ZNALECKÝ POSUDEK č. 3284/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Podolí u Brna, obec Podolí, okres Brnovenkov: pozemků parc. č. 1015/5, 1016/5, 1021/3, 1239/253, 1239/378 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54, 616 00 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 97 EX 2503/14 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 12. května 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 12. května 2015 k datu místního šetření Datum vypracování: 20. května 2015 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 79EX 2503/14-33 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Karla Havlíčka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 12. května 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění cenou dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 441 vyhotovený dne 16.3.2015 pro k.ú. Podolí u Brna: A: Vlastník: Havlíček Karel, Sekaninova 912/4, Husovice, 61400 Brno RČ 740117/3813 B: Nemovitosti: Parcela: 1015/5 ostatní plocha 34 m 2 1016/5 ostatní plocha 30 m 2 1021/3 orná půda 1 796 m 2 1239/253 orná půda 295 m 2 1239/378 orná půda 2 920 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Kopie katastrálních map Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Podolí u Brna z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. 1.1.3 Územní plán Výřezy z aktuálního územního plánu obce Podolí. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 12. května 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby.
4 1.2 Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc. č. 1015/5 - ostatní plocha, neplodná půda o výměře 34 m2 Pozemek parc. č. 1016/5 - ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 30 m2 Pozemek parc. č. 1021/3 - orná půda o výměře 1 796 m2 Pozemek parc. č. 1239/253 - orná půda o výměře 295 m2 Pozemek parc. č. 1239/378 - orná půda o výměře 2 920 m2 Oceňované pozemky se nacházejí v k. ú. Podolí u Brna ve dvou celcích severovýchodně od obce Podolí. První celek je tvořen pozemky parc.č. 1015/5, 1015/6 a 1021/3, nachází se na severním okraji souvisle zastavěného území obce. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemků je obdélníkový. Pozemek parc. č. 1015/5 je zatravněný, porostlý náletovými dřevinami, pozemek parc.č. 1016/5 tvoří část polní cesty a pozemek parc.č. 1021/3 je orná půda, k datu místního šetření osetá obilovinami. Pozemky nejsou přístupné z veřejného pozemku, přístupová polní cesta je rozdělena na vlastnictví více vlastníků. Dle územního plánu se jedná o ostatní plochu, účelovou komunikaci a ornou půdu. Pozemky jsou v ochranném pásmu vedení VN a pozemek je v záplavovém území, na jižní hranici sousedí s pozemkem vodní plochy, místním potokem. Druhý celek je tvořen pozemky parc.č. 1239/253 a 1239/378, nachází se mimo souvisle zastavěné území obce severovýchodně od obce Podolí. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemků je obdélníkový, pozemek parc.č. 1239/253 doplňuje pozemek parc.č. 1239/378 na obdélník. Pozemky jsou sice přístupné z veřejného pozemku ve vlastnictví obce, ale nejedná se o polní cestu, v rámci místního šetření byl tedy pozemek prohlédnut z větší vzdálenosti. Oba pozemky jsou k datu místního šetření zemědělsky využívány. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu v ochranném pásmu radioreléové trasy. 2. Posudek I - ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se v souladu s 6 oceňovací vyhlášky určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňované pozemky parc.č. 1021/3, 1239/253 a 1239/378 jsou v druhu pozemku orná půda a mají dle LV č. 441 určeny BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 1021/3 1239/253 1239/378 Katastrální území Podolí u Brna Druh pozemku orná půda Výměra m 2 1 796 295 2 920 BPEJ 25800 30810 30810 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 10,39 12,88 12,88
5 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 160 160 160 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 5) ano / ne ne ne ne Zvýšení - pol. 1 po úpravě % 160 160 160 Snížení - pol. 2 (max. 15 %) % 0 0 0 Snížení - pol. 3.1 (až 15 % % 0 0 0 Snížení - pol. 3.2 (až 25 %) % 0 0 0 Snížení - pol. 3.3 (až 35 %) % 0 0 0 Snížení - pol. 3.4 (až 30 %) % 0 0 0 Snížení - pol. 3.5 (až 20 %) % 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 160 160 160 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 27,01 33,49 33,49 Cena části pozemku Kč 48 509,96 9 879,55 97 790,80 Pozemek celkem Kč 48 509,96 9 879,55 97 790,80 Pozemky celkem Kč 156 180,31 Cena zemědělských pozemků celkem činí 156 180,31 Kč, přičemž v této ceně je zahrnuta i zjištěná cena pozemků parc.č. 1015/5 a 1015/6, které jsou s pozemkem parc.č. 1021/3 v jednom funkčním celku, ale v katastru nemovitostí jsou vedeny jako ostatní plochy. 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz.
6 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita okr. Brno-venkov, kat.území : Veverská Bítýška, Veverské Knínice, Hvozdec u Veverské Bítýšky a Javůrek Popis lokality Jedná se o 7 zemědělských pozemků orná půda v kat.území Veverská Bitýška, 1 zemědělský pozemek orná půda v kat.území Veverské Knínice, 2 lesní a 2 zemědělské pozemky orná půda v kat.území Hvozdec u Veverské Bítýšky a 2 zemědělské pozemky orná půda v kat.území Javůrek., vše v okr. Brno-venkov. Prodáno jako celek.. Základní popis 7 pozemků v kat.území Veverská Bítýška má výměru 4 466 m 2, pozemek v kat.území Veverské Knínice má výměru 2404 m 2, pozemky v kat.území Hvozdec u Veverské Bítýšky 2 lesní pozemky mají výměru 1225 m 2 jeden z pozemků je bez porostů, 2 zemědělské pozemky orná půda mají výměru 6821 m 2 a 2 pozemky v kat.území Javůrek mají výměru 1996 m 2. Druh pozemku Orná půda, lesní pozemky Územní plán KN Stupeň Záplavová oblast Ne dk Inženýrské sítě Nejsou Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 279 051 Výměra (m 2 )celkem Cena za (Kč/m 2 ) Poznámka 16 912 Datum prodeje 16,50 03/14 Prodávající Soukromá osoba Porovnávané objekty zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě nejsou Omezení (rizika) nejsou Kupní cena (Kč) Nejvyšší podání 155 555 Cena obvyklá (Kč) Stanovená znalcem Okres Vyškov, k.ú. Němčany 3 pozemky se nachází v k.ú. Němčany, asi 1 km západně od zastavěné části obce Němčany a asi 1,5 km severovýchodně od zastavěné části města Slavkov u Brna. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, je zde oset ozim. Tvar všech pozemků je obdélníkový. Jeden ze tří pozemků je přístupný z veřejné zpevněné komunikace spojující Slavkov a Němčany. Orná půda Územní plán není Není Záplavová oblast Nestanoveno 54 250 Výměra (m 2 ) 22 798 Draženo exdrazby.cz Datum Cena za 9,00 03/15 Vydražitel FO dražby (Kč/m 2 ) Počáteční cena 36 167 Poč. 8 Vydraž. Id. 1/4 dražitelů podíl Kolo dražby 1 24 Koef. 2,87 Poč. dražební příhozů ceny Poznámka Předmětem koupě byl spoluvlastnický podíl 1/4.
7 Koeficient dražební ceny K DC = cena za kterou byla nemovitost vydražena / cena obvyklá stanovená znalcem Pozemek o velikosti 3545 m2, Ořechov 29 000,-Kč, tj. 8,18 Kč/m 2 (aktuální cena)28 000,-Kč (počáteční cena) Vloženo: 27.4.2014 18:45 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 04.06.2014 09:00 Dražba skončila 04.06.2014 11:00 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 28 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 42 000,-Kč Dražební jistota: 12 000,-Kč Plocha pozemku: 3545 m² Podkategorie: Zemědělská půda Místo konání dražby: www.exdrazby.cz Předmětem dražby jsou pozemky parc. č. 2001/16, parc. č. 2430/7 a parc. č. 5292 ležící v katastrálním území Ořechov. Pozemky se nacházejí cca 1,1 km východně od okraje zastavené části obce Ořechov. Zemědělský pozemek parc. č. 5292 je na jihozápadní straně ohraničený lesním porostem, je svažitý k jihovýchodní straně a nachází se v lánu. 3 ks zemědělských pozemků, Lomnice 153 000,-Kč, tj. 8,94 Kč/m 2 (aktuální cena)17 100,-Kč (počáteční cena) Vloženo: 12.2.2015 13:03 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 03.03.2015 08:00 Dražba skončila 03.03.2015 09:32 Počáteční cena: 17 100,-Kč Cena stanovena znalcem: 25 650,-Kč Dražební jistota: 5 000,-Kč Plocha pozemku: 17097 m² Podkategorie: Zemědělská půda Místo konání dražby: Nařizuje se elektronická dražba, která se koná prostřednictvím elektronického systému dražeb na adrese portálu: www.exdrazby.cz
8 Předmětem dražby jsou celkem 3 ks zemědělských pozemků o celkové výměře 17.097 m2 nacházející se v okrajové části k.ú. Veselí u Lomnice. Pozemek o velikosti 1250 m2, Sobotovice 58 000,-Kč, tj. 46,40 Kč/m 2 (aktuální cena)26 000,-Kč (počáteční cena) Vloženo: 7.11.2014 10:07 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 11.12.2014 13:00 Dražba skončila 11.12.2014 13:52 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 26 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 38 000,-Kč Dražební jistota: 4 000,-Kč Plocha pozemku: 1250 m² Podkategorie: Zemědělská půda Termín prohlídky: Prohlídka se neuskuteční. Místo konání dražby: Dražební jednání se koná na portálu www.exdrazby.cz. Jedná se o dražbu nemovité věci - pozemku p.č. 1354 - orná půda, v k.ú. Sobotovice, obec Sobotovice, okres Brno-venkov, který je situován mimo zastavěnou část obce a je přístupný po veřejné, nezpevněné komunikaci. Pozemek je zemědělsky obděláván a je součástí zemědělských honů. Pozemky o velikosti 10 960 m2, Ořechov 161 000,-Kč, tj. 14,69 Kč/m 2 (aktuální cena)122 000,-Kč (počáteční cena) Vloženo: 4.9.2014 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 02.10.2014 14:30 Dražba skončila 02.10.2014 15:26 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 122 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 182 000,-Kč
9 Dražební jistota: 19 000,-Kč Plocha pozemku: 10960 m² Podkategorie: Zemědělská půda Termín prohlídky: Prohlídka se neuskuteční. Místo konání dražby: Dražební jednání se koná na portálu www.exdrazby.cz. Jedná se o dražbu nemovitých věcí - pozemků p.č. 6513 - orná půda, p.č. 6597 - orná půda a pozemku p.č. 6682 - ostatní plocha, vše v k.ú. Ořechov, obec Ořechov, okres Brno-venkov, které jsou situovány v jihozápadní části katastrálního území a netvoří jednotný funkční celek s přístupem po nezpevněných komunikacích. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na části pozemku p.č. 6682 - ostatní plocha se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 8,18 46,40 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu zemědělských pozemků v k.ú. Podolí u Brna na 30 Kč/m 2, cenu pozemků vedených v katastru nemovitostí jako ostatní plocha na 20 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 1015/5 ostatní plocha neplodná půda 34 20,00 680,00 1016/5 ostatní plocha komunikace 30 20,00 600,00 1021/3 orná půda orná půda 1 796 30,00 53 880,00 1239/253 orná půda orná půda 295 30,00 8 850,00 1236/378 orná půda orná půda 2 920 30,00 87 600,00 Porovnávací cena celkem 151 610,00 4. Práva a závady Povinný pan Karel Havlíček byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda jsou oceňované pozemky pronajímané a pokud ano, aby předložil kopie nájemních smluv. Dopis si povinný převzal, ale nijak na něj nereagoval. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 441 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
10 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná administrativním způsobem dle BPEJ Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podílu podle odborného odhadu znalce celkem Cena 156 180,31 Kč 151 610,00 Kč 152 000,00 Kč Obvyklá cena - slovy: jednostopadesátdvatisícekorunčeských V Brně dne 20. května 2015 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3284/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 20. května 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 441 Výřez z katastrálních map pro k. ú. Podolí u Brna Výřezy z aktuálního územního plánu obce Podolí Fotodokumentace nemovitostí Mapa oblasti
11
12
13
14 Výřez z katastrálních map pro k. ú. Podolí u Brna První celek parc. č. 1015/5, 1016/5 a 1021/3 Druhý celek parc. č. 1239/253 a 1239/378
15 Výřez z územního plánu obce Podolí
16 Fotodokumentace nemovitosti stanoviště fotoaparátu: 49 11'33.324"N, 16 43'29.640"E druhý celek
17 Mapa oblasti