znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 pozemků parcelní č. 3710/172 a 3710/246 v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 709/04-24 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 709/04-24, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti, spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 dle LV č pro k.ú. Vracov ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 709/04-24, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 pozemku parc. č. 3710/172, 3710/246 k.ú. Vracov, ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Vracov, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); kopie katastrální mapy, mapový list Kyjov 3-4/23 ze dne , Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne , Písemné informace poskytnuté spoluvlastníkem panem Antonínem Niklem, Informace poskytnuté telefonicky panem Tomanem, ZERA, a.s., Ratíškovice, Za Mlýnem 1264, IČ: zemědělský podnik, tel , Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, nformace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 pozemků parc. č. 3710/172 a 23710/246 v k.ú. Vracov včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č pro k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsaných na LV č (pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Informace o nemovitosti poskytl písemně spoluvlastník pan Antonín Nikl. Pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Ocenění je provedeno na základě informací získaných z veřejných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva K předmětným pozemků nebyla ze strany povinného ani prostřednictvím zemědělského podniku ZERA, a.s. Ratíškovice, Za Mlýnem 1264, IČ: zemědělský podnik, tel předložena nájemní smlouva, protože tuto povinný nepodepsal. Nájemné je jednostrannou smlouvou pravidelně nájemcem zasíláno na korespondenční adresu povinného. Dle sdělení pana Tomana tel , Zera, a.s. Ratíškovice, Za Mlýnem 1264, IČ: podíl povinného na nájemném činí ročně 156 Kč a vzhledem k tomu, že není podepsán nájemní vztah je výpovědní lhůta 1 rok. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2011 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemku parc. č. 3710/172 a 3710/246 k.ú. Vracov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku zapsaného na LV č bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Vracov je malé jihomoravské městečko s 4500 obyvateli, ležící nedaleko Kyjova. Ze severu je ohraničeno nízkými kopečky, za nimiž se krajina postupně zdvihá až k nedalekým Chřibům. Východním směrem se rovina začíná mírně svažovat k několik kilometrů vzdálené řece Moravě a za ní ohraničují horizont hřbety Bílých Karpat tvořící hranici se Slovenskem. Z jihu město obemyká rozlehlý borový les Doubrava, pokrývající celou unikátní písčitou oblast rovinaté Moravské Sahary. Vracovem prochází hlavní mezinárodní silnice I. třídy č. 54 ze Slavkova u Brna přes Kyjov a Veselí nad Moravou do Nového Mesta nad Váhom na Slovensku. Rovněž zde začíná regionální silnice vedoucí přes Vacenovice do Ratíškovic, kde se dále napojuje na silnici II. třídy č. 432 vedoucí z Holešova přes Kroměříž a Kyjov do Hodonína.Vracov leží na železniční trati z Brna do Veselí nad Moravou, která je v jízdním řádu uvedena pod číslem 340. Z nedaleké železniční stanice ve Bzenci pak vychází krátká trať číslo 342, díky které je zajištěno spojení s hlavní tratí číslo 330 z Břeclavi do Přerova. Nejbližší letiště s veřejnou pravidelnou dopravou se nachází Brně-Tuřanech (cca 55 km), pro příležitostnou dopravu (charterové, obchodní nebo soukromé lety) lze použít také letiště v Kunovicích (cca 25 km). Orná půda se nachází v lánu polí na západ od obce, kolmo ke státní silni I. tř. Bzenec Vracov. Pás orné půdy, směřující od severu k jihu, je uprostřed sceleného lánu. Pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Pozemky jsou rovinaté. Přístup po nezpevněné polní cestě. Oceňované nemovitosti Pozemky zapsané na LV č včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Vracov v okrese Hodonín. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Vracov Pozemky se nachází na západním okraji katastru. Jedná se o ornou půdu, která je součástí scelených zemědělským lánů. Jedná se o 2 pozemky, které na sebe nenavazují. Pozemky celkem Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Hodonína k.ú. Vracov k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Vracov orná zemědělská půda v lánu (1) (2) (3) (4) (5) Č. 1 Svatobořice 1726 orná zemědělská půda v lánu 2 Rohatec 3508 orná zemědělská půda v lánu 3 Dubňany orná zemědělská půda v lánu Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 16 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 12 Minimum Kč / m 2 10 Maximum Kč / m 2 16 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2011 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : Trvale udržované pozemky Kvalitní orná půda Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : Tyto pozemky jsou součástí společných družstevních lánů Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky, navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : čtyřicetčtyřitisícjednosto korun českých). Spoluvlastnický podíl o velkosti ideální 1/3 činí : Kč / 3 = Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemku parc. č. 3710/172 a 3710/246 v k.ú. Vracov včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č pro k.ú. Vracov je uzavřena nájemní smlouva ( jednostranná ) se společností : ZERA, a.s., Ratíškovice, Za Mlýnem 1264, IČ: Nájemní smlouva je uzavřena jednostranně ze strany společnosti ZERA, a.s., Ratíškovice, Za Mlýnem 1264, IČ: a má tedy výpovědní lhůtu 1 rok. Tato nájemní smlouva neovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí (viz. níže), její hodnota pro účely tohoto ocenění je stanovena na 0 Kč. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č ze dne pro k.ú. Vracov v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2011 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/3 pozemků parcelní č. 3710/172 a 3710/246 v k.ú. Vracov, obec Vracov, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtrnácttisícsedmsetkorun českých ). hodnota závady představující spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 na nájemní smlouvě pozemků pro ZERA, a.s. Ratíškovice pro účely tohoto ocenění činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých ). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Pozemky k.ú. Vracov, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22 Plán obce

23 Parc. č. 3710/172 Parc. č. 3710/246

24

25

26

27