Znalecký posudek číslo S 292/40/2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka - byt, Byt č. 173/2 v bytovém domě č. p. 173 na pozemcích parc. č. 1137/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku Adresa nemovitosti: Jeseník nad Odrou 173, 742 33 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Jeseník nad Odrou, k.ú. Jeseník nad Odrou, kód k.ú. 658952, LV 542 Ostatní stavby: Pozemky: 1137/1 Vlastník jednotky: Jana Lukáčová, Jeseník nad Odrou 173, 74233 Jeseník nad Odrou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jana Lukáčová, Jeseník nad Odrou 173, 74233 Jeseník nad Odrou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.: Č. j: 447/2015-A, 16. 6. 2015 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 01 Praha 8 telefon: +420 607 759 837 IČ: 2502317 e-mail: jan.miklosko@eurodrazby.cz DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 IČ: 65459989 e-mail: martinabakovska@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 280 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 9.7.2015 Datum zpracování : 25.7.2015 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.11 V Hranicích, dne 25.7.2015 Otisk razítka Ing. Martina Bakovská
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1924 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - samota Počet obyvatel: 1 926 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: není Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 2 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 1 Počet bytů/nebytů 3/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 173/2 1. NP 2+1 63,70 0,00 0,00 63,70 63,70 6 357 / 19 770 4 396 Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 280 000 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 496 860 Kč 0 Kč Obvyklá cena 280 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 656 200 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obdobné byty v menších bytových domech v lokalitách, které stavebně nesouvisí se zástavbou obce, se obchodují minimálně, protože jejich nabídka není velká. Obvykle se obchodují byty v běžné zástavbě. Obvyklá ceny byla stanovena hlavně s ohledem na odlehlou polohu, která nabízí velmi klidné bydlení, ale neposkytuje přímo v místě žádnou občanskou vybavenost a dále s ohledem na technický stavu bytu i domu, vybavenost bytu i domu atd. Obdobné byty v menších vesnicích okresu Nový Jičín a Přerov v průměrném stavu ve starších zděných bytových domech se obchodují za částky od 4 000,- Kč/m 2 podlahové plochy do 8 000 Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu osamocené polohy mimo hlavní zastavěnou část - 2 -
obce. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Dům č. p. 173, v němž se nachází oceňovaný byt, je situován v oddělené části obce Jeseník nad Odrou zvané Dolní Mlýnv vedle chovných rybníků a areálu mlýna. Místo je vzdáleno po silnici 2,5 km od centra obce a vzdušnou čarou 800 m od nejbližší obytné zástavby. Místo není s Jeseníkem nad Odrou stavebně srostlé. Obec Jeseník nad Odrou leží 10 km západně od bývalého okresního města Nový Jičín v jihozápadní části Chráněné krajinné oblasti Poodří. V obci žije necelých 2000 obyvatel. V obci je kompletní základní občanská vybavenost. Obec má krásné přírodní okolí. Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, praktičtí lékaři, zubař, knihovna, kino, kulturní dům, ubytovna. Školství: mateřská, základní škola 1. stupeň. Doprava: autobusová doprava, železniční doprava. Sport: fotbalové hřiště, volejbalové hřiště, koupaliště. Parkování: na nekrytém stání na vlastním pozemku. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - samota Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je byt o velikosti 2+1 ve tříbytovém domě č. p. 173 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a na zastavěném pozemku. Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží tohoto zděného, částečně podsklepeného, jednopodlažního domu se sedlovou střechou. Dům byl postaven dle dostupných podkladů v roku 1924. V roce 1959 byl přestavěn na bytový dům do současné podoby. Byt je po částečné rekonstrukci v roce 2009-2010. Technický stav domu je zhoršený, údržba zanedbaná. Technický stav bytu je mírně zhoršený a údržba mírně zanedbaná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 1 Počet bytových/nebytových jednotek: 3 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1137/3, 1135, 1136 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1137/3 zastavěná plocha a nádvoří obec Jeseník nad Odrou 1135 zastavěná plocha a nádvoří fyzické osoby 1136 ostatní plocha ostatní komunikace obec Jeseník nad Odrou Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Přístup k oceňovanému bytu je možný jen s využitím pozemku parc. č. 1135, který je ve vlastnictví soukromých osob. Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - 3 -
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 3. 5. 2015 pro kú Jeseník nad Odrou je uvedeno Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a. s. 2. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 3. 5. 2015 pro kú Jeseník nad Odrou je uvedeno Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), insolvenční správce Ing. Ivana Zálešáková 3. Nebylo zjištěno, přes které pozemky vedou k domu inženýrské sítě (veřejný vodovod a přípojka elektro). Nelze vyloučit, že tyto sítě vedou přes pozemky soukromých vlastníků. Výše uvedená omezení nejsou zohledněna v obvyklé ceně. Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Technický stav domu je zhoršený, technický stav bytu mírně zhoršený. Údržba domu i bytu je zanedbaná. Vnější omítky jsou v havarijním stavu, střešní krytina s poškozenými nátěry, komíny ve zhoršeném stavu atd. Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný byt je dvoupokojový s vlastním sociálním zázemím a nachází se v 1. nadzemním podlaží ve východní části domu č. p. 173. Dům je částečně podsklepený jednopodlažní zděný se sedlovou střechou. Stavební vývoj domu: Dům byl postaven v roce 1924. V roce 1959 byla provedena rekonstrukce domu do dnešní podoby Stavební vývoj bytu: V bytě byla provedena částečná rekonstrukce v roce 2009-2010. Byla provedena výměna oken, kuchyňská linka, sporák, obklady v kuchyni, omítky vnitřní, vstupní dveře do bytu, dvoje vnitřní dveře, úprava elektroinstalací, rozvodů vody a kanalizace, krbová kamna. V bytě je cca 15 roků starý bojler. Dispoziční řešení domu: V domě se nachází 3 bytové jednotky. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt se skládá z předsíně, spíže, WC, koupelny, kuchyně, dvou pokojů. Pod oceňovaným bytem se nachází sklep užívaný s bytem. V domě jsou části společné vlastníkům některých jednotek. K oceňované jednotce a jednotce č. 173/1 patří společná vstupní chodba před vstupními dveřmi do bytů. Technické řešení domu: Základy jsou betonované, obvodové konstrukce zděné, stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Schodiště nejsou, jen žebříky na půdu a do sklepa. Na domě je instalován bleskosvod. Omítky vnitřní i vnější jsou vápenné. Technické řešení bytu: Vnitřní omítky jsou vápenné, keramické obklady v koupelně a v kuchyni kolem kuch. linky, okna plastová zdvojená, dveře hladké do ocelových zárubní. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a sporák. V koupelně se - 4 -
nachází vana a umyvadlo, WC je s nádržkou nahoře. Podlahy z PVC, dlažby a parket. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a krbovými kamny. Ohřev vody el. bojlerem. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 5,03 m 2 1,00 5,03 m 2 WC byt 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 koupelna byt 3,33 m 2 1,00 3,33 m 2 kuchyň byt 12,04 m 2 1,00 12,04 m 2 spíž byt 1,34 m 2 1,00 1,34 m 2 pokoj byt 20,66 m 2 1,00 20,66 m 2 pokoj byt 20,31 m 2 1,00 20,31 m 2 Celková podlahová plocha 63,70 m 2 63,70 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady chybí standardní chybí plastová parkety, keramická dlažba, PVC lokální světelná bleskosvod studené a teplé vody standardní chybí bojler standardní standardní chybí chybí chybí Podlahová plocha [m 2 ] 64 Započitatelná plocha [m 2 ] 63,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 26 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 656 200 Stáří roků 91 Další životnost roků 29 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 496 860 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Bytový dům je postaven na pozemku parc. č. 1137/1. Stavby v místě mají možnost napojení na veřejný vodovod a elektro. V místě není veřejná kanalizace ani plyn. Splaškové vody z bytu jsou svedeny do jímky, která je vybudována před domem na pozemku parc. č. 1137/3 (vlastník pozemku je obec Jeseník nad Odrou). Pozemek je rovinatý. Přehled oceňovaných pozemků - 5 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 1137/1 256 6 357 / 19 770 Celková výměra pozemků: 256 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 2+1, Jeseník nad Odrou, Polouvsí V obci Jeseník nad Odrou v místní části Polouvsí č. p. 94 je nabízen k prodeji byt o velikosti 2+1 o výměře 43 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží zděného 2-podlažního domu se 4 byty s plochou střechou. Byt po nedávné kompletní rekonstrukci (kuchyň, koupelna, plastová okna, podlahy, ÚT s plynovým kotlem). V ceně s bytem se prodává rovněž zahrádka ležící ihned u domu. V nabídce RK STING za částku 500 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,96; Poloha - lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení bytu - lepší - koeficient 0,80; Provedení a vybavení domu - lepší - koeficient 0,80; Pozemek - lepší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - lepší; Pozemek - lepší; zděná 43,00 2. NP 2+1 590 000 13 721 0,37 5 077 1+1, Jeseník nad Odrou V centru obce Jeseník nad Odrou č. p. 241 v je nabízen k prodeji byt o velikosti 1+1 o výměře 53,6 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží zděného 2-podlažního domu se sedlovou střechou. V domě obchod a byty. Byt po rekonstrukci (kuchyňská linka, plovoucí podlahy v pokojích, koupelna, plastová okna, podlahy). Koupelna není přímo součástí bytu, vchází se do ní přes chodbu. Vytápění bytu lokálně vavkami, ohřev vody plynový bojlerem. Pozemek - zahrada se nachází přímo u domu a část pozemku je možné využívat jako parkovací místo nebo přímo pro stavbu garáže. V nabídce RK Claris za částku 395 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,97; Poloha - lepší (centrum obce, ale povodně) - koeficient 0,90; Provedení a vybavení bytu - lepší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení domu - lepší - koeficient 0,80; Pozemek - lepší - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - byt není v katastru veden jako jednotka - koeficient 1,30; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší (centrum obce, ale povodně); Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - lepší; Pozemek - lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - byt není v katastru veden jako jednotka; zděná 53,60 2. NP 1+1 395 000 7 369 0,52 3 832 1+1, Vražné - 6 -
V obci Vražné č. p. 241 v je nabízen k prodeji byt o velikosti 1+1 o výměře 48 m2, který se nachází v 1. nadzemním podlaží panelového 2-podlažního domu s plochou střechou. Byt po částečné rekonstrukci (kuchyňská linka, koupelna s WC, část podlah, bojler. Vytápění bytu lokálně vavkami, ohřev vody el. bojlerem. V nabídce RK Bonaelekta za částku 390 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,96; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení bytu - lepší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení domu - mírně lepší - koeficient 0,85; Pozemek - obdobný - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - mírně lepší; Pozemek - obdobný; panel 48,00 1. NP 1+1 390 000 8 125 0,49 3 981 1+1, Vražné V obci Vražné č. p. 241 v je nabízen k prodeji družstevní byt o velikosti 1+1 o výměře 40 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží panelového 2-podlažního domu s plochou střechou. Byt po rekonstrukci (plastová okna, nové rozvody vody a kanalizace, plovoucí podlahy, kuchyňská linka a spotřebiče, zděné jádro s koupelnou a WC. Ohřev vody bojlerem. Vytápění zajišťují plynové vavky. Nabízeno včetně zařízení. V nabídce RK Bonaelekta za částku 440 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,94; Poloha - lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení bytu - lepší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení domu - mírně lepší - koeficient 0,90; Pozemek - obdobný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - mírně lepší; Pozemek - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví; panel 40,00 2. NP 1+1 440 000 11 000 0,54 5 940 3+1 Prosenice V obci Prosenice č. p. 124 v odloučené lokalitě u elektrické rozvodny u silnice mezi obcemi Prosenice a Osek nad Bečvou byl zobchodován byt č. 3 o velikosti 3+1 o výměře 61,2 m2 + sklep 1,6 m2 a sklep 6,0 m2 (po úpravě 65 m2). Byt se nacházel v 1. nadzemním podlaží podsklepeného dvoupodlažního zděného domu s nízkou sedlovou střechou. Dům byl postaven v roce 1955, v roce 1990 byla opravena střecha a provedeno zateplení fasády skelnou vatou. Byt má elektrické přímotopy a el. Bojler z roku 1995 a kuchyňskou linku a sporák z roku 2008. V bytě jsou původní dřevěná zdvojená okny, parketové podlahy, dlažby a PVC, koupelnu společnou s WC. V místě není možnost napojení na plyn a veřejnou kanalizaci. Kanalizace do žumpy na vyvážení. Pozemek o celkové výměře 932 m2. V místě zvýšená hlučnost od blízké silnice (80 m) a železnice (500 m). Zobchodováno v 07/2013 za částku... 440 000,- Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodováno - koeficient 1,00; Velikosti objektu - obdobná - koeficient 1,00; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení bytu - obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - lepší - koeficient 0,80; Pozemek - lepší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - lepší; Pozemek - lepší; zděný dům 65,00 1. NP 3+1 440 000 6 769 0,72 4 874-7 -
1+1 Potštát Ve městě Potštát č. p. 14 v částečně podsklepeném dvoupodlažním zděném čtyřbytovém domě bez výtahu byl zobchodován byt č. 1 o velikosti 1+1 v 1. nadzemním podlaží o výměře 54,0 m 2. Postaveno kolem roku 1880, částečná rekonstrukce domu kolem roku 1970 (střešní krytina, klemp. konstrukce, fasáda, instalace). Byt po část. rci v roce 1970 (koupelna s WC, kuchyň, instalace, dveře, podlahy), 2000 (sporák, elektr. přímotopy, bojler) a 2009 (plastová okna). Dům i byt ve zhoršeném techn. stavu. Střešní krytina dožívá, chybí vodorovné izolace, byt je vlhký, omítky poškozené. Situováno na rohu Bočkova náměstí a ulice Zahradní v centru Potštátu. Příslušenství je tvořeno kůlnami. Kanalizace svedena do žumpy, veřejný vodovod a elektro. Zobchodováno v 02/2013 za částku... 270 000,- Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodováno - koeficient 1,00; Velikosti objektu - mírně menší - koeficient 0,97; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení bytu - horší - koeficient 1,05; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Pozemek - mírně lepší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení bytu - horší; Provedení a vybavení domu - obdobné; Pozemek - mírně lepší; zděný dům 54,00 1. NP 1+1 270 000 5 000 0,82 4 100 Variační koeficient před úpravami: 33,32 % Variační koeficient po úpravách: 16,04 % Započítatelná plocha: 63,70 m 2 Minimální jednotková cena: 3 832 Kč/m 2 Minimální cena: 244 098 Kč Průměrná jednotková cena: 4 634 Kč/m 2 Průměrná cena: 295 186 Kč Maximální jednotková cena: 5 940 Kč/m 2 Maximální cena: 378 378 Kč Stanovená jednotková cena: 4 396 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 280 000 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obdobné byty v menších bytových domech v lokalitách, které stavebně nesouvisí se zástavbou obce, se obchodují minimálně, protože jejich nabídka není velká. Obvykle se obchodují byty v běžné zástavbě. Obvyklá ceny byla stanovena hlavně s ohledem na odlehlou polohu, která nabízí velmi klidné bydlení, ale neposkytuje přímo v místě žádnou občanskou vybavenost a dále s ohledem na technický stavu bytu i domu, vybavenost bytu i domu atd. Obdobné byty v menších vesnicích okresu Nový Jičín a Přerov v průměrném stavu ve starších zděných bytových domech se obchodují za částky od 4 000,- Kč/m 2 podlahové plochy do 8 000 Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu osamocené polohy mimo hlavní zastavěnou část obce. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 280 000 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 496 860 Kč 0 Kč Obvyklá cena 280 000 Kč Silné stránky nemovitosti - situováno ve velmi klidné lokalitě mezi lesy, loukami a rybníky - v domě jsou jen tři bytové jednotky - situováno mimo záplavové území - byt po částečné rekonstrukci v roce 2009/2010 - autobusová zastávka do 10 minut pěšky - v obci je železnice - 8 -
Slabé stránky nemovitosti - přímo v místě není žádná občanská vybavenost - zhoršený technický stav domu a zanedbaná údržba domu - v místě není možnost napojení na plyn a veřejnou kanalizaci - vytápění v bytě je pouze lokální kamny na tuhá paliva a krbovými kamny Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 280 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 280 000 Kč Započitatelná plocha: 63,70 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 396 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy pořízená 18.6.2015, pořízená dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9. 7. 2015 3 Mapa oblasti 1 Prohlášení vlastníka dle zák. č. 72/1994 Sb. ze dne 15. 10. 1997 Znalecký posudek č. 23-673/2009, vyhotovil dne 1. 10. 2009 Ing. Pavel Veverka Kupní smlouva o převodu vlastnictví jednotky podle 6zák. č. 72/1994 Sb. uzavřená mezi obcí Jeseník nad Odrou (prodávající) a J. Lukáčovou (kupující) ze dne 7. 10. 2009, pr. úč. 16. 10. 2009 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. - 9 -
- 10 -
severozápadní pohled jihozápadní pohled severovýchodní pohled západní pohled okna oceňovaného bytu chodba společná jednotkám č. 173/1 a 173/2-11 -
předsíň WC koupelna pokoj kuchyň krbová kamna v jednom z pokojů - 12 -
půda sklep sklep septik - 13 -
- 14 -