ZNALECKÝ POSUDEK č. 4943 37 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 4218/17-52 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 4218/17-52 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 07.11.2017. Posudek obsahuje: 20 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 09.02.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...14 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...15 PŘÍLOHY...15 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 4218/17-52. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Příslušenství nemovitých věcí: není. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 05.12.2017 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření převzal dne 10.11.2017 - viz doručenka v příloze posudku, reagoval následně telefonicky s žádostí o posun termínu místního šetření, nicméně při zpětném volání již pak hovory vůbec nepřijímal. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 09.02.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 442, k.ú. Jaroměřice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 07.11.2017 - snímek katastrální mapy - el. náhled do územního plánu obce Jaroměřice; odkaz: www.moravskatrebova.cz/cs/rozvoj/strategicke-rozvojove-dokumenty/uzemni-planyobci/jaromerice-up/jaromerice-up.html - usnesení č.j. 067 EX 4218/17-52 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí 3
- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Pozemky parc.č. 352/15, 408/18 a 2750/128 tvoří jeden celek, jsou mírně svažitého až svažitého terénu. Dle územního plánu se nachází v plochách NZ - plochy zemědělské. Pozemek ve zjednodušené evidenci (GP) parc.č. 507/11 je mírně svažitého terénu, ve vzdálenosti cca 730 m (vzdušnou čarou) od výše uvedených pozemků. Dle územního plánu se nachází taktéž v plochách NZ - plochy zemědělské. Oceňované pozemky tvoří s okolními pozemky větší zemědělské celky. Okraj obce Jaroměřice je ve vzdálenosti cca 350 m (GP parc.č. 507/11) a 800 m (soubor pozemků parc.č. 352/15, 408/18 a 2750/128), do Svitav je vzdálenost cca 28 km. Přístup k pozemkům je po polních cestách a přes okolní zemědělské pozemky, pouze zemědělskými stroji. Srovnávací parametry: Název Výměra [m 2 ] Zemědělské pozemky 8 587 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 442 existuje soubor omezení vlastnického práva (zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 5
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 64 098 Kč Upravená nabídková cena: 18 Kč/m 2 Lokalita: Pěčíkov, okres Svitavy Výměra: 3 561 m 2 Popis: Pozemky pro zemědělskou činnost, vedené ve zjednodušené evidenci. Pozemky se nachází na západním okraji obce. Zdroj: Realitní kancelář PINK REALITY, s.r.o. Staré náměstí 60/60, 51601 Rychnov nad Kněžnou Tel: 800 400 900 www.pinkreality.cz 2) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 84 420 Kč Upravená nabídková cena: 18 Kč/m 2 Lokalita: Konice - Čunín, okres Prostějov Výměra: 4 690 m 2 Popis: Dva pozemky vedené jako orná půda v katastrálním území Čunín, obec Konice. Přístupové komunikace ve vlastnictví města Konice. BPEJ 52614, 53715 a 53716. 6
Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 3) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 167 700 Kč Upravená nabídková cena: 20 Kč/m 2 Lokalita: Uhřice, okres Blansko Výměra: 8 385 m 2 Popis: Souboru zemědělských pozemků (orná půda), katastrální území Uhřice u Boskovic a Úsobrno. Zdroj: Realitní kancelář BM CONNECT, s.r.o. Kodaňská 1441/46, 10100 Praha Vršovice www.bmconnect.cz 7
4) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 193 000 Kč Upravená nabídková cena: 20,10 Kč/m 2 Lokalita: Letovice - Zboněk, okres Blansko Výměra: 9 625 m 2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrálním území Zboněk, okres Blansko (pět parcel navazujících na sebe). Zdroj: REALITNÍ AGENTURA PRORADOST Lidická 3461/9b, 69002 Břeclav www.reality-proradost.cz 5) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 295 000 Kč Upravená nabídková cena: 22 Kč/m 2 Lokalita: Boskovice, okres Blansko Výměra: 13 410 m 2 Popis: Pozemky v katastrálním území Boskovice na LV č. 8767. Orná půda 13 090 m2 a ostatní plocha 320m2. 8
Zdroj: Realitní kancelář louky-pole.cz s.r.o. tř. 28. října 1592/5, 37001 České Budějovice 3 www.louky-pole.cz 6) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 120 498 Kč Upravená nabídková cena: 24 Kč/m 2 Lokalita: Bohuslavice, okres Prostějov Výměra: 5 020 m 2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrálním území Bohuslavice u Konice. Spoluvlastnický podíl ve výši ¼ z celkové výměry 20 083 m2. Celkem 6 pozemků orné půdy, 3 pozemky TTP a 1 pozemek vodní plocha. Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Brno Křenová 479/71, 60200 Brno - Trnitá Tel.: +420 538 728 645 www.century21.cz 7) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 122 664 Kč Upravená nabídková cena: 24 Kč/m 2 Lokalita: Žďárná, okres Blansko Výměra: 5 111 m 2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrálním území Žďárná. Orná půda 2 752 m2 a TTP 2 359 m2. Zemědělské pozemky se nachází ve vzdálenosti cca 1 km od rekreační oblasti obce Suchý. Pozemky nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. 9
Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Brno Křenová 479/71, 60200 Brno - Trnitá Tel.: +420 538 728 645 www.century21.cz 8) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 367 000 Kč Upravená nabídková cena: 28,50 Kč/m 2 Lokalita: Lazinov, okres Blansko Výměra: 12 869 m 2 Popis: Orná půda v katastrálním území Lazinov, okres Blansko. Jedná se o tři pozemky. Příjezd po obecní komunikaci. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 10
9) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 420 000 Kč Upravená nabídková cena: 27,20 Kč/m 2 Lokalita: Bouzov - Podolí, okres Olomouc Výměra: 15 426 m 2 Popis: Dva pozemky v katastrálním území Podolí u Bouzova, vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Profi Reality Dr. Beneše 86/86, 78391 Uničov www.century21.cz 10) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 108 000 Kč Upravená nabídková cena: 35,10 Kč/m 2 Lokalita: Jaroměřice, okres Svitavy Výměra: 3 081 m 2 Popis: pozemky v katastrálním území Jaroměřice, okres Svitavy. Jedná se o 2164 m2 orné půdy a 917 m2 trvalého travního porostu. Příjezd po krajské komunikaci. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 11
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 12
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 3 561 18,00 0,90 1,10 1,05 1,00 1,00 18,71 SN 2 4 690 18,00 0,90 1,10 1,00 1,00 1,00 17,82 SN 3 8 385 20,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 18,00 SN 4 9 625 20,10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 18,09 SN 5 13 410 22,00 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 18,81 SN 6 5 020 24,00 0,90 1,10 1,00 1,00 1,10 26,14 SN 7 5 111 24,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 22,68 SN 8 12 869 28,50 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 26,93 SN 9 15 426 27,20 0,90 1,10 0,95 1,00 1,00 25,58 SN 10 3 081 35,10 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 33,17 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 22,59 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 5,00 Minimální hodnota 17,82 AP - SO 17,59 Aritmetický průměr [AP] 22,59 AP + SO 27,59 Maximální hodnota 33,17 Výměra: 8 587 m 2 194 008,86 Obvyklá cena po zaokrouhlení: 194 000 13
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 194 000,- Kč slovy: Jednostodevadesátčtyřitisíce korun českých 14
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4943 37 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 09.02.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce Jaroměřice 4. Poštovní doručenka 15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 104932417-28595-180213113255, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 20 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 13.02.2018 104932417-28595-180213113255 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.