Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3017/46/2014 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor č. p. 89 Adresa nemovitosti: Poštovní 89 / 7, 747 21 Kravaře Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Kravaře, k.ú. Kravaře ve Slezsku, kód k.ú. 674231, LV 19 Ostatní stavby: Vedlejší stavba dřevěná, vedlejší stavba zděná Pozemky: 654, 655 Vlastník stavby: Karel Knappe, Poštovní 89/7, 74721 Kravaře, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Karel Knappe, Poštovní 89/7, 74721 Kravaře, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j.:180 Ex 7621/13, obj. ze dne 19.3.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 162 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti pro provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 7621/13 Datum místního šetření: 14.4.2014 Datum zpracování : 17.4.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 rekonstrukce v r. 1986 Rekonstrukce: celková SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Úzké centrum zástavba RD Počet obyvatel: 6 762 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední plyn, tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 7+2 430 / 0 1 611 1 532 184 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Obvyklá cena 1 280 000 Kč NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Kravaře se nachází v bývalém okrese Opava, v Moravskoslezském kraji. Obec Kravaře má 6 762 obyvatel. Nachází se 8 km východně od Opavy a 8 km od polských hranic. Obec Kravaře je vybavena sítí všech obchodů a služeb. V obci se nachází Městský úřad, pošta, mateřská škola, základní škola vyššího stupně, základní škola nižšího stupně. Dále sportovní hřiště, tělocvična, krytý bazén, zimní stadión, golfové hřiště..v Bolaticích mají ordinaci dva praktičtí lékaři a dva zubní lékaři, je zde dům s pečovatelskou službou a domov důchodců. Město Kravaře je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava autobusová do Opavy, Ostravy a sousedních obcí, železniční do Opavy, Hlučína a Chuchelné.. Nemovitost rodinného domu č. p. 89 se nachází v úzkém centru města, v obytné zóně na ulici Poštovní, v klidové části obce Kravaře. Okolí tvoří zástavba rodinných domů se zahradami. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitost rodinného domu č. p. 89 má vlastní samostatný příchod a příjezd z ulice Poštovní. Nemovitost rodinného domu č. p. 89 je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, zemní plyn a elektro NN. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňované pozemky nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. - 2 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 89, který má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně v původní části klenbové. Krov je dřevěný pultový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená nebo dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou převážně z textilních podlahových krytin, částečně plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ústředním vytápěním a v zásobníkovém ohřívači na zemní plyn. Vnitřní vybavení vany, umývadla, sprchovací kout. Záchody splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, bez zateplení. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází dva byty s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází kotelna na tuhá paliva, kotelna na zemní plyn, schodiště a sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází závětří, zádveří, předsíň, garáž, předsíň garáže, schodiště, koupelna, 2 x WC, chodba, kuchyně, spíž, obývací pokoj, jídelna, ložnice, dětský pokoj a terasa. V 2.N.P. se nachází předsíň, schodiště, kuchyň, spíž, obývací pokoj, jídelna, chodba, koupelna, WC, tři obytné místnosti a balkón. V podkroví se nachází dvě obytné místnosti a kuchyňský kout. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Knappeho byl původní rodinný dům dán do užívání v roce 1930. V roce 1986 byla provedena úplná rekonstrukce domu s přístavbou a nástavbou 2.N.P. a podkroví. Příslušenstvím stavby je vedlejší stavba zděná, vedlejší stavba dřevěná a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka a přípojky vody, elektro NN, zemního plynu a kanalizace. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 1986 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 19 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0805 Opava Obec: 507580 Kravaře Katastrální území: 674231 Kravaře ve Slezsku Ulice: Poětovní č.o.: 7 Vlastníci Podíl FO RČ: 620424/0966 Karel Knappe Poštovní 89/7, 74721 Kravaře 1 / 1 Stavby je součástí část obce Kravaře Rodinný dům č.p. 89 na pozemku p.č. 654-3 -
Pozemky 654 Pozemková parcela Parcela KN 440 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 655 Pozemková parcela Parcela KN 171 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně klenbové. Krov je pultový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Klempířské konstrukce jsou úplné. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel a z textilních tkanin, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení vany, umývadla, sprchovací kout. Záchody splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou břízolitové škrábané, bez zateplení. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 147,33 m 2 91,98 m 2 1.N.P. 184,11 m 2 106,84 m 2 2.N.P. 188,89 m 2 143,48 m 2 Podkroví 68,69 m 2 45,25 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 147,35*2,35 = 346,27 m 3 1.N.P. 184,11*2,65 = 487,89 m 3 2.N.P. 188,89*2,62 = 494,89 m 3 Podkroví 68,69*2,05 = 140,81 m 3 krov 188,89*0,30 = 56,67 m 3 balkón v 2.N.P. 4,78*1,12*1,00 = 5,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 531,89 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové monolitické, dřevěné Krov pultový Živičná svařovaná pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Keramické pásky běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře Zdvojené a dvojité plovoucí podlaha, textilní tkaniny keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn a na tuhá paliva Světelná a motorová Chybí plast, studená i teplá voda Elektrický bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák umyvadla, vany, sprchovací kout - 4 -
Záchod Ostatní Splachovací rozvod antén, digestoř Zastavěná plocha [m 2 ] 184 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 531,89 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 127 564 Stáří roků 84 Další životnost roků 16 Opotřebení % 56,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 696 128 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Přízemní, dřevěná, 655 48,00 m3 950 Kč/m3 45 600 Kč 70 % 13 680 Kč pultová střecha Vedlejší stavba Zděná, polootevřená, 654 42,00 m3 1 250 Kč/m3 52 500 Kč 70 % 15 750 Kč pultová střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem 29 430 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 654 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m 2 a parc. č. 655 zahrada o výměře 171 m 2 v Kravařích, k. ú. Kravaře. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Karel Knappe, Poštovní 89/7, 747 21 Kravaře. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 19 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kravaře - Kouty 1 145 1 140 000 995,63 0,70 696,94 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd na pozemek. Kravaře 657 320 000 487,06 0,70 340,94 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Kravaře 609 620 000 1 018,06 0,70 712,64 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní samostatný příjezd na pozemek. Kravaře 1 764 1 561 140 885,00 0,70 619,50 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd z místní komunikace. Kravaře 1 485 1 173 150 790,00 0,70 553,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Dolní Benešov 2 984 1 592 000 533,51 0,80 426,81 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena 558,31 Kč/m 2-5 -
Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 654 440 558 1 / 1 245 520 zahrada 655 171 558 1 / 1 95 418 Celková výměra pozemků: 611 Hodnota pozemků celkem: 340 938 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 89 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Kravařích a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. kotelnana tuhá paliva 9,85 m 2 1,00 9,85m 2 kotelna na zemní plyn 6,82 m 2 1,00 6,82m 2 chodba 2,96 m 2 1,00 2,96m 2 předsíň 1,75 m 2 1,00 1,75m 2 prádelna 18,98 m 2 1,00 18,98m 2 sklep 12,64 m 2 1,00 12,64m 2 sklep 7,76 m 2 1,00 7,76m 2 sklep 6,44 m 2 1,00 6,44m 2 zadní vstup 10,54 m 2 1,00 10,54m 2 sklep na zeleninu 14,25 m 2 1,00 14,25m 2 1.P.P. - celkem 91,98 m 2 91,98 m 2 1.N.P. zádveří 6,59 m 2 1,00 6,59m 2 předsíň 7,99 m 2 1,00 7,99m 2 schodiště 5,63 m 2 1,00 5,63m 2 WC 2,01 m 2 1,00 2,01m 2 garáž 25,52 m 2 0,00 0,00m 2 předsíň 0,90 m 2 1,00 0,90m 2 jídelna 8,98 m 2 0,50 4,49m 2 ložnice 11,46 m 2 1,00 11,46m 2 obývací pokoj 30,37 m 2 1,00 30,37m 2-6 -
kuchyň 4,34 m 2 1,00 4,34m 2 spíž 1,33 m 2 1,00 1,33m 2 WC 2,09 m 2 1,00 2,09m 2 koupelna 4,30 m 2 1,00 4,30m 2 předsíň 10,30 m 2 1,00 10,30m 2 pokoj 10,17 m 2 1,00 10,17m 2 terasa 9,77 m 2 0,50 4,88m 2 1.N.P. - celkem 141,73 m 2 106,84 m 2 2.N.P. pokoj 14,42 m 2 1,00 14,42m 2 jídelna 15,72 m 2 1,00 15,72m 2 obývací pokoj 26,23 m 2 1,00 26,23m 2 kuchyň 13,58 m 2 1,00 13,58m 2 spíž 3,42 m 2 1,00 3,42m 2 lodžie 9,42 m 2 0,50 4,71m 2 chodba 11,86 m 2 1,00 11,86m 2 WC 1,91 m 2 1,00 1,91m 2 koupelna 5,36 m 2 1,00 5,36m 2 ložnice 12,74 m 2 1,00 12,74m 2 pokoj 13,97 m 2 1,00 13,97m 2 pokoj 16,91 m 2 1,00 16,91m 2 balkón 5,31 m 2 0,50 2,65m 2 2.N.P. - celkem 150,84 m 2 143,48 m 2 Podkroví pokoj a kuchyňský kout 30,72 m 2 1,00 30,72m 2 pokoj 14,53 m 2 1,00 14,53m 2 Podkroví - celkem 45,25 m 2 45,25 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, částečně v původní části klenbové. Krov je dřevěný pultový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená nebo dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou převážně z textilních podlahových krytin, částečně plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ústředním vytápěním a v zásobníkovém ohřívači na zemní plyn. Vnitřní vybavení vany, umývadla, sprchovací kout. Záchody splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu, bez zateplení. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kravaře - Kouty, ul. 200,00 744 3+1 1 590 000 7 950 0,700 5 565 Zahumenní Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Kravaře 216,00 500 5+2 1 600 000 7 407 0,700 5 185-7 -
Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní samostatný příjezd z místní komunikace. Kravaře, ul. Ludmily 270,00 495 7+1 2 100 000 7 778 0,700 5 445 Hořké Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Kravaře, ul. 212,00 500 6+1 1 590 000 7 500 0,700 5 250 Vyhlídalova Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Kravaře 152,00 738 5+1 1 300 000 8 553 0,700 5 987 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Kravaře 212,00 720 7 + 2 1 700 000 8 019 0,700 5 613 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 89 v Kravařích, k. ú. Kravaře ve Slezsku s příslušenstvím a pozemky z LV č. 19 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 185 Kč/m 2 do 5 987 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 89 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 300 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou rodiných domů - Vybavení a velikost rodinného domu - 8 -
- Dobrý stavebně technický stav rodinného domu - Provedené rekonstrukce v minulosti - Příslušenství rodinného domu - vedlejší stavby - Bezproblémové okolí rodinného domu - Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Existence věcného břemene, hodnota věcného břemene je odečtena od celkové částky Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 300 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 89 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 5 300 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 391,43 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 391,43 m 2 x 5 300 Kč/m 2 = 2 074 579 Kč Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti č. p. 89 z LV č. 19 Podle údajů z dílu C předloženého LV č. 19 pro obec Kravaře, k. ú. Kravaře ve Slezsku je předmětem ocenění věcné břemeno bytu podle odst. IV. Notářského zápisu NZ 596/86, N 613/86 ze dne 13.6.1986. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům podle 16b zák. č. 151/97 Sb v platném znění Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Užívání byt v 1.N.P.: Výměra: 83,34 m 2 Jednotková cena: 480,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 83,34 m 2 * 480,- Kč/m 2 /rok = 40 003,20 Kč/rok Užívání společných části rodinného domu: Výměra: 61,70 m 2 Jednotková cena: 480,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 61,70 m 2 * 480,- Kč/m 2 /rok = 29 616,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 69 619,20 Kč/rok - 9 -
Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 69 619,20 Kč/rok * 100 % = 69 619,20 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 69 619,20 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 69 619,20 Kč * 10 let = 696 192,- Kč Ocenění věcného břemene činí 696 192,- Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Spoluužívání pozemků: Výměra: 611,00 m 2 Jednotková cena: 558,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 611,00 m 2 * 558,- Kč/m 2 * 5,00 % = 17 046,90 Kč/rok Spoluužívání vedlejší stavby: Výměra: 48,00 m 2 Jednotková cena: 385,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 48,00 m 2 * 385,- Kč/m 2 * 3,40 % = 628,32 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 17 675,22 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 17 675,22 Kč/rok * 100 % = 17 675,22 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 17 675,22 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 17 675,22 Kč * 10 let = 176 752,20 Kč Spoluužívání: 176 752 Kč x 1/2 = 88 376 Kč Ocenění věcného břemene činí = 88 376,00 Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Předmětem ocenění je užívání studna s vodárnou, právo chovu včel, právo brát si část úrody ovoce a volně se pohybovat kolem nemovitosti, návštěvy příbuzných a známých. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč - 10 -
Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí celkem 696 192 + 88 376 + 10 000 = = 794 568,- Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 89 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 19 s odpočtem věcného břemene v Kravařích, k. ú. Kravaře ve Slezsku stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 2 074 579 794 568 = 1 280 011 Kč, po zaokrouhlení 1 280 000 Kč slovy: jedenmilióndvěstěosmdesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne 19.3.2014. 3 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti. 1 Ve Vřesině u Hlučína, 17.4.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3017/46/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3017/46/2014-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy. - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti. Kuchyň v podkroví Pokoj v podkroví Kuchyň ve 2.N.P. Obývací pokoj ve 2.N.P. WC ve 2.N.P. Koupelna ve 2.N.P. - 16 -
Ložnice ve 2.N.P. Pokoj ve 2.N.P. WC v 1.N.P. Schodiště do 2.N.P. Kuchyň v 1.N.P. Ložnice v 1.N.P. - 17 -
Obývací pokoj a jídelna v 1.N.P. Koupelna v v 1.N.P. Kotelna na tuhá paliva v 1.P.P. Kotelna na plyn v 1.P.P. Dřevěná vedlejší stavba Pohled z komunikace východní - 18 -
Mapa oblasti. - 19 -