Znalecký posudek číslo 1921-157/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, včetně všech součástí a příslušenství v obci Světlá nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 1898 pro k.ú. Horní Bohušice. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 13.06.2011včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 22407/09-82 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 13.06.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 22. 07. 2011
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 22407/09-82, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Neuvirtha Stanislava a Neuvirthové Martiny ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2, zapsané na LV č. 1898 pro k.ú. Horní Bohušice ze dne 28.02.2011podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1898) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnávací objekty Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 22407/09-82, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Neuvirtha Stanislava a Neuvirthové Martiny ideální spoluvlastnickým podíl o velikosti ½ pozemků parc.č. st. 708 a 21/3 včetně součástí a příslušenství ze dne 28.2.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1898 pro k.ú. Horní bohušice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - SCD dne 28.2.2011 dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy ML č. LEDEČ nad Sázavou 1-8/41 ze dne 28.2.2011 pro k.ú. Horní Bohušice; 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konaného dne 13.06.2011, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz) 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 13.06.2011, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ pozemků parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Horní Bohušice, v obci Světlá nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 1898 pro k.ú. Horní Bohušice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 1898 v k.ú. Horní Bohušice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 13. 06. 2011. Informace o nemovitosti Vlastník Neuvirth Stanislav, Horní Bohušice 1106, 582 91 Světlá nad Sázavou podíl ½ Neuvirthová Martina, Horní Bohušice 1106, 582 91 Světlá nad Sázavou podíl 1/2 LV č. 1898 Katastrální území Horní Bohušice (760480) Obec, okres Světlá nad Sázavou (569569), Havlíčkův Brod(CZ0631) Vlastnictví stavby - Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh č.st. 708, 144 m 2, zastavěná plocha a nádvoří č. 21/3, 512m 2, orná půda Způsob ochrany parc.č. 21/3- zemědělský půdní fond BPEJ 72901 512m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena venkovní obhlídka nemovitosti. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 13.06. 2011. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1898 ze dne 28. 2. 2011 pro k.ú. Horní Bohušice v oddíle C - omezení předkupním právem, rozhodnutím o úpadku dle 136 odt. 1 insolvenčního zákona, zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1898 ze dne 28. 2. 2011 pro k.ú. Horní Bohušice v oddíle C je zapsáno předkupní právo k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 2008800025 ze dne 29.4.2008. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. předkupním právem, rozhodnutím o úpadku dle 136 odt. 1 insolvenčního zákona, zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 Majetkoprávní vztahy Na základě získaných informací od objednatele posudku není na předmětné nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3, včetně všech součástí a příslušenství, v kat.ú. Horní Bohušice, v obci Světlá nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 1898. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemků parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Horní Bohušice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Světlá nad Sázavou je město v okrese Havlíčkův Brod v kraji Vysočina, 14 km severozápadně od Havlíčkova Brodu na soutoku Sázavy a Sázavky. Město leží ve výšce 515 m.n.m. a skládá se z 15 místních částí. V celém městě je registrováno 1582 domů, z toho v samotné Světlé nad Sázavou 1020. V roce 2011 zde žilo 6 815 obyvatel. Město křižují dvě silnice II. tř. Silnice II/150 vede z Havlíčkova Brodu přes Světlou směrem k dálnici D1 u Lokte a silnice II/ 347 směrem na jih vede do Humpolce. Do sídla okresu je to ze Světlé nad Sázavou 20km. Osada Horní Bohušice je na severním okraji Světlé nad Sázavou. Z centra města je tato část města vzdálená 1,5km. Jedná se o místní nezpevněnou komunikaci zvanou Horní Bohušice, která odbočuje z ulice Nad Tratí podél říčky Sázavky na sever. Mezi obytnou zástavbou ulice Horní Bohušice a souvislou zástavbou města je cca 500m. Tento úsek komunikace Horní Bohušice vede polem, lesem a chatkami zahrádkářů. První dům na pravé straně směrem od města je RD na parcele st.708 a kolem něho je oplocená zahrada parc.č. 21/3. Širší zpevněná komunikace navazuje za hranicí parcely č. 21/3 na nezpevněnou cestu a pokračuje na severní konec zástavby v ulici Horní Bohušice, kde ústí na komunikaci vedoucí od Bohušického potoka a Dolních Bohušic na sever do Druhanova. Terén pozemku se mírně svažuje k jihu a inženýrské sítě jsou přivedeny pod zpevněnou komunikací až k parcele č.21/3. V zadní polovině parcely ( směrem na severovýchod) stojí v zahradě obdélníkový rodinný dům. Zadní strana zahrady a jižní podélná strana sousedí s ornou půdou, severní strana zahrady je kratší a sousedí se zahradou stávajícího RD. Oceňovaná nemovitost Na parcele č.st. 708 zastavěná plocha a nádvoří- stojí obdélníkový RD č.pop. 1106 ( zapsaný na LV.č. 2056), delší stranou orientován k ulici na jihozápad. Plocha zastavěná rodinným domem je 144m 2 Na parcele č. 21/3 původně orná půda- je dnes oplocená zahrada. Tvar pozemku je lichoběžníkový. boční strana na jihovýchodě je delší, na severozápadě kratší. Kolmo na ně je na severovýchodě zadní oplocení 4,5m od domu, podél ulice je přepona s ostrým cípem zahrady na Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 jihozápadě. Vzdálenost uliční čáry od domu je 6 až 20 metrů. Plocha zahrady je 512m 2. Inženýrské sítě jsou přivedeny až k parcele a do RD z levé strany. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Zahrada na parc.č. 21/3 a parcela pod RD č.st.708 k.ú. Horní Bohušice Popis Jedná se o zahradu kolem RD a plochu pod tímto domem v okrajové části města Světlá nad Sázavou. Příjezd je po ulici zvané Horní Bohušice jak z jihu po nezpevněné polní cestě nebo delší trasou přes zástavbu v ulici Horní Bohušice s napojením na silnici III.tř., která vede z centra města do obce Druhanov podél Bohušického potoka. Pozemek je mírně svažitý k jihu do centra a v okolí jsou pole, les a zahrady. Uvedená nemovitost má tyto kladné stránky : umístění v klidné části města napojení na všechny inženýrské sítě vedené v komunikaci Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : centrum města je vzdálené 1,5km, v okolí domu není žádná občanská vybavenost Srovnávací hodnota Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Světlá nad Sázavou a širším okolí k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Světlá nad Sázavou 650 SP stavební pozemek pro RD a zahrada okolo, nezpevněná cesta (1) (2) (3) (4) (5) 1 Světlá nad Sázavou 900 orná SP na RD, nová zasíťovaná lokalita na okraji 2 Světlá nad Sázavou 1849 orná SP, bez UP, sítě nutno přivést 3 Ledeč nad Sázavou 2206 orná SP na RD, sítě na pozemku Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 585 000 650 1,00 650 1,02 1,00 1,00 1,15 2,00 1,20 2,82 230 2 221 880 120 1,00 120 1,05 1,00 1,00 1,00 1,50 1,10 1,73 69 3 1 279 480 580 0,80 464 1,00 1,00 1,00 1,10 2,00 1,15 2,53 183 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 161 Minimum Kč / m 2 69 Maximum Kč / m 2 230 Výměra oceňovaného pozemku m 2 650 Celkem cena pozemku - průměr Kč 104 433 Minimum Kč 44 850 Maximum Kč 149 500 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 44 850,- Kč až 149 500,- Kč. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro pozemky je navržená na 200 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 100 000,- Kč (slovy : dvěstětisíc korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ½ činí 100 000 Kč/2 = 50 000 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1898 ze dne 28. 02.2011 pro k.ú. Horní Bohušice uvedeno předkupní právo ze dne 29.4.2008 (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 1898 ze dne 28. 02. 2011 pro k.ú. Horní Bohušice v oddíle C - omezení předkupním právem, rozhodnutím o úpadku dle 136 odt. 1 insolvenčního zákona, zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení předkupním právem, rozhodnutím o úpadku dle 136 odt. 1 insolvenčního zákona, zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených dokladů objednatelem na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke právnímu stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ pozemků parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice včetně všech součástí a příslušenství, obec Světlá nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 1898 vedeném u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, KP Havlíčkův Brod podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 13. 06.2011 po zaokrouhlení na : 50 000,- Kč. (slovy : padesáttisíc korun českých). V Brně, dne 22.07.2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Pozemek parc.č. st. 708 a parc.č. 21/3 v k.ú. Horní Bohušice, obec Světná nad Sázavou Znalecký posudek č. 1921-156/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1863-098/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Plán města
Pozemky k.ú. Horní Bohušice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1: Pozemky Foto č. 2 : Pozemky fotodokumentace strana 1
Pozemky k.ú. Horní Bohušice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3: Pozemky Foto č. 4: Číslo popisné fotodokumentace strana 2