Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2499 29/15 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 956/32 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 776 stojící na pozemku v ulici K Hájovně v části obce Srubec a pozemek parcela č. 956/22 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1188 pro katastrální území a obec Srubec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 958/2014-A Účel posudku : Zjištění ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Datum místního šetření : 6.3.2015 Zohlednění stavu ke dni : 6.3.2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 6.3.2015 Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 14.3.2015 provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 958/2014-A ze dne 17.12.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 24.9.2015, LV č. 1188 A: Vlastník : 1. SJM Puffer Radek a Pufferová Markéta, Žižkova tř. 183/33, České Budějovice 6, 370 01 České Budějovice a K Hájovně 776, 370 06 Srubec 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 956/32 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 139 m2 se stavbou objektu rodinného domu č.p. 776 stojící na pozemku - parcela č. 956/22 zahrada o výměře 468 m2 vše v k.ú. Srubec a v obci Srubec dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 24.9.2014 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 6.3.2015 v 9:00 hod. za účasti znalce a vlastníka pana Radka Puffera, který umožnil znalci prohlídku oceňovaných nemovitých věcí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektu a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace na Obecním úřadě ve Srubci, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách a o problematice zajištění přístupu a příjezdu z komunikace, která je ve vlastnictví privátní právnické osoby. 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 776 stojící na st. parcele č. 956/32 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Srubec a v obci Srubec v ulici K Hájovně v části obce Srubec v lokalitě místní nízkopodlažní zástavby objektů pro bydlení ( novější rodinné domy ).
3 Celý areál, který je ke dni ocenění užíván pro trvalé bydlení, tvoří rodinný dům č.p. 776, pozemek st. parcela č. 956/32 - zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou RD a pozemek parcela č. 956/22 - zahrada, která není zastavěna žádnými stavbami a která tvoří jednotný funkční celek se st. pozemkem a oceňovanou stavbou RD. Dále celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace a na zemní plyn. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci, která je ve vlastnictví právnické osoby VIDAL SERVICE s.r.o. se sídlem v Olomouci. Právně není přístup a příjezd zajištěn. Vlastník komunikace nabízí komunikaci k prodeji, ale za neakceptovanou cenu Obcí Srubec i vlastníky sousedních rodinných domů. Oceňovaný RD byl dle vyjádření vlastníka pana Puffera kolaudován v roce 2006. Technický stav objektu odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě. Dále viz výpočet opotřebení. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 6.3.2015. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách.
4 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 5 Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 776 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Pozemky parcela č. 956/32 a č. 956/22 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 776 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní přibližného obdélníkového půdorysu s valbovou střechou o menším spádu typu "bungalov". Objekt je zděný z cihelného zdiva. Krov je valbový s dřevěnými sbíjenými vazníky a s taškovou krytinou. Příjezd a přístup je ze zpevněné komunikace ve vlastnictví soukromé právnické osoby, právně není příjezd zajištěn. Hlavní vstup je ze severní fasády. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 4+kk s jednou koupelnou. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je z roku 2006, kdy byla provedena kolaudace. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Objekt je užíván k trvalému bydlení přímo vlastníkem. Základy : základové pasy betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Porotherm Vnější povrchy obvodových stěn : stěrková omítka s probarvenou fasádou Stropy : lehký podhled z desek SDK Střecha : valbová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, plovoucí laminátová Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : foliované El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem, vanou, sprchou a splachovacím záchodem
6 Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : napojení na kotel Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a se sporákem, myčkou a digestoří 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) 12,60 * 11,00-5,50 * 1,00-7,10 * 1,00 = 126,00 = 2,90 365,40 celkem 1.NP 126,00 365,40 13,60 * 12,00 = 163,20 2,90/2 = 1,45 236,64 13,00 * 6,00 odpočet valeb 2x 2,90/6 = 0,967-75,43 celkem podkroví a zastřešení 163,20 161,21 OP (m 3 ) celkem OP rodinný dům č.p. 776 526,61 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je nepodsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravitelné podkroví v celém půdorysu stavby a jednu bytovou jednotku, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 126,00 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/126,00 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 126,00 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/126,00 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 526,61 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - pol. 5 ostatní obce - počet obyvatel nad 1000 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,000 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,115 K5 0,90 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00
koeficient vybavení stavby 7 S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.08200 0.08200 2 Svislé kce tvárnice Porotherm S 0.21200 0.21200 3 Stropy lehký podhled zateplený P 0.07900 0.03634 4 Zastřešení krov sbíjený valbový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky omítky vápenné stěrkové S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady keramické běžné S 0.02300 0.02300 11 Schody nevyskytují se CH 0.01000 0.00000 12 Dveře foliované S 0.03200 0.03200 13 Okna plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. dlažba, plovoucí S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01000 0.01000 16 Vytápění etážové s kotlem na ZP S 0.05200 0.05200 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.03200 0.03200 20 Zdroj teplé vody kombinovaný kotel S 0.01900 0.01900 21 Instalace plynu provedena S 0.00500 0.00500 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní dřez, linka a sporák S 0.00500 0.05000 24 Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana, sprcha S 0.04100 0.04100 25 Záchod splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní anténa, odvětrání S 0.03400 0.03400 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.93634 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.93634 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m 3 4 081,52 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt rodinného domu č.p. 776 byl, dle sdělení vlastníka kolaudován v roce 2006. Ke dni ocenění je objekt užívaný k trvalému bydlení, běžná údržba je prováděna v pravidelně. Technický stav objektu odpovídá svému. Opotřebení je, z důvodu zjednodušení, provedeno lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2006 Stáří 9 let Předpokládaná další životnost 91 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 %
Opotřebení 9,00 % 8 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 130,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 081,52 Obestavěný prostor OP m 3 526,61 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 2 149 369,30 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 2 149 369,30 Opotřebení 9,00 % - 193 443,24 Cena časová rodinného domu č.p. 776 ke dni odhadu Kč 1 955 926,06 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 776. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy 2.1.4.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 776 2 149 369,30 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 149 369,30 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 96 721,62 Kč Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 776 1 955 926,06 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 955 926,06 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 80 823,91 Kč 2.1.5 Pozemky parcela č. 956/22 a č. 956/32 2.1.5.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů (
9 koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.5.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č. 956/32 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou RD a má výměru 139 m2 a parcela 956/22 - zahrada o výměře 468 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří se st. pozemkem jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 607 m2. Srovnávací pozemek parcela č. 512/74 - orná půda byl prodán k výstavbě objektu RD a leží jižně od zastavěné části obce Srubec. Dle platného územního plánu obce Srubec je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou u pozemku s možností napojení. Pozemek má výměru 445 m2 a byl prodán za cenu 778 750,- Kč. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Srubec, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, pozemek je stavebně připraven Výměra srovnávacího pozemku VS m2 445 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 590 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 750,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Srubec, zpevněný 0.95 příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený, inženýrské sítě na okraji 1.50 pozemku C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Příměstská lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.641 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Srubec, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, pozemek je stavebně připraven, není zajištěn příjezd Výměra oceňovaného pozemku 139 + 468 m2 607 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Srubec, zpevněný 1.00 příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený, inženýrské sítě na okraji 1.50 pozemku C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Příměstská lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75
10 F Speciální charakteristiky není zajištěn příjezd z veřejné komunikace 0.60 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.405 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.6318 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 105,70 Cena oceňovaných pozemků Kč 671 159,90 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 671 160,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 776 1 955 926,06 Kč 9,00 % 2 149 369,30 Kč Venkovní úpravy 80 823,91 Kč 96 721,62 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 036 750,00 Kč 2 246 090,00 Kč Pozemek parcela č. 956/22 a č. 956/32 671 160,00 Kč 671 160,00 Kč Oceňované nemovité věci celkem 2 707 910,00 Kč 2 917 250,00 Kč 2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitých věcí - velikost nemovitých věcí - příslušenství nemovitých věcí - technický stav nemovitých věcí - odborný názor znalce
11 Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz, www.jihoceskereality.cz a www.realitymix.cz. Srovnávací objekt č. 1 Rodinný dům v obci Srubec Lokalita : zastavěná část obce Srubec Nabízíme velmi pěkný patrový rodinný dům ( polovina dvojdomku ) se zahradou, bazénem, altánem, velkou terasou a garáží o celkové výměře 504 m2. Dům má dispozici 5+1, se dvěma koupelnami. V přízemí je prostorný obývací pokoj s východem na terasu, pokoj, kuchyň, komora a koupelna s WC. V patře 3x pokoj, koupelna a samostatné WC.Kolaudace v roce 2006. Objekt se nachází v klidné zóně na Srubci. Zastavěná plocha : 95 m2 Užitná plocha inzerovaná : 165 m2 Plocha parcely : 504 m2 Prodejní cena : 3 980 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Rodinný dům v obci Srubec Lokalita : zastavěná část obce Srubec Patrový, samostatně stojící RD na pozemku o velikosti 681m2, zastavěná plocha domu 111 m2 v klidné části obce, Č.Budějovice v dosahu MHD, pěkný výhled do přírody. Nemovitost postavena v roce 2006 je velice dobře udržována. Situace: přízemí domu prostorná kuchyně + obývací pokoj, 1x ložnice, garáž, technická místnost, toaleta, koupelna. V patře jsou 3 pokoje, prostorná koupelna, šatna. Bezvadný stav. V obci veškerá občanská vybavenost.
Zastavěná plocha : 111 m2 Užitná plocha : 168 m2 Plocha parcely : 681 m2 12 Nabídková cena : 3 945 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Rodinný dům v obci Srubec Lokalita : okraj zastavěné části obce Srubec Zkolaudovaná novostavba čtvercové základny 127 m2 o dispozicích 4+kk a šatna na pozemku 514 m2 v obci Srubec u Českých Budějovic - v dosahu MHD. Materiál Heluz + zateplení, v ceně je barevná fasáda dle přání. V obýváku připraveno připojení krbu - komín a přípojka hotová. Kryté parkovací stání pro jedno vozidlo, druhé stání před domem. Kanalizace, elektro, obecní voda, plynové vytápění + krb. Zastavěná plocha : 127 m2 Užitná plocha : 95 m2 Plocha parcely : 514 m2 Reservační cena : 3 250 000,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec Srubec, část obce Srubec 4+kk venkovní úpravy/ne 607 dobrý ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Srubec, část obce Srubec 5+1 kolna, venkovní úpravy/ano 504 dobrý 2 RD obec Srubec, část obce Srubec 5+kk kůlna, venkovní úpravy/ ano 681 dobrý 3 RD obec Srubec, část obce Srubec 4+kk venkovní úpravy/ne 514 novostavba
13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 3 980 000 0,80 3 184 000 1,00 1,05 1,05 1,00 0,97 1,05 1,123 2 835 525,- 2 3 945 000 0,85 3 353 250 1,00 1,10 1,05 1,00 1,02 1,05 1,237 2 710 781,- 3 3 250 000 0,95 3 087 500 1,00 1,00 1,02 1,02 0,97 1,00 1,009 3 059 390,- Celkový průměr Kč 2 868 570,- Minimum Kč 2 710 781,- Maximum Kč 3 059 390,- 55 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných
14 hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 776 leží v zastavěné části obce Srubec v lokalitě místní nízkopodlažní bytové zástavby převážně novějších rodinných domů. Objekt č.p. 776 je v dobrém technickém stavu s kolaudací z roku 2006. Běžná údržba je prováděna v potřebném rozsahu. Přilehlá zahrada je přiměřeně udržovaná. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě či v dojezdové vzdálenosti v sousedních Českých Budějovicích, které jsou s obcí spojeny linkou MHD. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti ani v žádném ochranném pásmu. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. Výrazným nedostatkem, který má nemalý vliv na obvyklou cenu je skutečnost, že není právně zajištěn přístup a příjezd k oceňovaným nemovitým věcem. Objekt byl sice řádně kolaudován, bylo řádně přiděleno č.p., je řádně napojen na inženýrské sítě i na místní komunikaci ( není zcela stavebně dokončena, jelikož chybí finální kryt vozovky ), ale ta je ve vlastnictví třetí osoby tj. firmy VIDAL SERVICE s.r.o. Olomouc. Zatím nebyla uzavřena žádná dohody mezi vlastníkem komunikace a vlastníky rodinných domů v místě o užívání komunikace či o převedení komunikace na obec či do spoluvlastnictví vlastníků předmětných rodinných domů či sousedních pozemků. Stávající vlastník komunikace ji nabyl v rámci dražby v konkurzním řízení po původním stavebníkovi a v současné době za ni požaduje neakceptovanou cenu ve výši cca 6 mil. Kč. Částka byla sdělena na jednání u starostky Obce Srubec PhDr. Zuzany Vyhnálkové, která ji znalci potvrdila s tím, že písemná nabídka na odkup ze strany vlastníka neexistuje. V současné době žádná jednání o vyřešení tohoto problému neprobíhají. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací snížena o předpokládanou hodnoty závady spočívající v nezajištěném přístupu a příjezdu. Při stanovené hodnoty závady vycházel znalec ze skutečnosti, že vlastník komunikace požaduje za odkup cca 6 mil. Kč. Komunikace slouží i dalším vlastníkům sousedních RD či pozemků. Přesný počet není možno stanovit, je odhadnutý v počtu 10-14 subjektů. Při uvažování, že by požadované částka za komunikaci by byla akceptována, vychází na jeden subjekt podíl ve výši 428-600 tis. Kč. Jednalo by se též o cenu maximální. Jelikož
15 nebyly znalci předány bližší podklady k uvedenému problému, znalec nemá soupis všech vlastníků pozemků či RD dotčených právně nezajištěným přístupem a příjezdem, není možné bližší výpočet provést. Na základě výše uvedeného odhaduje znalec výši odpočtu za nezajištěný přístup a příjezd v částce 500 tis. Kč zvýšený o přirážku zohledňují zatěžování vlastníků při vyřizování těchto záležitostí o odhadovaných 40 % na částku 700 000,- Kč. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla následně odhadnuta na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši s ohledem na výši odpočtu spočívajícího v právně nezajištěném přístupu a příjezdu. 2.4 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění bez závady Odpočet hodnoty závady za právně nezajištěný přístup a příjezd dle odborného odhadu znalce Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 2 917 250,- Kč 2 707 910,- Kč není zjišťována 2 868 570,- Kč 2 900 000,- Kč - 700 000,- Kč 2 200 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 956/32 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 776 stojící na pozemku v ulici K Hájovně v části obce Srubec a pozemek parcela č. 956/22 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1188 pro katastrální území a obec Srubec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice odhaduji ke dni ocenění 2 200 000,- Kč slovy : dvamiliónydvěstětisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota závady spočívající v právně nezajištěném přístupu a příjezdu je ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne 14.3.2015 Ing. Michal Sirový
16 Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1188, strana 1,4 1x kopie katastrální mapy
17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2499-29/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 29/15. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 14. března 2015 Ing. Michal Sirový FOTODOKUMENTACE
18 uliční pohled na RD č.p. 776
19 pohled na RD č.p. 776 ze zahrady od východu kuchyňský kout
20 koupelna