ZNALECKÝ POSUDEK. č. 157/20257/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 157/20257/2016 O ceně nemovitostí - domu čp. 106 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5, k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban Minská B r n o Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 106 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5, k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům čp. 106 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5 Adresa předmětu ocenění: Prackovice nad Labem Prackovice nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Prackovice nad Labem Katastrální území: Prackovice nad Labem Počet obyvatel: 603 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 438,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 1088/13-69 ze dne ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 55 pro k. ú. a obec Prackovice nad Labem vyhotovený objednatelem s datem týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Prackovice nad Labem vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří jednotlivých součástí nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - výslech majitelů sousední nemovitosti (st.p.č. 104) - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku

3 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice bez názvu, u místní komunikace, procházející obcí, v její okrajové části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti porosty a pozemky st.p.č. 105, zastavěná plocha, o výměře 197 m 2 p.p.č. 104/5, zahrada, o výměře 270 m 2, vše k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice. Příslušenství tvoří kolny, zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, přípojky sítí apod. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byli znalcem písemně vyzváni spolumajitelé nemovitosti pan Radek Dlouhý a pan Petr Hořínek, ti sice písemnou výzvu znalce převzali, avšak na místě odhadu nebyli a znalci prohlídku a zaměření tedy neumožnili. Na základě výše uvedených skutečností jsem proto provedl prohlídku nemovitosti zvenku, a dále jsem provedl výslech u majitelů sousední nemovitosti na st.p.č Ti znalci vybavení domu stručně popsali. Rozměry a vybavení oceňované nemovitosti proto uvažuji s omezenou přesností. Napojení nemovitosti na inž. sítě je provedeno na síť elektro, vodovodu, kanalizace a plynu. 8. Základní pojmy a metody ocenění Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp Příslušenství Kolny 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby dům čp i = 2 Jde o přízemní, částečně podsklepený objekt, se sedlovou střechou, s využitím podkrovními místnostmi. Objekt je zděný ze smíšeného či cihelného zdiva, stropy 1.PP uvažuji klenuté, jinak rovné, dřevěné trámové, opatřené podhledem, krytina střechy je z pálených tašek, klempířské konstrukce tvořeny okapy a svody z pozink. plechu, vnější omítky jsou vápenné, uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění objektu uvažuji etážové s elektrokotlem a radiátory, okna plastová, dveře dřevěné plné, část. prosklené do kovových či dřevěných obíjených zárubní, podlahy betonové či prkenné s PVC, resp. keramická dlažba, vybavení domu uvažuji koupelnou s vanou a umyvadlem a el. boilerem, záchod splachovací, kuchyň s linkou a s běžným sporákem, a dále obklady stěn apod. Objekt je využit k obytným účelům, je zde 1 b. j. zřejmě (?) s příslušenstvím, v 1.NP a 2 obytné místnosti (?) v podkroví, objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům. Stáří domu uvažuji cca z roku Stáří objektu tedy uvažuji = 116 let. Technický stav objektu jako celku uvažuji, že je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti uvažuji, že jsou převážně ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, stav dřevěných prvků stropů a krovů je však může být i horší, technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž průměrný, některé z těchto prvků či instalací jsou staršího data provedení s omezenou další životností, některé mohou být naopak novější. Na základě vyjádření nebyl objekt domu v posledních letech modernizován (pouze plastová okna), údržbu objektu předpokládám spíše podprůměrnou. Ve zdivu objektu se částečně může projevovat vzlínavost zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 116 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 6,20*5,00 = 31,00 m 2 1.NP: 6,20*10,40+6,20*4,25 = 90,83 m 2 Podkroví (2.NP): 6,20*10,40+6,20*4,25 = 90,83 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 31,00 m 2 2,10 m 1.NP: 90,83 m 2 3,10 m Podkroví (2.NP): 90,83 m 2 2,80 m - 5 -

6 Obestavěný prostor 1.PP: (6,20*5,00)*(2,10) = 65,10 m 3 1.NP: (6,20*10,40+6,20*4,25)*(3,10) = 281,57 m 3 Střecha vč. podkroví (6,20*10,40)*(0,70+3,50)/2+(6,20*4,25)*(3,00 = 214,46 m 3 (2.NP): ) Obestavěný prostor - celkem: = 561,13 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,83 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 212,66 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,34 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 116 let: s = 1-0,005 * 116 = 0,420 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,510 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 324,- Kč/m 3 * 0,510 = 675,24 Kč/m 3-6 -

7 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 561,13 m 3 * 675,24 Kč/m 3 * 0,940 * 1,010= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 1.2. Příslušenství kolny Předpokládám, že jde o přízemní, nepodsklepený zděný objekt jednoduché konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,30*6,95 = 22,94 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 22,94 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,30*6,95)*(3,00) = 68,81 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 68,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 68,81 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80-7 -

8 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské konstrukce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,06 Koeficient vybavení K 4 : 0,8206 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8206 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 713,- Plná cena: 68,81 m 3 * 1 713,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 65 = 61,5 % Koeficient opotřebení: (1-61,5 % / 100) * 0,385 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,949 Cena stavby CS = ,57 Kč Kolny - zjištěná cena = ,57 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-8 -

9 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,02 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,980 * 1,010 = 0,930 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha ,00 407, ,98 4 odst. 1 zahrada 104/5 270,00 407, ,80 Stavební pozemky - celkem 467, ,78 Pozemky - zjištěná cena = ,78 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty Na pozemcích se nachází několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,78 Celková výměra pozemku m 2 467,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 324,00 Porosty - zjištěná cena = 1 324,- Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby dům čp ,- Kč 1.2. Příslušenství kolny ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty 1 324,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 324,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsetdevadesátčtyřitisíctřistačtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, a dále zahájení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, je užívaná vlastníkem. Na LV je vyznačená plomba, nemám informace z jakých důvodů, lze předpokládat, že na Kat. úřad byla doručena dlaší listina, týkající se omezení v části C... Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době nižší než nabídka. V současné době jsou na serveru sreality nabízeny celkem 4 nemovitosti v Prackovicích, nejlépe srovnatelná nemovitost za cenu Kč, ta je však kvalitnější. Navíc jde o nabídku u které je předpoklad podstatného snížení ceny

11 Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č domu čp. 106 spolu s příslušenstvím, poroty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5, k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice, ve výši Kč. V Bílině Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 157/20257/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 157/20257/

12 - 12 -