znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti garáže - stavba bez č.p./č.e. na parc. č. st. 399 v k.ú. Ždírec nad Doubravou, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství na parc.č. st. 399 bez pozemku, vše zapsáno na LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 9764/04-17 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 9764/04-17, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Jarmily Andertové dle LV č. 966 k.ú. Ždírec nad Doubravou ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor v.r. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.966) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 9764/04-17, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Jarmily Andertové garáž bez č.pop./ č.e. na parc.č. st. 399 včetně součástí a příslušenství bez pozemku parc.č. st.399 zapsaná na LV č. 966 ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy, vyhotovena KÚ pro Kraj Vysočinu, KP Havlíčkův Brod, vyhotoven dálkovým přístupem dne , mapový list Hlinsko 9-9/14 k.ú. Ždírec nad Doubravou, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod (viz příloha); 4. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konanou dne , 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření, 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je zděná garáž bez č.pop./č.e. na parc.č. st. 399 v Ždírci nad Doubravou, včetně všech součástí a příslušenství bez pozemkem parc.č. st. 399 ve vlastnictví Jarmily Andertové, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 966 v k.ú. Ždírec nad Doubravou pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Venkovní obhlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Nemovitost - garáž nebyla znalci zpřístupněna. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 966 ze dne pro k.ú. Ždírec nad Doubravou v oddíle C - omezení nařízením exekuce, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti garáže - stavba bez č.p./č.e. na parc. č. st. 399 v k.ú. Ždírec nad Doubravou, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství na parc.č. st. 399 bez pozemku, vše zapsáno na LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č /2011 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti garáže - stavba bez č.p./č.e. na parc. č. st. 399 v k.ú. Ždírec nad Doubravou, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství na parc.č. st. 399 bez pozemku, vše zapsáno na LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Ždírec nad Doubravou, město na úpatí Žďárských vrchů a Železných hor, ležící na Liběcké stezce a historické křižovatce zemských cest v nadmořské výšce 555 m n. m. Součástí města Ždírec nad Doubravou jsou místní části Nové Ransko, Horní Studenec, Nový Studenec, Údavy, Kohoutov, Benátky a Stružinec. Ždírec nad Doubravou má zhruba 3100 obyvatel. Garáž je umístěna ve středu obce souběžně se silnicí I. tř. č. xx a je přístupná z ulice Na Rozcestí, kde jsou samostatně stojící rodinné domy v zahradách kolem místních komunikace. Vzdálenost garáže po místní komunikaci je cca 50m. Jedná se řadové garáže postavené ve dvou řadách od severu k jihu. Oceňovaná garáž je v krajové poloze garáží jako druhá od vjezdu na společnou manipulační a příjezdovou plochu směrem od sever. Krajní garáž je větší. Zadní stěna garáží je volná, mezi oběma řadami garáží je cca 3m proluka. Garáž je zděná, s rovnou mírně spádovanou střechou směrem od vrat na zadní stěnu garáže. V zadní volné zdi je větrací průvětrník. Vrata do garáže jsou plechová dvoukřídlá, s výplní z hladkého plechu. Žlab a oplechování střechy je z pozinkovaného plechu, střecha živičná. Je oboustranně omítnutá, venkovní omítka je břízolitová. Strop je z betonových desek, střecha není zateplená. Elektřina. Pozemek pod garáží je v majetku Miroslavy Hamsové Půdorys garáže je 20m 2 Oceňovaná nemovitost Garáž bez č.pop./č.e. na parc. č. st. 399 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. st. 399 bez pozemku v k.ú. Ždírec nad Doubravou, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod, vše zapsáno na LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou. Stáří garáže cca 40 let, údržba horší. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č /2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Garáž bez č.pop. /č.e. na parc. č. st. 399 k.ú. Ždírec nad Doubravou Popis Jedná se o řadovou garáž, stojící ve skupině garáží s příjezdem do společného dvora skupinových garáží z místní komunikace. Elektřina. Je bez závad a zemní vlhkosti. Stáří cca 40 let. Pozemek je jiného vlastníka. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí města Ždírec nad Doubravou a jeho širším okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti garáže. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Velikost (vozidel) Vlastnosti Oceň. objekt Ždírec nad D. 1 stáří 40 roků, cihelné zdivo, plochá střecha, el. proud (1) (2) (3) (5) 1 Ždírec nad D. 1 stáří 40 roků, cihelné zdivo, plochá střecha, el. proud 2 Jihlava 1 cihelné zdivo, plochá střecha, 3 Jihlava 1 cihelné zdivo, plochá střecha, Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 IO poloha velikost stav a vybavení úvaha znalce K1 K4 Cena oceňovaného objektu odvozená (1) (6) (7) (8) (9) (10) (12) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,02 1,00 0,95 1,02 0, , ,02 1,00 0,95 1,00 0, Celkem průměr Kč Zaokrouhleno Kč Minimum Kč Maximum Kč Směrodatná výběrová odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr - s Pravděpodobná horní hranice průměr + s Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č /2011 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné garáže a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,95-0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedená garáž má tyto kladné stránky : udržovaná, bez viditelných poruch elektřina Uvedená garáž má tyto slabší stránky : je nezateplená není napojena na vodu Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : devadesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 966 ze dne pro k.ú. Ždírec nad Doubravou v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 966 ze dne pro k.ú. Ždírec nad Doubravou v oddíle C - omezení nařízením exekuce, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených podkladů na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem tohoto druhu, právním vztahům a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu garáže - stavba bez č.p./č.e. na parc. č. st. 399 v k.ú. Ždírec nad Doubravou, obec Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod, včetně všech součástí a příslušenství na parc.č. st. 399 bez pozemku, vše zapsáno na LV č. 966 pro k.ú. Ždírec nad Doubravou podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy : devadesáttisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Garáž bez č.pop./č.e. v k.ú. Ždírec nad Doubravou, na parc.č. st. 399 Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20 Mapa města

21

22 Garáž na parc. č. st. 399, Ždírec nad Doubravou Stanovení obvyklé hodnoty Foto 1: Garáž Foto č. 2 : Garáž fotodokumentace strana 1

23