bytové výstavby do roku 2030 Strategie revitalizace transformačních území Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy