ZNALECKÝ POSUDEK č. 3229/056/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 90, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 11, POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 19/1, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ PARNÍK, OBEC ČESKÁ TŘEBOVÁ, NA ULICI HUSOVA, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. 503/2015-N Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni 9.6.2015 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu (+ 4 strany příloh samostatně ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 22.6. 2015 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1
Fotodokumentace: Byt 4 + 1 s přísl. garáž zahrada p.č. 19/1 kuchyně jídelna koupelna obývací pokoj Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2
ložnice Byt 3 + 1 s přísl. společné WC koupelna pokoj pokoj pokoj kotelna sklep Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3
Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je rodinný dům čp. 11, pozemková parcela p.č. 19/1 s přísl. 560 02 Česká Třebová, Husova č.p.11 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Česká Třebová Katastrální území: Parník Počet obyvatel: 15 900 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.6.2015 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 320 Fišer Milouš, Husova 11, 560 02 Česká Třebová spol. podíl 1/2 Křiklavová Naděžda, Husova 11, 560 02 Česká Třebová 1/2 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela č. 90 - zastavěná plocha samostatně stojícím rodinným domem č.p. 11, s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou s volným půdním prostorem. Rodinný dům je v části podsklepen, světlá výška nedosahuje výšky 1,70 m, nesplňuje požadavky na samostatné podlaží. Rodinný dům obsahuje 2 byty - 4 + 1, 3 +1 s koupelnami, WC je společné pro oba byty. Byty jsou vytápěny jedním Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4
kotlem elektrickým. Každý byt má svůj elektrický bojler, vybavení kuchyně kuchyňská linka, elektrický sporák, koupelnu - vana, umyvadlo. K rodinnému domu je přistavěna garáž s dílnou. Rodinný dům je umístěný v katastrálním území Parník, v obci na ulici Husově, ve vzdálenosti cca 2,0 km severně od centra města. Město Česká Třebová je umístěno v Pardubickém kraji, je počtem obyvatel největším městem regionu Ústí nad Orlicí, má 6 katastrálních území, je situováno na severovýchodním okraji Pardubického kraje, je umístěno na komunikaci I. tř. č.14 ve směru Česká Třebová - Vamberk - Náchod, ve městě je hlavní železniční uzel Praha Ostrava, Praha Brno, vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca 20 000. Je městem průmyslovým, velký počet obyvatel je zaměstnán u ČD, strojírenství. Je vybaveno MÚ, ZŠ, středními školami, supermarkety, budovami s kulturním využitím, město nemá nemocnici, pouze zdravotní středisko. Ve vzdálenosti 10 km je bývalé okresní město Ústí nad Orlicí s nemocnicí. Přístup do nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 149 ve vlastnictví Města Česká Třebová. Nemovitost je umístěna v inundačním pásmu č. 4 - v roce 1997 byla zaplavena nad úroveň podlahy 1.NP. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Parník, list vlastnictví č. 320 ze dne 5.5.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Parník - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne 7.12.1990 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 320, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5
B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY B1) RODINNÝ DŮM ČP. 11 Rodinný dům byl stavebně dokončen a je užíván odhadem od roku 1950, se dvěma byty umístěnými v 1.NP, v části podsklepen, je založen na betonových základech, v části z dřevěné nosné konstrukce, postupně byly svislé konstrukce nově vyzděny, byla přistavěna veranda, do které byly postupně vestavovány obytné místnosti bytů - byt 4 + 1 - kuchyně, chodba, společná veranda, byt 3 + 1 - kuchyně, koupelna. Stropní konstrukce jsou dřevěné, krov dřevěný vázaný. Další popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo převážně cihelné 3. Stropy dřevěné trámové, polospalné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina osinkocementová, plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvojvrstvé, vápenné 8. Fasádní omítky vápenocementové 9. Vnější obklady osinkocementové šablony 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře,náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností betonové, PVC, koberce, dlažby. plovoucí 15. Podlahy ostatních místností dlažby, betonové 16. Vytápění elektrický kotel + otopná tělesa 17. Elektroinstalace světelná + zás. 400V 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 2* 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně 2* kuchyňská linka, elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení 2* umyvadlo, vana 25. Záchod 1 * splachovací WC Výčet místností v bytech: Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 21,56 m 2 5,92 m 2 sklep 11,84 m 2 0,50 5,92 m 2 1.NP 210,06 m 2 168,01 m 2 byt 1. kuchyň 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 jídelna 14,71 m 2 1,00 14,71 m 2 obývací pokoj 23,88 m 2 1,00 23,88 m 2 bývalá kuchyně 9,35 m 2 1,00 9,35 m 2 koupelna 3,12 m 2 1,00 3,12 m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 ložnice 14,16 m 2 1,00 14,16 m 2 chodba 6,51 m 2 1,00 6,51 m 2 chodba společná 8,43 m 2 1,00 8,43 m 2 kotelna společná 7,10 m 2 1,00 2,88 m 2 byt 2 chodba 2,88 m 2 1,00 7,10 m 2 koupelna 3,46 m 2 1,00 3,46 m 2 ložnice 14,16 m 2 1,00 14,16 m 2 kuchyň 9,93 m 2 1,00 9,93 m 2 pokoj 12,88 m 2 1,00 12,88 m 2 pokoj 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 pokoj 12,45 m 2 1,00 12,45 m 2 veranda společná 7,58 m 2 0,50 3,79 m 2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6
Zastavěné plochy: 1.PP: (4,40*4,90) = 21,56 m2 1.NP 20,10*9,00+1,80*16,20 = 210,06 m2 Obestavěný prostor: Os: (4,40*4,90)*(1,90+0,10) = 43,12 m3 Ov: (20,10*9,00) * 2,85 + 1,80*16,20 * (2,50 + 3,20)/2 = 598,67 m3 Ot: 20,10 * 9,00 * (0,15 + 4,30/2) = 416,07 m3 Celkem : 1 058 m3 Dispozice: viz přehled započitatelných ploch Technický stav: Stáří: 2015-1950 = 68 let Světlá výška obytných místností nesplňuje požadavky technické normy - tj,. 2,5 m - zde cca 2,35-2,40 m. Nebyla vyměněna okna, u konce životnosti jsou vnitřní omítky v kotelně, chodbě, část podlah, vyšší opotřebení vykazuje elektrický kotel, vybavení koupelen. Schodiště do půdního prostoru je v podstandardním provedení. Poslední rozsáhlá modernizace bytů: 1985-1990 2014 - modernizace obývacího pokoje v bytě 4 + 1 s přísl. - podlahy, omítky B2) GARÁŽ - VEDLEJŠÍ STAVBA UŽÍVANÁ KE GARÁŽOVÁNÍ, JAKO DÍLNA ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná st. 90 budova zděná, se střechou plochou, stopy dřevěné trámové, podlahy betonové, elektroinstalace OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukční Opotřebení Věcná cena hodnota 300 000 50,00 % 150 000 B3) OCENĚNÍ POZEMKŮ : pozemky (popis): Předmětem ocenění je stavební parcela č. 90 - ke dni ocenění zastavěná plocha stavbou rodinného domu s příslušenstvím, pozemková parcela p.č. 19/1 - trvalý travní porost - zahrada v jednotném funkčním celku se stavbou a zastavěnou plochou. Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou zainvestované, není přiveden plyn do budovy. Jsou přístupné po zpevněné komunikaci.jsou umístěny v inundačním pásmu. Pozemky k výstavbě rodinných domů v České Třebové jsou ke dni ocenění nabízeny za ceny 500-1000 Kč/m 2 v okrajových lokalitách města, jedná se o pozemky zainvestované nebo se sítěmi na hranici pozemků. Obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhaduji ve výši 300 Kč/m 2 - zohledňuji polohu v inundačním pásmu, výměru nad 1000 m 2, zainvestovanost pozemků. výměra pozemků celkem: 2 244 m 2 jednotková cena 300 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: x vodovod: x kanalizace (splašková): x plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: x Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 7
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 90 323 m 2 300 Kč/m 2 trvalý travní porost: 19/1 1 921 m 2 300 Kč/m 2 Celkem: 2 244 m 2 673 200 Kč. VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 4 548 802 Kč Hlavní stavby: 2 046 961 Kč Ostatní stavby: 300 000 Kč Ostatní stavby: 150 000 Kč Pozemky: 673 200 Kč Věcná hodnota celkem: 2 870 161 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v České Třebové není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v regionu nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 2 244 m2 Započitatelné plochy: 174 m2 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 ul. Palackého, Česká Třebová 120,00 370 1 450 000 12 083 0,55 6 699 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 8
Rodinný dům s bytem vel. 3+1 s přísl. s garáží. Původní stavba postavena v roce 1913, jako stavba vícepodlažní nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a v části se stavebně upraveným podkrovím v šikmé střeše. Rodinný dům byl průběžně modernizován v roce 1986, bylo instalováno ústřední vytápění - původně s kotlem na pevná paliva, v roce 1993 byl do domu zaveden plyn, byl instalován plynový kotel, v roce 1994 byly opraveny vnější povrchy omítek včetně dodatečných izolací a vyměněna okna. Vybavení rodinného domu je převážně standardní, údržba je průměrná. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Poloha - lukrativnější, není v inundačním pásmu, v sousedství trať ČD 0,70 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, technického provedení 0,80 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků, 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží, 1,00 Česká Třebová 136,00 296 1 950 000 14 338 0,50 7 154 Rodinný dům s bytem 3+1, s garáží, sklep, po částečné modernizaci, nová elektroinstalace, kanalizační, plynová a vodovodní přípojka, 4x vyměněná okna včetně vstupních dveří. ÚT s kotlem plynovým, poloha lukrativnější. Poslední modernizace koupelny, kuchyně před 15 lety. Standardní vybavení. údržba nedostatečná. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Poloha - lukrativnější, není v inundačním pásmu 0,70 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, technického provedení 0,80 K5 Celkový stav - nižší opotřebení 0,90 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží 1,00 Lanškroun 109,00 720 980 000 8 991 0,76 6 797 Rodinný dům samostatně stojící, zděný, nepodsklepený, se stavebně upraveným podkrovím, dvě zařízené místnosti ve střešním prostoru nesplňují podmínky pro obytné místnosti z důvodu malé světlé výšky, v 1.NP je byt vel. 2 + 1 s přísl.. ÚT s kotlem plynovým. Příslušenstvím je stavba ke garážování. Sklad. Stavební práce provedeny v nižším standardu. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,80 K3 Poloha - lukrativnější, není v inundačním pásmu 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku, svažitý 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží 1,00 Česká Třebová 100,00 1 323 1 300 000 13 000 0,57 7 426 Rodinný dům částečně zrekonstruovaný, o zastavěné ploše 137 m2 v obci Skuhrov vzdálené 5 km od města Česká Třebová po částečné modernizaci, nová okna, nová elektroinstalace, podlahové topení, topení, venkovní omítky, podhledy. Velký půdní prostor vhodný k vytvoření dalších podkrovních místností.srovnatelné technické provedení. Poloha méně lukrativní. přistavěná garáž. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší výměra započitatelné plochy 0,80 K3 Poloha - méně lukrativní - obec ve vzdálenosti 5 km 1,05 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 9
K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,85 K5 Celkový stav - po modernizaci - okna, omítky, podlahy, vytápění 0,80 K6 Vliv pozemku - srovnatelná 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží 1,00 Variační koeficient před úpravami: 16,26 % Variační koeficient po úpravách: 4,13 % Průměrná cena 7 019 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 174 m 2 Porovnávací hodnota 1 220 815 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu, po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu po zaokr. ve výši 1 200 000 Kč. Nevýhody rodinného domu : umístění v inundačním pásmu dva byty se společným WC světlá výška obytných místností nesplňuje technické požadavky na obytné místnosti Výhody: výměra pozemků nad 2 200 m2 - možnost další výstavby započitatelná plocha dvou bytů nad 170 m2 možnost dvougeneračního bydlení Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí byla odhadnuta ve výši : Slovy: Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských 1 200 000,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 10
REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : 2 870 161,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : 1 200 000,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši : Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc korunčeských 1 200 000,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 22.6.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3229/056/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15056/15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 11