ZNALECKÝ POSUDEK č. 168/18868/2012 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3169/18 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 3167, čp. 3168 a čp. 3169, a dále na pozemcích st.p.č. 176/26, st.p.č. 176/27 a st.p.č. 176/28, a to vše ve výši 600/36528, k. ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem Objednatel posudku: JUDr. Karel Urbam Exekutorský úřad Brno - město Minská 54 616 00 B r n o Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 23.5.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bílině 25.5.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3169/18 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 3167, čp. 3168 a čp. 3169, a dále na pozemcích st.p.č. 176/26, st.p.č. 176/27 a st.p.č. 176/28, a to vše ve výši 600/36528, k. ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 3169/18 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 3167, čp. 3168 a čp. 3169, a dále na pozemcích st.p.č. 176/26, st.p.č. 176/27 a st.p.č. 176/28, a to vše ve výši 600/36528 Adresa nemovitosti: Kmochova 3169/30 400 01 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Dobětice Počet obyvatel: 95 464 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.5.2012 za přítomnosti objednatele a znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97 EX 8193/08-80 ze dne 2.5.2012 ve věci ustanovení znalce a provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1665 pro k. ú. Dobětice obec Ústí nad Labem vyhotovený objednatelem s datem 2.5.2012 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 333 pro k. ú. Dobětice obec Ústí nad Labem vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 23.5.2012 týkající se předmětné nemovitosti (dům s pozemkem) - kopie katastrální mapy pro k. ú. Dobětice obec Ústí nad Labem vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 23.5.2012 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - popis bytové jednotky z tzv. prohlášení vlastníka - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
- 3-6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, se vším příslušenstvím, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost domů čp. 3167, čp. 3168 a čp. 3169 je situována jako řadový koncový objekt Kmochovy ulice, v pravidelné panelové zástavbě, v zastavěné části města Ústí nad Labem, zvané Dobětice. Je situována u místní komunikace, procházející městem. Od této komunikace je oddělena chodníkem a zeleným pásem. Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená ve výpisu z LV jako č. 3169/18. Je situovaná v 6.NP domu čp. 3169. K bytové jednotce č. 3169/18 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domů čp. 3167, čp. 3168 a čp. 3169, a dále k pozemkům st.p.č. 176/26, zastavěná plocha, o výměře 233 m 2 st.p.č. 176/27, zastavěná plocha, o výměře 205 m 2 st.p.č. 176/28, zastavěná plocha, o výměře 231 m 2, vše k. ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem, a to vše ve výši 600/36528. Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byl znalcem písemně vyzván majitel bytu pan Pavel Zajan, který zde bydlí a bytovou jednotku užívá. Ten písemnou výzvu k součinnosti nepřevzal, ani na místě odhadu nebyl, a znalci tedy prohlídku nemovitosti neumožnil. Na základě výše uvedených skutečností proto znalec provedl prohlídku nemovitosti zvenku, a dále provedl výslech několika nájemníků domu, zvl. p. Brože, který zde bydlí od vystavění domu, a je v představenstvu společenství vlastníků. Ti znalci poskytli přibližný popis bytu (byt je zřejmě v původním stavu bez jakýchkoli úprav), rozměry bytu znalec zjistil osobně z tzv. prohlášení vlastníka. Ocenění provádím tzv. nákladovou metodou, a ne tedy porovnávací metodou, nákladová metoda daleko lépe vystihuje tržnost oceňované nemovitosti. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb.a vyhlášky č. 387/2011 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 3169/18
- 4 - Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 176/26 233,00 800,00 186 400,- zast. plocha 176/27 205,00 800,00 164 000,- zast. plocha 176/28 231,00 800,00 184 800,- Součet 535 200,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby -50 % Úprava ceny celkem -50 % - 267 600,- Mezisoučet 267 600,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 26 760,- Mezisoučet 294 360,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 celkem 799 008,- Pozemky - zjištěná cena = 799 008,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky = 799 008,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 799 008,- Kč
- 5 - Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 3169/18-13 Bytová jednotka č. 3169/17 o velikosti 2 + 1 a výměře 60,00 m 2 je situována v 6.NP domu čp. 3169 (viz prohlášení vlastníka). Jde o osmipodlažní, podsklepený objekt, s plochou střechou se spádem ke střešní vpusti, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu, objekt je uzemněn hromosvodem. Konstrukční systém je z montovaných panelů na bázi železobetonu, obvodový plášť je také ze stěnových montovaných panelů na bázi železobetonu. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou zde situovány společné komunikační prostory. 1.PP každého domu (čp.) je využito jako společné komunikační prostory a sklepy, na každém NP jsou celkem 3 byty, celkem je tedy v každém domě 24 bytů. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, kategorie J, konstrukce montovaná z dílců betonových prefabrikovaných plošných. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 13 vyhl. Stáří objektu je dle údajů zjištěných na Stavebním úřadu Magistrátu Města Ústí nad Labem z roku 1988. Stáří objektu tedy uvažuji 2012-1988 = 24 let. Technický stav objektu domu jako celku je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Objekt má cca v roce 2007 nově zateplené štíty, dále novou střešní krytunu, byl opraven vestibul se vstupními dveřmi, jsou nové stoupačky apod. Technický stav oceňovaného bytu a prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji průměrný, dle znalcových zjištění (informace p. Brože) nebyl byt po dobu jeho existence modernizován. Oceňovaná bytová jednotka je opatřena dřevěnými zdvojenými okny, dřevěnými plnými dveřmi, podlahy obytných místností jsou betonové s PVC či koberci, vytápění je centrální plechovými radiátory, ohřev TUV je rovněž centrální, v kuchyni je kuch. linka a plyn. sporák, vybavení koupelny je smaltovaná vana a umyvadlo, je zde zřejmě umakartové jádro, záchod splachovací apod. Obklady stěn nebyly zjištěny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 2 + 1 Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: B. j. č. 3169/18: = 60,00 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 60,00 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40
- 6-2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické: C 1,30 100,00 0,00 0,00 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3,00 15. Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5,10 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3,90 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,70 20,00 1,00 1,14 C 5,70 80,00 0,00 0,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: P 3,70 100,00 0,46 1,70 Součet upravených objemových podílů: 92,14 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9214 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. 1. Základy včetně zemních prací: 5,40 100,00 1,00 5,40 5,86 100,00 5,8600 2. Svislé konstrukce: 18,20 100,00 1,00 18,20 19,75 100,00 19,7500 3. Stropy: 8,40 100,00 1,00 8,40 9,12 100,00 9,1200 4. Krov, střecha: 4,90 100,00 1,00 4,90 5,32 100,00 5,3200 5. Krytiny střech: 2,30 100,00 1,00 2,30 2,50 100,00 2,5000 6. Klempířské konstrukce: 0,70 100,00 1,00 0,70 0,76 100,00 0,7600 7. Úprava vnitřních povrchů: 5,70 100,00 1,00 5,70 6,19 100,00 6,1900 8. Úprava vnějších povrchů: 2,90 100,00 1,00 2,90 3,15 100,00 3,1500 9. Vnitřní obklady keramické: 1,30 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 10. Schody: 2,90 100,00 1,00 2,90 3,15 100,00 3,1500 11. Dveře: 3,30 100,00 1,00 3,30 3,58 100,00 3,5800 12. Vrata: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 13. Okna: 5,30 100,00 1,00 5,30 5,75 100,00 5,7500 14. Povrchy podlah: 3,00 100,00 1,00 3,00 3,26 100,00 3,2600 15. Vytápění: 4,80 100,00 1,00 4,80 5,21 100,00 5,2100 16. Elektroinstalace: 5,10 100,00 1,00 5,10 5,53 100,00 5,5300 17. Bleskosvod: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 100,00 0,4300 18. Vnitřní vodovod: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,47 100,00 3,4700 19. Vnitřní kanalizace: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,36 100,00 3,3600 Dok.
- 7-20. Vnitřní plynovod: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 100,00 0,4300 21. Ohřev vody: 2,20 100,00 1,00 2,20 2,39 100,00 2,3900 22. Vybavení kuchyní: 1,90 100,00 1,00 1,90 2,06 100,00 2,0600 23. Vnitřní hygienické vybavení: 3,90 100,00 1,00 3,90 4,23 100,00 4,2300 24. Výtahy: 1,30 100,00 1,00 1,30 1,41 100,00 1,4100 25. Ostatní: 5,70 100,00 0,20 1,14 1,24 100,00 1,2400 26. Instalační prefabrikovaná jádra: 3,70 100,00 0,46 1,70 1,85 100,00 1,8500 Součet upravených objemových podílů: 92,14 Rozestavěnost: 100,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení PDK Část UP PP Stáří Živ. Opotř.č ásti Opotř. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 5,86 100,0 5,86 5,92 24 70 34,29 2,0300 2. Svislé konstrukce: S 19,75 100,0 19,75 19,95 24 70 34,29 6,8409 3. Stropy: S 9,12 100,0 9,12 9,22 24 70 34,29 3,1615 4. Krov, střecha: S 5,32 100,0 5,32 5,38 24 70 34,29 1,8448 5. Krytiny střech: S 2,50 100,0 2,50 2,53 60,00 1,5180 6. Klempířské konstrukce: S 0,76 100,0 0,76 0,77 60,00 0,4620 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,19 100,0 6,19 6,25 24 60,00 3,7500 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,15 100,0 3,15 3,18 24 40 60,00 1,9080 9. Vnitřní obklady keramické: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Schody: S 3,15 100,0 3,15 3,18 24 70 34,29 1,0904 11. Dveře: S 3,58 100,0 3,58 3,62 24 30 80,00 2,8960 12. Vrata: X 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,75 100,0 5,75 5,81 24 29 82,76 4,8084 14. Povrchy podlah: S 3,26 100,0 3,26 3,29 24 29 82,76 2,7228 15. Vytápění: S 5,21 100,0 5,21 5,26 24 30 80,00 4,2080 16. Elektroinstalace: S 5,53 100,0 5,53 5,59 24 29 82,76 4,6263 17. Bleskosvod: S 0,43 100,0 0,43 0,43 50,00 0,2150 18. Vnitřní vodovod: S 3,47 100,0 3,47 3,50 24 30 80,00 2,8000 19. Vnitřní kanalizace: S 3,36 100,0 3,36 3,39 24 30 80,00 2,7120 20. Vnitřní plynovod: S 0,43 100,0 0,43 0,43 24 30 80,00 0,3440 21. Ohřev vody: S 2,39 100,0 2,39 2,41 24 30 80,00 1,9280 22. Vybavení kuchyní: S 2,06 100,0 2,06 2,08 24 27 88,89 1,8489 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,23 100,0 4,23 4,27 24 27 88,89 3,7956 24. Výtahy: S 1,41 100,0 1,41 1,42 24 27 88,89 1,2622 25. Ostatní: S 1,24 20,0 0,25 0,25 24 27 88,89 0,2222 C 1,24 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: P 1,85 100,0 1,85 1,87 24 27 88,89 1,6622 Součet upravených obj. podílů: 99,01 Opotřebení: 58,6572 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 8 020,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9214 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2690 Základní cena upravená = 22 881,- Kč/m 2
- 8 - Plná cena: 60,00 m 2 * 22 881,- Kč/m 2 = 1 372 860,- Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,000000 Nedokončená stavba = 1 372 860,- Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 58,6572 % Úprava ceny za opotřebení - 805 281,- Kč Bytová jednotka č. 3169/18 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 567 579,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 799 008,- Kč Spoluvlastnický podíl: 600 / 36 528 Hodnota spoluvlast. podílu: 799 008,- Kč * 600 / 36 528 = + 13 124,31 Kč Bytová jednotka č. 3169/18 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 580 703,31 Kč Bytová jednotka č. 3169/18 - cena po zaokrouhlení = 580 700,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 3169/18 = 580 700,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 580 700,- Kč slovy: Pětsetosmdesáttisícsedmset Kč Na nemovitosti váznou následující závady: 1) Zástavní právo smluvní ve prospěch ACEMA Credit a. s. (2x) Tato zástavní práva byla zřízena smlouvou, a to jako zástava za poskytnutý úvěr v celkové výši 460 990.- Kč s příslušenstvím. Aktuální výše nesplaceného úvěru není znalci známa. Předpokládám, že pohledávka bude exekutorem řešena v rámci prodeje nemovitosti a že tato zástavní práva budou prodejem nemovitosti zrušena, a tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. 2) Zástavní právo smluvní ve prospěch PROFI CREDIT a. s. Toto zástavní právo bylo zřízeno smlouvou, a to jako zástava za poskytnutý úvěr ve výši 70 523.-
- 9 - Kč s příslušenstvím. Aktuální výše nesplaceného úvěru není znalci známa. Předpokládám, že pohledávka bude exekutorem řešena v rámci prodeje nemovitosti a že toto zástavní právo bude prodejem nemovitosti zrušeno, a tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. 3) Několik nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době nižší než nabídka. V současné době je na serveru sreality nabízen naprosto stejný byt, a to byt 2 + 1, 60 m 2, Kmochova ulice, za 550 000.- Kč. Byt je nabízen již od 02/2012 bez úspěchu, nabídková cena je příliš vysoká. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - bytové jednotky č. 3169/18 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 3167, čp. 3168 a čp. 3169, a dále na pozemcích st.p.č. 176/26, st.p.č. 176/27 a st.p.č. 176/28, a to vše ve výši 600/36528, k. ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem, ve výši 500 000.- Kč. V Bílině, 25.5.2012 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 168/18868/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 168/18868/2012.
- 10 -