ZNALECKÝ POSUDEK č. 18/17518/2010 O ceně nemovitosti - domu čp. 235 spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 1023 a p.p.č. 1024, k. ú. a obec Buštěhrad, okres Kladno Objednatel posudku: CZ Dražby a. s. IČ 287 01 259 Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 23.1.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 235 spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 1023 a p.p.č. 1024, k. ú. a obec Buštěhrad, okres Kladno. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 235 spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 1023 a p.p.č. 1024 Adresa nemovitosti: bez názvu 235 273 43 Buštěhrad Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Buštěhrad Katastrální území: Buštěhrad Počet obyvatel: 2 587 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 46,7660 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 116,92 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.1.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka ze dne 5.1.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 pro k. ú. a obec Buštěhrad vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Buštěhrad vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována dále na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obyt-
- 3 - ným účelům, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v pravidelné zástavbě Havlíčkovy ulice, u místní komunikace procházející městem, v jeho zastavěné části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 235. Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti pouze pozemky st.p.č. 1023, zastavěná plocha, o výměře 178 m 2 p.p.č. 1024, zahrada, o výměře 30 m 2, vše k. ú. a obec Buštěhrad, okres Kladno. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Dalšími součástmi nemovitosti jsou hospodářský objekt (kolna), vnější oplocení s vraty, zpevněné plochy dvora a přípojky inž. sítí. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla objednatelem písemně vyzvána majitelka nemovitosti p. Ivana Jochová, ta prostřednictvím manžela znalci umožnila prohlídku a zaměření nemovitosti. Napojení na inž. sítě je na síť elektro, kanalizace, plynu, telefonu, vodovodu. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům čp. 235 b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům čp. 235-26a Jde o přízemní, částečně podsklepený objekt, se sedlovou střechou, která je využita podkrovními místnostmi. Objekt je zděný z převážně smíšeného zdiva, stropy 1.PP jsou klenuté, jinak v celém objektu rovné,
- 4 - dřevěné trámové opatřené podhledem, krytina střechy je tašková, klempířské konstrukce jsou tvořeny okapy a svody z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou vápenné, starší, uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění je el. přímotopy, okna částečně plastová, částečně dřevěné dvojitá či zdvojená, dveře dřevěné plné, částečně prosklené, podlahy částečně plovoucí, částečně dřevěné s kobercem či PVC, koupelna s plastovou vanou, umyvadlem a obklady, kuchyň s linkou a komb. sporákem, WC splachovací. Objekt je využit pouze k obytným účelům (4 + 1), v 1.NP jsou kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC, vstupní chodba a schody do podkroví, v podkroví jsou 2 obytné místnosti. Objekt lze tedy charakterizovat dle výše uvedeného využití jako rodinný dům, jeho popis a ocenění proto uvažuji dle 26a vyhl. Stáří původního domu je cca z roku 1900, přístavba vstupu ze zadu domu ze dvora je novější. Technický stav objektu jako celku je nadprůměrný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí je velmi dobrý, interiér objektu byl v posledních 10 letech převážně modernizován (vybavení kuchyně, část sádrokartonových stropů, vybavení koupelny a WC, vytápění, část oken, celé podkroví apod.). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 110 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 20a): 4 447,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,20*5,20+1,60*3,20 = 21,76 m 2 1.NP: 13,35*6,15+3,35*6,15 = 102,71 m 2 Podkroví: 13,35*6,15 = 82,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 21,76 m 2 2,30 m 1.NP: 102,71 m 2 2,75 m Podkroví: 82,10 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: 1.PP: (3,20*5,20+1,60*3,20)*(2,30-0,45) = 40,26 m 3 1.NP: (13,35*6,15)*(2,75+0,45)+(3,35*6,15)*(2,50) = 314,23 m 3 Střecha: (13,35*6,15)*(0,60+3,30)/2 = 160,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 514,59 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 206,57 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,01
- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Zdivo smíšené nebo kamenné I -0,08 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící přísl. k RD Vedl. stavby celkem do 25 m2 III 0,05 11. Pozemky ve funkčním celku - Do 300 m2 I -0,01 12. Kriterium jinde ne. - Významně snižující cenu - Nemovitost bez zahrady I -0,10 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 23 let po celkové rekonstrukci: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V13 * 0,90 = 0,832 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo I 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém II -0,01 území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotní zařízení v okolí - omezená dostupnost zdravotnické péče II 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Konzervativní typ domu I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) - poptávka je výrazně nižší než nabídka I -0,10 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00
- 6-3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,832 * 0,910 * 0,900 = 0,681 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 447,- Kč/m 3 * 0,681 = 3 028,- Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 028,- Kč/m 3 * 514,59 m 3 = 1 558 179,- Kč Dům čp. 235 - zjištěná cena = 1 558 179,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena = 116,92 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 1023 178,00 116,92 20 812,- Součet 20 812,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 5 % + 1 041,- Mezisoučet 21 853,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5600 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 74 079,- Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 116,92 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1024 30,00 116,92 3 508,- Součet 3 508,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 5 % + 175,- Mezisoučet 3 683,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5600 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730
- 7 - Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 4 994,- Pozemky - zjištěná cena = 79 073,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům čp. 235 = 1 558 179,- Kč b) Pozemky = 79 073,- Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 637 250,- Kč slovy: jedenmilionšestsettřicetsedmtisícdvěstěpadesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING-STAR s. r. o. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu v souladu s nabídkou. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny, zhruba odpovídající jejich administrativním cenám (s drobnější korekcí směrem dolů). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1 500 000.- Kč. V Bílině, 23.1.2010 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18/17518/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18/17518/2010.
- 8 -