ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 244/6814/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 158 s rodinným domem č.p. 135 s příslušenstvím, pozemku čís. parcel St. 242 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku 923/1, k.ú. Měcholupy u Žatce, obec Měcholupy, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 244/6814/2014 LV no.: 75 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 158 s rodinným domem č.p. 135 s příslušenstvím, pozemek čís. parcel St. 242 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemek 923/1, k.ú. Měcholupy u Žatce, obec Měcholupy, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Měcholupy č.p. 135, 439 31 Měcholupy Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: nebyla stanovena 1.357.004 Kč 901.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 900.000 Kč 900.000 Kč nestanoveno Kč St. 158, St. 242, 923/1 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolna, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy jihovýchodní část obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný nezjištěno Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 96 Resident area: Bytové plochy: 153 Storage area: Skladové plochy: 683 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1318 Kč/ m 3 Income: Příjem: 54 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 1390 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 100-200 Kč/ Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 75 jsou ve společném jmění manželů Jiřího Jurčeka (bytem Měcholupy č.p. 135, 439 31) a Lenky Jurčekové (bytem Čsl. armády 2278/2, 434 01 Most). Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 75 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ:45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ve výši 600 000,- Kč ze dne 15. 7. 2002, právní účinky vkladu vznikly ke dni 15.7.2002. - dražební vyhláška s povinností k Juřček Jiří, a to na základě Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání 124-EX 655/2008-199 ze dne 9.2.2012 a Usnesení 124-EX 655/2008-226 ze dne 7.5.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti s povinností k Jurčeková Lenka, a to na základě Exekučního příkazu 124-EX 674/2008-4 ze dne 24.1.2008. - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti s povinností k Jurček Jiří, a to na základě Exekučního příkazu 1224-EX 655/2008-4 ze dne 25.1.2008 - nařízení exekuce s povinností k Jurček Jiří, a to na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-9857/2007-6 ze dne 16.10.2007 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75, k.ú. Měcholupy u Žatce. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 75 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 75 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ:45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ve výši 600 000,- Kč ze dne 15. 7. 2002, právní účinky vkladu vznikly ke dni 15.7.2002 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 75, k.ú. Měcholupy u Žatce. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 135 je v katastru nemovitostí evidován jako budova s číslem popisným se způsobem využití objekt bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných při prohlídce na místě je nyní dům bez využití, v minulosti byl dům využíván pro bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům je delší dobu neobýván, je patrná chybějící údržba - pro účely bydlení je nutná rekonstrukce Strong points / silné stránky: - velký pozemek ve funkčním celku s domem č.p. 135 - v obci je základní občanská vybavenost - dva možné zdroje ústředního vytápění (tuhá paliva, elektrokotel) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. Měcholupy u Žatce a obec Měcholupy, prokazující stav evidovaný k datu 7.5.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Měcholupy u Žatce a obec Měcholupy, prokazující stav k datu 1.7.2014, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí proběhla dne 30.6.2014 za účasti paní Lenky Jurčekové spolumajitelky nemovitých věcí. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 692751 Název katastrálního území: Měcholupy u Žatce Kód obce: 566454 Název obce: Měcholupy Počet obyvatel obce: 1018 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Jihovýchodní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec se nachází v jihovýchodní části Ústeckého kraje, zhruba 7 km od Žatce a cca 25 km od bývalého okresního města Loun. Počet obyvatel je 1018. Jde o jednu z větších obcí Ústeckého kraje. Obcí prochází silnice III. třídy č. 22720 Holedeč Měcholupy Libořice Liběšovice. Vzdálenost od silnice R6 je zhruba 16 km, vzdálenost od R7 cca 20 km, vzdálenost od Prahy 65 km. Obcí také prochází železniční trať Lužná Měcholupy Žatec. V Měcholupech se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, mateřské a základní školy, zdravotnického zařízení, sportovního zařízení, obchodu a restaurací. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihovýchodní části obce Měcholupy v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy. V lokalitě jsou rozvody elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 135: Rodinný dům č.p. 135 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 158, k.ú. Měcholupy u Žatce. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatné stojící rodinný dům s jedním podzemním, dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispozici 4+1. 1. podzemní podlaží (sklep) sestává ze dvou místností, které slouží jako technické zázemí a k uložení věcí. V jedné z místností se nachází kotel na tuhá paliva a elektrokotel. 1. nadzemním podlaží (přízemí) sestává ze zádveří, chodby, kuchyně s komorou, dvou pokojů a koupelny s WC. 2. nadzemní podlaží (1. patro) sestává z prostoru nad schodištěm, ze kterého je možný vstup na terasu nebo do dalších dvou pokojů. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvar, krytinu tvoří osinkocementové desky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, hromosvod chybí, podlahy jsou betonové, krytinu tvoří dlažba nebo PVC, okna jsou dřevěná a plastová, dveře jsou plastové i dřevěné hladké plné a prosklené, vnitřní omítky jsou štukované, vnější fasádní omítky tvoří břízolit. Vytápění je ústřední, zajišťováno kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotlem. Ohřev vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 220/380 V, vody a kanalizace. Kanalizace je svedena do septiku, podle dostupných informací není dům připojen na obecní kanalizaci. Plyn je přiveden pouze k hraně pozemku. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle použitého materiálu a dispozice, lze stáří původní jednopodlažní stavby odhadovat na zhruba 80 let. Podle dostupných informací byl dům zhruba v roce 1987 zrekonstruován na dvoupodlažní, a to včetně výměny krovů, krytiny střechy a většiny konstrukcí krátkodobé životnosti. Při prohlídce na místě nebyly objeveny žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Dům je však v poslední době neobydlen a je viditelná chybějící údržba. V pokojích v 2. nadzemním jsou patrné trhliny na stropech, je možné, že bude nutné stropy opravit, nebo vyměnit. - 4 -
Budova bez č.p/č.e.: Jde o stavbu v jihozápadním cípu areálu, nachází se na pozemku čís. parcely St. 242. Jde o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytinu tvoří pálená taška, částečně chybí, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, okna a dveře chybí. Stavba nemá žádné vnitřní instalace ani zdroj vytápění. Stavební stav je špatný. Stavba v minulosti sloužila jako zahradní domek pro děti. Kolna: Jde o stavbu na pozemku St. 158, nachází se v jeho východní části. Jedná se o samostatně stojící stavbu s jedním nadzemním podlažím bez půdního prostoru. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je plochá, krytinu tvoří svařované asfaltové pásy, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, strop je složen z železobetonových panelů, podlahy jsou betonové, vrata jsou železná, okenní otvory jsou vyplněny sklobetonovými tvarovkami luxfery, dveře jsou dřevěné, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnější břízolitové. Stavební stav je zhoršený, je nutná především oprava střešní krytiny. Stavba je rozdělena na dvě místnosti, severní část s železnými vraty sloužila k odstavení vozidla, jižní část se vstupními dřevěnými dveřmi slouží k uložení věcí. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 158, k.ú. Měcholupy u Žatce, o výměře 254 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 135 a kolnou. Pozemek čís. parcely St. 242, k.ú. Měcholupy u Žatce, o výměře 9 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek čís. parcely 923/1, k.ú. Měcholupy u Žatce, o výměře 1127 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 158 s rodinným domem č.p. 135 s příslušenstvím, pozemku čís. parcel St. 242 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku 923/1, k.ú. Měcholupy u Žatce, obec Měcholupy, okres Louny, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. Měcholupy u Žatce, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 30. června 2014 Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. 900.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 75 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75, neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle44/6814/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 1. července 2014-6 -