znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 pozemků parc.č. 252 a 235/1 v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, včetně všech součástí a příslušenství v obci Zlaté Hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 17598/10-48 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 8 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 17598/10-48, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění pozemků ve vlastnictví SJM Macečka Jana a Macečkové Jany, Macečka Jaroslava a Macečka Vlastimila ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3, zapsané na LV č. 381 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 381) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 17598/10-48, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví SJM Macečka Jana a Macečkové Jany, Macečka Jaroslava a Macečka Vlastimila ideální spoluvlastnickým podíl o velikosti 1/3 pozemků parc.č. 252 a 253/1 včetně součástí a příslušenství ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 381 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - SCD dne dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy ML č. JESENÍK 1-4/11 ze dne pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitostí konaného dne , 5. informace získané od spoluvlastníků nemovitostí a to manželů Macečkových a pana Macečka Jaroslava při místním šetření dne , 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 pozemků parc.č. 252 a 253/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, v obci Zlaté Hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381 pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 381 v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník SJM Maceček Jan a Macečková Jana, Na Sídlišti 433, Zlaté Hory, Zlaté Hory v Jeseníkách podíl 1/3 Maceček Jaroslav, Nám. Svobody 79, Zlaté Hory Zlaté Hory v Jeseníkách podíl 1/3 Maceček Vlastimil, Nám. Svobody 80, Zlaté Hory Zlaté Hory v Jeseníkách podíl 1/3 LV č. 381 Katastrální území Zlaté hory v Jeseníkách (793191) Obec, okres Zlaté Hory (597996), Jeseník(CZ0711) Vlastnictví stavby - Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh č.252, 20 m 2, zastavěná plocha a nádvoří ( stavba na LV neznámý vlastník) č. 253/1, 1899m 2, zahrada Způsob ochrany parc.č. 253/1- zemědělský půdní fond BPEJ m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena prohlídka nemovitostí. Prohlídku umožnila a informace poskytli spolumajitelé manželé Macečkovi a pan Jaroslav Maceček. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od spoluvlastníků a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 381 ze dne pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č /2011 Majetkoprávní vztahy Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníků není na předmětné nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků parc.č. 252 a parc.č. 253/1, včetně všech součástí a příslušenství, v kat.ú. Zlaté hory v Jeseníkách, v obci Zlaté Hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemků parc.č. 252 a 253/1 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Zlaté Hory jsou slezské město ležící na severovýchodě okresu Jeseník při hranicích s Polskem na Zlatém potoce. Z města vede lokální železniční trať, která se v Mikulovicích napojuje na trať do Jeseníka. Zlaté Hory tvoří přirozené centrum mikroregionu Zlatohorsko. Jde o významné poutní místo a turisticky atraktivní lokalitu. Žije zde 4236 obyvatel, leží v nadmořské výšce 390m.n.m. a obec s rozšířenou působností je Jeseník. Město Zlaté Hory sousedí na severu s Polskem (gmina Głuchołazy), na západě s obcí Mikulovice a městem Jeseník, na jihu s obcí Heřmanovice a na východě s obcí Petrovice. Od okresního města Jeseník je vzdáleno 14,5 km a od krajského města Olomouc 73,5 km. Území města pokrývá z 21 % zemědělská půda (5 % orná půda, 14 % louky a pastviny) a z 71,5 % les. Na železnici bylo město napojeno roku 1896 a železnice ve městě také končí konečná zastávka regionální tratě s názvem Zlaté Hory a zastávky Ondřejovice. V roce 1873 byla založena nemocnice a o šest let později zde vznikly vodoléčebné lázně dr. Karla Anjela. V roce 1891 byl ve městě zřízen vodovod a zároveň kanalizace. Po válce musela převážná část německého obyvatelstva opustit město. počet obyvatel znatelně klesl z předválečných 4358 na 2190 v roce Město se v roce 1995 stalo druhým největším městem okresu Jeseník. Městem prochází silnice II tř. 445 ze Šternberka na hranici s Polskem, silnice II/453 z Jeseníku přes Rejvíz do města Albrechtice, II/454 z Dolního Údolí do Zlatých Hor a II/457 z Osoblahy na Mikulovice a Vidnavu a do Polska města Ladek Zdrój. Dále jako místí komunikace slouží několik silnic III. třídy. Západně asi 2km od města začíná CHKO Jeseníky. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č /2011 Oceňovaná nemovitost Oceňovaná zahrada se nachází u Hlucholazského nábřeží na pravém břehu Zlatého potoka na severním okraji Zlatých Hor. Z centra města náměstí Svobody vede silnice II/445 do Polska na sever stejně jako souběžný Zlatý potok. 100m od náměstí odbočuje doleva ulice Úzká na rovnoběžnou místní komunikaci Hlucholazské nábřeží a cca po 120m směrem na sever podél potoka po pravé straně je vjezd do oceňované zahrady. Mezi vlastním pozemkem parc.č. 253/1 a veřejnou komunikací je trojúhelníková parcela č. 253/2 a jejím vlastníkem je město Zlaté Hory. Podél ulice Hlucholazské nábřeží je po levé straně vjezdu nemovitost č.pop. 574 a zbořeniště na parc.č. 248/1 v majetku města zlaté Hory. Po pravé straně a podél východní a severní strany sousedí zahrada s dalšími zahradami a je oplocena. Uprostřed šířky parcely v 1/3 od jižní hranice je malá přízemní chata se sedlovou střechou ze dřeva. Vlastník této chaty bez čp/če je neznámý ( na LV č. 381 je uveden jako vlastník LV č ). Na zahradě je skleník a řady ovocných stromů. Elektřinu je možné napojit od souseda. V ulici není kanalizace a plyn. Voda není napojena a studna na pozemku není. Parcela č.252 zastavěná plocha a nádvoří- na které stojí malá chatka ( v KN evidována neznámého vlastníka), dle sdělení manželů Macečkových v jejich vlastnictví, má 20m 2 a je na rovinném terénu bez inženýrských sítí. Parcela č. 253/1 - zahrada je ze tří stran ohraničena zahradami sousedů, ze západní strany sousedí s dvorem domu č.pop. 574 a zbořeništěm. Vjezd do zahrady je užším koridorem širokým cca 10m a dlouhým 15m. Před vjezdem na parcelu je trojúhelníkový pozemek ve vlastnictví města podél místní komunikace ( parc.č. 253/2). Plocha zahrady je 1899m 2 pozemek je rovinný. Na pozemku stojí další stavba neevidovaná v KN a to dílna a sklad ve vlastnictví manželů Macečkových a skleník. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Zahrada na parc.č. 252 a 253/1 k.ú. Zlaté Hory u Jeseníku. Popis Jedná se o oplocenou zahradu odsazenou o cca 15 m od místní komunikace za budovou na parc.č. 249/1 a zbořeništěm parc.č. 248/1. Na zahradu je vjezd po vlastním pozemku v šíři cca 10m. Pozemek je velmi dobře udržovaný, osázený ovocnými stromy a okrasnými dřevinami. Trávník je dobře udržovaný, na pozemku je skleník a malá dřevěná chatka a sklad. Není přivedena voda a elektřina. Možnost napojení elektriky 220V je od souseda. Uvedená nemovitost má tyto kladné stránky : umístění v klidné části města dobře udržovaná zahrada s ovocnými stromy Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : bez inženýrských sítí Dle zápisů ze zastupitelstva města Zlaté Hory z roku (zlatehory.cz) jsou městem Zlaté Hory prodávány pozemky pod stavbami nebo související pozemky jako zahrady, ostatní plochy nebo předzahrádky za cenu 40 až 124 Kč/m 2. Pro daný případ volím hladinu zahrad a to 50 Kč/m2. parc. č. 252 parc. č. 253/1 20 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 1899m 2, zahrada Výpočet ceny pozemku : ( 20m m2) x 50 Kč = Kč Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro pozemky je navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : devadesátpěttisícdevětsetpadesát korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 činí Kč/3 = Kč = Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 381 ze dne pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách zapsána žádná věcná břemena (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 381 ze 8 dne pro k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených dokladů objednatelem a dle sdělení spoluvlastníků na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke právnímu stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 pozemků parc.č. 252 a parc.č. 253/1 v k.ú. Zlaté hory v Jeseníkách včetně všech součástí a příslušenství, obec Zlaté hory, okres Jeseník, vše zapsáno na LV č. 381 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Jeseník podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč. (slovy : třicetdvatisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc.č. 252 a 253/1 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, okr. Jeseník Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10

11

12

13

14

15 Plán města

16

17

18 Pozemky parc. č. 252 a 253/1 k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Pozemek parc. č. 253/1 Foto 2: Pozemek parc. č. 253/1 fotodokumentace strana 1

19 Pozemky parc. č. 252 a 253/1 k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Pozemek parc. č. 253/1 Foto č. 4 : Pozemek parc. č. 252 fotodokumentace strana 2