ZNALECKÝ POSUDEK č. 2225/85/14 O ceně obvyklé pozemku st.parc. č. 179 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 178, pozemku st.parc.č. 258 s garáží bez č.p., pozemku parc.č. 94/72, vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalého porostu vše na LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova, obec Přepeře, okres Semily. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 17.4.2014. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 8.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 7.11.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Přepeře 178 512 61 Přepeře Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Přepeře Katastrální území: Přepeře u Turnova Počet obyvatel: 897 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 159,12 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.10.2014 za přítomnosti pana Milana Bártla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova Sdělení pana Milana Bártla dne 7.11.2014 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 7.11.2014 v době od 10,30 do 11,30 hod. Vlastní databáze - 2 -
Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: ACEMA Credit Czech, a.s.,, RČ/IČO: 26158761, Kobližná 71/2, 602 00 Brno - město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: ACEMA Credit Czech, a.s.,, RČ/IČO: 26158761, Kobližná 71/2, 602 00 Brno - město, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze svědectví pana Milana Bártla a z prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Stavba rodinného domu byla podle sdělení pana Bártla postavena v roce 1930, přístavba garáže a skladu asi o 30 let později. S rekonstrukcí interiéru bylo započato v roce 1979. Patrový pouze částečně podsklepený objekt na pískovcové podezdívce se čtvercovým půdorysem s vedlejší stavbou s stavbou garáže. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je stanová, nad garáží a vedlejší stavbou pultová, střešní krytina je z osinkocementových šablon, nad garáží ze svařitelné lepenky. Stropy jsou pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné hladké a prosklené. Vytápění je ústřední kotlem na zemní plyn. Ohřev vody je bojlerem. Dům je napojen na veřejný vodovod a kromě toho má ještě vlastní studnu, rozvod vody je v pozinkovaných ocelových trubkách. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Přístup je po parc.č. 96/16 (ostatní plocha-ostatní komunikace) a 94/2 (ostatní plocha-silnice). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 178 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž a sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 178 Dispozice: sklep kotelna, sklad - 12,94 m 2 započ. 6,47 m 2 I.NP kuchyně - 16,44 m 2 pracovna - 10,29 m 2 pokoj - 14,10 m 2 dětský pokoj - 11,93 m 2 předsíň - 6,32 m 2 chodba - 7,60 m 2 schodiště - 3,84 m 2 hala - 10,08 m 2 koupelna - 5,40 m 2 WC - 2,24 m 2 II.NP chodba - 2,79 m 2 kuchyně - 6,28 m 2 pokoj - 13,13 m 2 pokoj - 14,37 m 2 balkon - 4,18 m 2 započ. 2,09 m 2 ložnice - 14,64 m 2 ložnice - 7,88 m 2 koupelna - 6,80 m 2 WC - 2,13 m 2 celkem: 173,38 m 2 započ. 164,82 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Koeficient pp = I T * I P = 0,909 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 3,06+5,38+1,35+1,71+0,90 = 12,40 I.NP 8,06*2,65+8,05*9,05+3,45*6,54 = 116,77 II.NP 8,06*2,65+8,05*9,05 = 94,21-5 -
zastřešení 8,05*9,05 = 72,85 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 12,40 m 2 1,80 m I.NP 116,77 m 2 2,80 m II.NP 94,21 m 2 2,80 m zastřešení 72,85 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (3,06+5,38+1,35+1,71+0,90)*(1,80) = 22,32 m 3 I.NP (8,06*2,65+8,05*9,05+3,45*6,54)*(2,80) = 326,97 m 3 II.NP (8,06*2,65+8,05*9,05)*(2,80) = 263,79 m 3 zastřešení (8,05*9,05)*(2,50*1/3) = 60,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 22,32 m 3 I.NP NP 326,97 m 3 II.NP NP 263,79 m 3 zastřešení Z 60,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 673,79 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností koberec S 100-6 -
15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění plynový kotel N 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace do městské kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění N 4,40 100 1,54 6,78 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 98,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,9838 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9838 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260-7 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 304,66 Plná cena: 673,79 m 3 * 3 304,66 Kč/m 3 = 2 226 646,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 134 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 134 = 62,7 % Koeficient opotřebení: (1-62,7 % / 100) * 0,373 Nákladová cena stavby CS N = 830 539,28 Kč Koeficient pp * 0,909 Cena stavby CS = 754 960,21 Kč Dům č.p. 178 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 754 960,21 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Dům č.p. 178 - zjištěná cena = 566 220,16 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž a sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně - 8 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Koeficient pp = I T * I P = 0,909 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] vrchní stavba 6,36*5,55 = 35,30 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 35,30 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (6,36*5,55)*(2,30+2,10*1/2) = 118,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 118,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 118,25 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 9 -
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,00 100 1,00 6,00 2. Obvodové stěny S 28,90 100 1,00 28,90 3. Stropy S 19,10 100 1,00 19,10 4. Krov S 10,00 100 1,00 10,00 5. Krytina S 6,80 100 1,00 6,80 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úpravy povrchů S 5,10 100 1,00 5,10 8. Dveře S 2,30 100 1,00 2,30 9. Okna S 1,30 100 1,00 1,30 10. Vrata S 6,00 100 1,00 6,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 282,50 Plná cena: 118,25 m 3 * 2 282,50 Kč/m 3 = 269 905,63 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,5 % Koeficient opotřebení: (1-67,5 % / 100) * 0,325 Nákladová cena stavby CS N = 87 719,33 Kč Koeficient pp * 0,909 Cena stavby CS = 79 736,87 Kč Garáž a sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 79 736,87 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Garáž a sklad - zjištěná cena = 59 802,65 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání - 10 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-11 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,937 = 0,909 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 159,12 0,909 144,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 179 240,00 144,64 34 713,60 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 258 36,00 144,64 5 207,04 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 94/72 437,00 144,64 63 207,68 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 103 128,32 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 103 128,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 77 346,24 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 178 566 220,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž a sklad 59 802,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 626 022,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 77 346,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 77 346,20 Kč Celkem 703 369,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 703 369,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 703 370,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty - 13 -
Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Čtveřín 180,00 604 1 280 000 7 111 0,943 6 708 Rodinný dům, Rodinný dům v obci Čtveřín - část Doubí, okr. Liberec. Samostatně stojící na vlastním pozemku v klidné části obce v zástavbě rodinných domů. Pozemek: 604 m 2. Dům má zděný suterén, přízemí a podkroví je montované. Dispozice domu: 1. podzemní podlaží - garáž, chodba, kotelna, uhelna, sklep, dílna, 1. nadzemní podlaží - vstup do domu, předsíň, chodba, kuchyň s jídelnou, komora, pracovna, obývací pokoj se vstupem na terasu, koupelna, WC, podkroví - chodba nad schodištěm, dva pokoje. U domu se nachází zahrada. El. 230/400 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - bojler, vytápění - ústřední na tuhá paliva, kanalizace - jímka. Třída energetické náročnosti budovy: G, hodnota energetické náročnosti budovy: 241-286 kwh/m2/rok. Přístup na pozemek je ze zpevněné obecní komunikace. Hodnocení: Celkový stav - montovaná stavba - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - montovaná stavba; Příšovice 190,00 348 1 490 000 7 842 0,780 6 117 Patrový rodinný dům, Patrový rodinný dům v Příšovicích situovaný na jih s dvěma byty 3+1, velkou terasou a balkonem, garáží a zahrádkou. Dům je podsklepený vytápěný ústředním topením s plynovým kotlem a záložním kotlem na tuhá paliva. Hodnocení: Jenišovice 140,00 563 1 480 000 10 571 0,710 7 505 Rodinný dům, Venkovský rodinný dům na prodej v obci Jenišovice, nedaleko města Turnov. Dům je zděný, u domu vlastní zahrada. Dům je ihned obyvatelný. Celková plocha pozemku: 563m2. Dispozice domu: suterén: garáž, dílna, dva sklepy, chodba, Přízemí: vstup do domu, předsíň, chodba se schodištěm, prostorná kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s krbem s krbovou vložkou, koupelna, WC, Podkroví: chodba nad schodištěm, pokoj, podkrovní pokoj, komora. El.230/400V, voda - vlastní studna, vytápění el. přímotop v koupelně, krb s rozvodem horkého vzduchu, teplá voda el. bojler. Plocha pozemku: 563m2. Hodnocení: Všeň 135,00 856 1 390 000 10 296 0,760 7 825 Rodinný dům, Samostatně stojící venkovský rodinný dům s výhledem do krajiny, se zahradou. Celková plocha pozemku: 856 m2. Velmi klidné místo, slunný pozemek. Obec s občanskou vybaveností: obchody, hospoda, škola, školka. Dispozice domu: 1. podzemní podlaží: kamenný klenutý sklep, 1. nadzemní podlaží: vstup do domu, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem a krbem, koupelna s WC, 2. nadzemní podlaží: chodba nad schodištěm, ložnice, pokoj. U domu částečně zastřešená terasa s venkovním krbem. El.230/400V, voda - obecní vodovod, vytápění lokální na tuhá paliva - krb a elektrické přímotopy, teplá voda bojler, kanalizace - septik, před domem vede zemní plyn. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 16,80 % Variační koeficient po úpravách: 9,52 % Minimální jednotková cena: 6 117 Kč/m 2 Minimální cena: 1 008 204 Kč Průměrná jednotková cena: 7 039 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 160 168 Kč Maximální jednotková cena: 7 825 Kč/m 2 Maximální cena: 1 289 717 Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 7 000 Porovnávací hodnota: 1 153 740,- Kč - 14 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Místo blízko Turnova a větších měst 3. Dobré dopravní spojení - vlak, dálnice 4. Garáž u domu 5. Středně velký pozemek 6. Kompletní inženýrské sítě, vytápění plynem Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Předmětem ocenění je podíl na nemovitosti o velikosti 3/4 (obtížný prodej) 2. Interiér vyžaduje úpravy (popř.rekonstrukci) 3. Vyšší stáří domu, pouze částečná údržba, zhoršený stavebně technický stav (prvků krátkodobé životnosti) 4. Pouze částečná občanská vybavenost v místě Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1.153.740,- Kč. Podíl 3/4... 865.305,- Kč. Vzhledem k tomu, že nemovitost nelze upravit tak, aby bylo možné užívat 3/4 spoluvlastnického podílu, stavební úpravy by byly náročné, snižuji cenu o 25 %. 865.305,- Kč x 0,75 = 648.979,- Kč zaokr.... 650.000,- Kč Obvyklá cena: 650.000,- Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč V Ohavči 8.11.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2225/85/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2225/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 239 ze dne 26.3.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 10 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
pohled ze severozápadu pohled ze severu - 20 -
pohled od jihovýchodu pohled od jihozápadu - 21 -
koupelna v II.NP WC v II.NP - 22 -
ložnice II.NP pokoj v II.NP - 23 -
kuchyně v II.NP pokoj v II.NP - 24 -
pokoj v II.NP schodiště - 25 -
hala v I.NP WC v I.NP - 26 -
koupelna v I.NP pracovna v I.NP - 27 -
kuchyně v I.NP pokoj v I.NP - 28 -
kotel ÚT ve sklepě - 29 -
- 30 -