Znalecký posudek č. 6122-339 / 2014 Objektu č.p. 444 na p.č. 1519/4 a pozemku p.č. 1519/4 dle LV č. 3653 v k.ú. Ratíškovice, v obci Ratíškovice, v okrese Hodonín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 8 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 24.11.2014
1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je objekt č.p. 444 na p.č. 1519/4 a pozemku p.č. 1519/4 dle LV č. 3653 v k.ú. Ratíškovice, v obci Ratíškovice, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 6.11.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu aukce cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Objekt č.p. 444 696 02 Ratíškovice Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Ratíškovice Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 6.11.2014, za přítomnosti pana Jana Dikovského a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 3653 pro k.ú. Ratíškovice, ze dne 2.10.2014 Situační plán Informace získané při místním šetření dne 6.11.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 3653 pro k.ú. Ratíškovice je vlastníkem předmětného majetku: PÁLENICE RATÍŠKOVICE, s.r.o., Cihlářská 1299, 686 02 Ratíškovice, IČ: 29355541 Váznoucí závazky Dle LV č. 3635 pro k.ú. Ratíškovice ze dne 2.10.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na stavbu č.p. 444 a parcelu č. 1519/4 dle přiloženého výpisu z KN č. 3653. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství Obec Ratíškovice, situována cca 9 km severně od Hodonína Oceňovaný dům se nachází u hlavní komunikace na ulici Vítězná,na křižovatce s ulicí Sportovní, v západní části obce, cca 400 m od Obecního úřadu. Vzdálenost cca 15 minut pěší chůze Zóna pro rodinné bydlení Dům má přípojku elektro, vody, přípojka plynu není Dostatečná Zastávka autobusu ve vzdálenosti cca 200 m, železnicí stanice cca 1 km V obci je dobrá infrastruktura, obchody i drobné služby, mateřská i základní škola, lékařská ordinace, stomatolog, domov s pečovatelskou službou, obecní úřad, kostel, sportovní areál, policejní stanice a poštovní úřad. Před objektem omezené Nebyly zjištěny Slabá V současné době se v Ratíškovicích nenabízí žádné obdobné nemovitosti. Charakter objektu je specifický, v obcích srovnatelné velikosti jde většinou o standardní objekt pohostinství s kulturním sálem. V roce 1924 objekt sloužil jako hospoda s bytovou částí a řeznictvím. V roce 1969 byl adaptován na kulturní dům. V roce 2006 byl restitučně vrácen původním vlastníkům a dispozice domu byla změna na obchodní prostory a administrativu. Část objektu je ještě před rekonstrukcí. Poslední využití jako bistro (restaurace). Příslušenství objektu tvoří: přípojka elektro, vody, kanalizace, zpevněné plochy. 4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Objekt č.p. 444 Základy Kamenné a betonové Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný Stropy Dřevěné omítnuté s rovným podhledem Střecha Sedlová trámová Krytina Pálené tašky Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Omítky břízolitové a vápenné s nátěrem Vnější obklady Sokl keramický ve dvorní části Vnitřní obklady Keramické na hyg. zařízeních a v kuchyni Schody Betonové s keramickým obkladem Dveře a vrata Dveře dřevěné hladké nebo prosklené, vchodové plastové bílé Okna Plastová, ve dvorní části dřevěná zdvojená Podlahy Dlažby, betonové s koberci, PVC, cementový potěr Vytápění ÚT kotel na tuhá paliva Elektroinstalace 220/380 V Bleskosvod Instalován Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody El. bojler Instalace plynu Chybí Kanalizace Do veřejného řadu Vybavení kuchyně Chybí Vnitřní vybavení Umývadla Záchod Splachovací WC Ostatní Klimatizace Dostavby, přístavby V roce 1973 provedena dvoupodlažní přístavba kulturního domu Rekonstrukce, Od roku 2006 nová sociální zařízení, bezpečností systém, modernizace v tančírně podhled SDK, klimatizace s tepelným čerpadlem vzduch voda, přípojka vody, elektro a kanalizace, schody do 1.PP Přístupnost objektu Z veřejné komunikace Vnitřní dispozice Níže uvedeno Úroveň údržby Průměrná Závažné nedostatky Původní sál je nedokončen- chybí povrchy podlah, lokálně omítka, část rozvodů. Ve 2.NP nedokončené sociální zařízení. Z roku Původní uliční část z roku cca 1924, dvorní přístavba z r. 1973 Současný a minulý V roce 1924 objekt sloužil jako pohostinství s bytovou částí a způsob využití řeznictvím. V roce 1969 byl adaptován na kulturní dům. V roce 2006 byl restitučně vrácen původním vlastníkům a dispozice domu byla změna na obchodní prostory a administrativu. Část objektu je v současnosti stavebně nedokončena (bývalý sál). Poslední využití jako bistro (restaurace). 5
Dispoziční řešení včetně výměr: Podlaží Název místnosti m2 1.PP schodiště 2,26 chodba 3,98 sklad 59,87 sklad 4,26 sklad 28,62 sklad 25,92 sklad 5,31 1.NP vstupní chodba 22,20 restaurace 39,29 restaurace 63,06 restaurace 27,94 taneční parket 36,67 chodba 6,21 sklad 2,79 chodba 3,84 WC 9,59 kuchyně 13,97 sklad 6,64 sklad 4,29 sklad 1,55 chodba 6,60 chodba 10,05 chodba 8,42 sklad 117,01 sklad 58,68 schodiště 7,37 chodba se schodištěm 7,88 chodba 9,90 chodba 4,27 schodiště 9,43 WC 5,94 sklad 28,76 sklad 14,55 kancelář 6,60 kancelář 5,76 chodba 6,29 kancelář 12,57 prodejna 23,05 chodba 8,54 6
WC 2,33 schodiště 2,33 sklad 5,12 sklad 5,12 kotelna 37,96 1.NP dvorní část sklad 17,36 chodba 2,37 sklad 2,94 koupelna 10,02 2.NP schodiště s chodbou 9,96 chodba 2,71 WC 5,49 sprcha 1,22 šatna 5,03 pokoj 13,80 kuchyně s jídelnou 20,50 pokoj 30,28 celkem 894,47 3.1.2. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu zemní zastřešený bazén, solární panely a jiné. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 7
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Provozní objekt č.p. 444 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1 Objekt č.p. 444 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 195,05 m 2 2,58 m 1.NP 825,13 m 2 3,25 m 2.NP 146,23 m 2 3,42 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP 11,95*13,85*1,15+(5,37*4,85+1,40*2,50)*1,80 = 243,51 m 3 1.NP 4,38*6,94*3,36+5,28*2,73*3,47+5,90*16,00*8,7 = 4 949,37 m 3 5+6,05*13,85*7,05+13,50*9,96*7,35+13,50*3,89 *5,05+15,98*10,31*5,23+22,12*9,95*5,23+19,55 *1,55*3,77 2.NP 4,38*6,94*1,20/2+15,98*10,31*3,85/2+22,12*9,9 5*3,00/2+19,55*1,55*1,28/2+4,35*9,96*2,12/2 = 730,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 243,51 m 3 1.NP 4 949,37 m 3 2.NP 730,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 5 923,73 m 3 8
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 825 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 5 923,73 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 800 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 800 Reprodukční hodnota [Kč] 22 510 171 (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 30 Opotřebení % 48,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 11 705 289 3.2.1.4. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 3653 Ratíškovice: pro k.ú. Parcela Druh pozemku Výměra 1519/4 zastavěná plocha a nádvoří 986 Pozemek je rovinatý, má vhodný, téměř obdélníkový tvar. Nachází se v řadové zástavbě lemující hlavní komunikaci, na křižovatce ulic jako rohový. Je využívaný pro zástavbu provozním objektem provozním objektem, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny přípojky inženýrských sítí elektro, voda, kanalizace, (plynová je možná, ale napojena není). Přístup k pozemku je bezproblémový, po hlavní komunikaci na p.č. 1062/3 a 1473/2 (vlastník Jihomoravský kraj) a komunikaci a chodnících na p.č. 1473/1 a 1565 (vlastník Obec Ratíškovice). Předmětná parcela 1519/4 je v části zastavěna provozním objektem č.p. 444, ve zbylé části je využívána jako dvůr, přístupný pouze přes průchod v objektu. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita 1 630 650 000 1 032 Vracov 2 1 559 779 500 500 Vracov 3 1 587 1 190 000 750 Rohatec 4 847 857 527 1 012 Dubňany 9
5 1 477 750 000 508 Svatobořice 6 800 1 080 000 1 350 Dubňany 7 523 750 000 1 434 Bzenec 8 312 249 000 798 Skoronice Nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 500,- Kč až 1434, - Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 450,- až 1291,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek leží v okrajové části intravilánu obce, u hlavní komunikace procházející obcí. Má obdélníkový tvar a je mírně svažitý se sklonem na západ. Má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena pozemku by se mohla pohybovat maximálně na spodní hranici zjištěného cenového rozptylu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 600,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1519/4 986 600,00 591 600,00 Celkem 986 591 600,00 3.2.1.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Objekt č.p. 444 11 705 289 Pozemky 591 600 CELKEM 12 296 889 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 12 297 000,- Kč. 10
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Objekt hostince s obytnou částí v obci Kelčany Objekt hostince s přístavbou bytové části o dispozici 5+kk a navazující zahradou. Hostinec je koncipován jako provozovna restaurace a společenský sál. Kapacita je 30 lidí v restauraci a 80 lidí v sále. Dispozice: Zázemí pro zaměstnance, kuchyň, toalety, skladová místnost, výčep. Ve sklepě jsou sklady, přístup do 1.PP je i výtahem. Celá restaurace je vytápěna kamny na tuhá paliva, ale je možno i připojení k plynu. Navazující obytná část je zánovním objektem z r. 2008. Bez potřeby stavebních úprav. Dům je velice dobře řešen. Dispozičně obsahuje obývací pokoj, kuchyni, koupelnu, WC, technickou místnost a dílnu. Menší předsíň, ze které je přímý vstup na zahradu opět můžete využít i jako úložné prostory. Do prvního poschodí se vchází dřevěným poschodím, které v otevřeném prostoru obývacího pokoje působí velice pěkně. V prvním poschodí se nachází tři pokoje, dva o velikosti 20 m2 a jeden je menší/ ložnic/ o velikosti cca 8 m2. Dvorek u domu o velikosti 200 m2 můžete využít k vybudování posezení či garáže. Za domem je dále zahrada o velikosti 2226 m2, ale není podmínkou prodeje. Příjezdová cesta je ze dvou stran, takže by se pozemek dal využít i jako další stavební místo. Užitná plocha: 400 m2 Pozemek: 559 m2 Nabídka SDK Reality Nabídková cena: 2 690 000,- Kč, tj. 6 725,- Kč/m 2 2) Objekt restaurace v obci Lužice Komerční objekt v centru obce. Objekt byl v minulosti provozován jako pohostinství s dalším provozními sály ve 2.NP a v přístavbě. Původní objekt byl vybudován ve 20. letech minulého století. Počátkem 70-tých let došlo k rekonstrukci stávající budovy a byla zde postavena zcela nová budova se zachovaným zázemím, sklepy a přilehlým sálem. Objekt samotný sestává z přední rekonstruované části, v přízemí s výčepem, restaurací, vybavenou kuchyní, přípravnami potravin, příručními sklady, kanceláří, soc. zařízením. V 1 NP je k dispozici salonek se zázemím a samostatný byt 2+1. Objekt je kompletně podsklepen. Po pravé straně je průjezd do dvora. Celá stavba je postavena z plných cihel monolitického skeletu. V zadní části je přilehlý samostatně přístupný sál s kompletním příslušenstvím, šatnou a zázemím i tento objekt je podsklepen. Užitná plocha: 700 m2 Pozemek: 936 m2 Nabídka RK REMAX Nabídková cena: 4 998 000,- Kč, tj. 7 140,- Kč/m 2 11
3) Objekt restaurace v obci Polešovice Nabídka objektu občanské vybavenosti provozovna restaurace se salónky a zázemím. Objekt je situovaný v centru obce, která je velikostí i vybaveností srovnatelná. Jedná se o podsklepenou betonovou stavbu o dvou podlažích, na níž byla započata rekonstrukce. Plastová okna, investiční náklady v zájmu chodu funkční restaurace s terasou, včetně zbudování nové střechy, rekonstrukce topného systému. V restauraci krb. Objekt je stavebně řešen ve stylu výstavby obdobných budov z roku 1985, díky nosným pilířům umožňuje snadné stavební úpravy členitosti interieru. Budova s průměrnou údržbou, vybavena funkční restaurační kuchyní, sociálním zařízením /k rekonstrukci/, skladovým zázemím, velkými sály v patře, výtah, dvoje schodiště, sedlová střecha, napojení na veřejný vodovod, plyn, topení na kotel na tuhá paliva, elektřina 230V, 380V. Podlahy v kombinaci beton, dlažba, parkety. Fasáda břízolit. Objekt vybaven klasickou rampou, prostory pro parkování /7 míst/, dvůr se studnou. Užitná plocha: 1720 m2 Pozemek: 960 m2 Nabídka Sting s.r.o. Nabídková cena: 5 950 000,- Kč, tj. 3 459,- Kč/m 2 4) Objekt restaurace v obci Ostrožská Nová Ves Nabídka prodeje komerčního objektu, v minulosti sloužícího jako kulturní dům a následně adaptovaný na golfové centrum s golfovými trenažéry, barem, sociálním a skladovým zázemím a kancelářemi. Dispozice: první nadzemní podlaží tvoří vstupní chodba se samostatným sociálním zařízením, na kterou navazuje otevřený prostor s barem a posezením, v zázemí vybavená kuchyň, technické místnosti. Ve druhém nadzemním podlaží galerie s posezením a dvě samostatné kanceláře. V budově jsou elektrické přípojky 220/380V, vytápění plynové, dálkový vodovod, podlahy v kombinaci PVC + beton, kastlová okna. Celkový stav budovy je dobrý vyjma střechy. Zastavěná plocha budovy 455 m2, k dispozici 4 parkovací místa. Vhodné využití jako restaurace, sportovní centrum i jako kancelářské prostory. Užitná plocha: 720 m2 Pozemek: 455 m2 Nabídka Reality Machala. Nabídková cena: 1 600 000,- Kč, tj. 2 222,- Kč/m 2 12
Komentář: Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 4 500,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 894,47 m 2 ). 894,47 x 4 500 = 4 025 115,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 4 025 000,- Kč. 3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 12 297 000 Porovnávací hodnota 4 025 000 Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce Provedené modernizace Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Slabé stránky nemovitých věcí: Nadměrná výměra užitných ploch Omezené parkovací možnosti Nedokončená rekonstrukce sálu a prostorů ve 2.NP Objekt není napojen na přípojku plynu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 4 000 000,- Kč 13
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného č.p. 444 na p.č. 1519/4 a pozemku p.č. 1519/4 dle LV č. 3653 v k.ú. Ratíškovice, v obci Ratíškovice, v okrese Hodonín, ke dni 6.11.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 4 000 000,- Kč slovy: Čtyři miliony korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 24.11.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6122-339/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 14
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3653 pro k.ú. Ratíškovice ze dne 2.10.2014 zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 15