ZNALECKÝ POSUDEK č. 5622-229/2018 O ceně pozemku v obci Leskovec, p.č.1007/1, lesní pozemek, o velikosti 7968 m 2, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.845 pro k.ú.leskovec Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 779 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby 185EX-255/2017 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 25.10.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Počet stran: 26 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 25.10.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku v obci Leskovec, p.č.1007/1, lesní pozemek, o velikosti 7968 m 2, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.845 pro k.ú.leskovec 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Leskovec 756 11 Leskovec LV: 845 Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Leskovec Katastrální území: Leskovec Počet obyvatel: 661 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.10.2018 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.845 pro k.ú.leskovec - kopie snímku katastrální mapy - mapa oblasti - statistické údaje o obcích ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Ela.les s.r.o."v likvidaci", Na zákopě 452/1a, 779 00 Olomouc, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce. Jde o lesní pozemek s lesními porosty. S jiným využitím se nepočítá. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 3 -
Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. - 4 -
9. Obsah znaleckého posudku 1. Lesní pozemek 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Porosty - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Lesní pozemek 1.1. pozemky Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 1007/1 4B1 7 968 7,56 7,56 60 238,08 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 7 968 m 2 60 238,08-6 -
1.2. Porosty Lesní porosty: 40-43. Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý na pozemku p.č.: 1007/1 120 3 8,000 90 4 600 65 83,92 14,29 1,000 Ha=[(83,92-14,29)*1,000+14,29]*8,00*65 % = 43,6384 Kč/m 2 200 736,64 Úprava ceny - příloha č. 33: Les nízký: o -60,00 % Úpravy celkem: o -60,00 % - 120 441,98 smrk ztepilý - celkem = 80 294,66 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena buk lesní na pozemku p.č.: 1007/1 120 3 8,000 90 4 600 20 89,69 26,83 1,000 Ha=[(89,69-26,83)*1,000+26,83]*8,00*20 % = 14,3504 Kč/m 2 66 011,84 Úprava ceny - příloha č. 33: Les nízký: o -60,00 % Úpravy celkem: o -60,00 % -39 607,10 buk lesní - celkem = 26 404,74 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena jedle bělokorá na pozemku p.č.: 1007/1 120 2 8,000 90 4 600 10 110,46 24,35 1,000 Ha=[(110,46-24,35)*1,000+24,35]*8,00*10 % = 8,8368 Kč/m 2 40 649,28-7 -
Úprava ceny - příloha č. 33: Les nízký: o -60,00 % Úpravy celkem: o -60,00 % -24 389,57 jedle bělokorá - celkem = 16 259,71 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena modřín evropský na pozemku p.č.: 1007/1 120 1 8,000 90 4 600 5 71,41 17,77 1,000 Ha=[(71,41-17,77)*1,000+17,77]*8,00*5 % = 2,8564 Kč/m 2 13 139,44 Úprava ceny - příloha č. 33: Les nízký: o -60,00 % Úpravy celkem: o -60,00 % -7 883,66 modřín evropský - celkem = 5 255,78 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý na pozemku p.č.: 1007/1 40 1 10,000 90 3 368 95 84,38 14,29 0,285 0,845 Ha=[(84,38-14,29)*0,285*1/0,845+14,29]*10,00*95 % = 36,0333 Kč/m 2 121 360,15 Úprava ceny - příloha č. 33: Les nízký: o -60,00 % Úpravy celkem: o -60,00 % -72 816,09 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,750 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 36 408,04 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Cena Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z modřín evropský na pozemku p.č.: 1007/1 40 1 10,000 90-8 -
3 368 5 61,69 17,77 0,478 0,899 Ha=[(61,69-17,77)*0,478*1/0,899+17,77]*10,00*5 % = 2,0561 Kč/m 2 6 924,94 Úprava ceny - příloha č. 33: Les nízký: o -60,00 % Úpravy celkem: o -60,00 % -4 154,96 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,750 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 modřín evropský - celkem = 2 077,49 Celkem - lesní porosty = 166 700,42 Kč Porosty - zjištěná cena = 166 700,42 Kč 1.1. Pozemky: 60 238,08 Kč Lesní pozemek - zjištěná cena = 226 938,50 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Lesní pozemek 226 938,50 Kč 1.1. Oceňované pozemky 60 238,08 Kč 1.2. Porosty 166 700,40 Kč = 226 938,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvěstědvacetšesttisícdevětsetčtyřicet Kč 226 938,50 Kč 226 940,- Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a s tím související zápisy, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, vše je podrobně rozepsáno na přiloženém LV č.845 pro k.ú.leskovec k datu 12.8.2018. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) lesní pozemek o rozloze 27568m2 v kú Leskovec, okres Vsetín. Jedná se o lesní porosty ve věku 20-30, 40 a 80 let holina 1ha je zalesněna, zásoba dřevní hmoty dle LHP je cca 300 m3 ve složení SM 60%,BK 20% jedle 20% ostatní 10%. Požadovaná cena 16,- Kč/m2. 2) Prodej souboru lesních pozemků o následující výměře: Pozemek A- 4 648 m2, Pozemek B- 044 m2, Pozemek C- 379 m2, Pozemek D- 1 308 m2, Pozemek E- 2 483 m2, Pozemek F- 1 629 m2, Pozemky se nachází mimo zastavěné území obce Leskovec. U lesního pozemku A a pozemku B se jedná o oddělení 346; dílec H; porost o; porostní skupina 11; lesní typ 4B; v zastoupení dřevin: 40 % - borovice, 25 % - jedle, 20 % - habr, 15 % - smrk ve věku 112 let, obmýtí 100; nyní bez zalesnění. U lesního pozemku C a pozemku D a pozemku F se na výměře 2 400 m2 jedná o oddělení 346; dílec K; porost c; porostní skupina 8; lesní typ 4F; v zastoupení dřevin: 80 % - habr, 20 % - lípa ve věku 82 let, obmýtí 90; na zbylé výměře 2 070 m2 se nachází bezlesí (lokalita č. C 127 a č. C 128. U lesního pozemku F se jedná o oddělení 348; dílec A; porost b; porostní skupina 8; lesní typ 3B; v zastoupení dřevin: 90 % - habr, 10 % - buk ve věku 87 let, obmýtí 80. Požadovaná cena 24,- Kč/m2 včetně provize. - 11 -
3) soubor pozemků o výměře 9 573 m2, který se nachází v katastru obce Leskovec, poblíž hranic se Slovenskem, na východě Zlínského kraje. V katastru nemovitostí jsou tyto pozemky vedeny jako lesní pozemky. Požadovaná cena 20,- Kč/m2 vč.provize Průměrná jednotková cena činí 20,- Kč/m2. S ohledem na způsob prodeje stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 17,- Kč/m2. Za celý pozemek 135.456,- Kč, po zaokrouhlení pak 135.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 135.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 135.000,- Kč. Slovy: Stotřicetpěttisíc Kč V Tršicích 25.10.2018 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.10. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5622-229/2018 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí k datu 12.8.2018 pro LV č.845 pro k.ú.leskovec 8 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace - ortofoto 1 Mapa oblasti 2-14 -
Výpis z katastru nemovitostí k datu 12.8.2018 pro LV č.845 pro k.ú.leskovec - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Kopie katastrální mapy - 23 -
Fotodokumentace ortofoto - 24 -
Mapa oblasti - 25 -
- 26 -